Một tòa nhà chung cư bao gồm nhiều căn hộ, có thang máy, bãi đậu xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, phía trong căn hộ bao gồm các phòng ngủ, nhà bếp với thiết bị tiện nghi... sẽ không bỗng dưng được gọi là cao cấp. Trên thực tế, trong xu hướng phát triển chung của thị trường nhà ở tại các thành phố lớn, đó mới chỉ là các tiện nghi tối thiểu một căn hộ cần phải có.
Từ góc độ quản lý Nhà nước, Bộ Xây dựng đã có Quy định từ Thông tư 14/2008 với các tiêu chí cụ thể nhằm xác định giá trị chung cư, qua đó áp dụng mức giá bán, giá dịch vụ quản lý chung cư... khác nhau. Theo Thông tư, nhà chung cư được đánh giá phân hạng và công nhận hạng theo 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị; chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.

Căn cứ vào 4 nhóm tiêu chí này, các chung cư được phân thành 4 hạng. Trong đó đã nêu rõ, nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.

Theo Thông tư 14 của Bộ Xây dựng, để đạt chứng nhận chung cư cao cấp, doanh nghiệp phải hoàn thiện các tiêu chí, quy định liên quan thay vì “tự phong”, để người mua nhà dễ dàng xác định được “đẳng cấp” của dự án, tránh mua phải những dự án "cao cấp tự phong" với giá đắt đỏ.

Trao đổi Reatimes xoay quanh câu chuyện nhận diện chung cư cao cấp, Ths. KTS. Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết: “Thực ra tiêu chí chung cư từ ngày xưa đã có các khái niệm nhưng theo thời gian cơ chế thị trường, để đẩy giá thành sản phẩm thì buộc Bộ Xây dựng phải ban hành các tiêu chí rõ ràng hơn. Thông tư 14 ban hành năm 2008 là cơ sở đầu tiên Bộ xây dựng đưa ra để phân hạng chung cư và nhận diện chung cư cao cấp. Tiếp đó vào tháng 12/2016, Bộ xây dựng ban hành thông tư 31 về phân hạng nhà chung cư  có hiệu lực vào ngày 15/2/2017 với những tiêu chí cụ thể hơn để nhận diện chung cư cao cấp như cảnh quan, số lượng chỗ để ô tô cho từng căn hộ, các công trình tiện ích như cây xanh, bệnh viện, trường học cũng như các công trình hạ tầng phục vụ phục vụ chung cư…”

Cụ thể, chung cư có hạng A phải được xây dựng ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới 0,5 km, cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 0,5 km; có mật độ xây dựng công trình không quá 45%, sảnh chính được bố trí độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà, có quầy lễ tân; hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1m8; bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2;

Về hệ thống thiết bị - kỹ thuật, chung cư hạng A phải được trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng; dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít, có hệ thống thiết bị chữa cháy tự động khu công cộng và cho từng căn hộ.

Về dịch vụ - hạ tầng xã hội, chung cư hạng A phải có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1km; có 2 trong số các tiện ích phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác trong bán kính 200m; sân chơi trẻ em dành riêng trong công trình hoặc tổng thể quy hoạch công trình; phải có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiểu học trong bán kính 0,5km.

Về chất lượng quản lý - vận hành, các chung cư hạng A phải có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên quét dọn, hút bụi khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh sân vườn, đường nội bộ; có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang và kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử;…

Trong những yếu tố này, trên cương vị một kiến trúc sư, nhà quy hoạch nhiều kinh nghiệm, Ths. KTS. Trần Thanh Ý đánh giá: “Tôi cho rằng, chung cư cao cấp ngoài chất lượng xây dựng dễ nhận biết nhưng quan trọng nhất là không gian công cộng dành cho người sử dụng thì hiện nay vẫn chưa rõ ràng. Chung cư cao cấp thời nay không giống như năm trước mà nay nó là công trình xanh, công trình tiết kiệm năng lượng, những tòa nhà thông minh. Để nâng cao chất lượng sống cho con người, việc đánh giá chung cư cao cấp, phân hạng chung cư tốt hơn hết là đánh giá trên sự mềm mỏng thỏa mãn chất lượng sống của người dân. Nếu người mua thấy đúng chất lượng như đã thỏa thuận, thấy chất lượng đúng giá tiền thì đó đã là một chứng nhận của chung cư cao cấp”.

Trên thực tế, đánh giá về chung cư cao cấp ngoài căn cứ theo tiêu chí của Bộ Xây dựng sẽ có thêm những yêu cầu khắt khe khác từ phía các lĩnh vực gắn bó với chung cư như kiến trúc sư, đơn vị quản lý tòa nhà, người dân.

Chia sẻ quan điểm của mình, bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận Quản lý BĐS Savills TP.HCM cho rằng: “Các dự án dù là ở phân khúc nào, thì cũng phải tuân thủ những tiêu chuẩn PCCC khi đầu tư xây dựng tại Việt Nam và phải được các cơ quan chức năng kiểm tra trước khi đưa vào vận hành. Điểm khác biệt giữa các phân khúc là tại các dự án ở phân khúc cao, thiết bị PCCC mà chủ đầu tư lựa chọn thường của các thương hiệu nổi tiếng hơn, bền và ổn định lâu dài hơn. Thậm chí, nhiều dự án hạng A còn được trang bị vượt cả tiêu chuẩn thông thường”.

Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Khánh, Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội cho rằng, hiện nay, có rất nhiều tiêu chuẩn để đánh giá xếp hạng A, B, C cho các chung cư và chủ yếu là các tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng, vị trí địa điểm và hệ thống kỹ thuật. Đánh giá chất lượng chung cư cao cấp thì chất lượng của dịch vụ quản lý tòa nhà cũng là một yếu tố quan trọng để đánh giá. Nếu tòa nhà có chất lượng dịch vụ quản lý vận hành tốt sẽ nâng tầm giá trị của bất động sản.

Bởi, người quản lý tòa nhà giống như một quản gia với nhiều công việc như quản lý khách hàng, giải quyết thắc mắc khiếu nại khách hàng, đánh giá sự hài lòng của khách hàng, bão dưỡng bảo trì tòa nhà, vận hành hệ thống kỹ thuật, bảo đảm an ninh, vệ sinh tòa nhà, phòng cháy chữa cháy, chăm sóc cảnh quan, trang trí tòa nhà...

Để tương xứng với chất lượng của một chung cư cao cấp cần có một đơn vị quản lý tòa nhà xứng tầm, một đơn vị như vậy có thể nhận diện tập trung vào các tiêu chí: thương hiệu, quy trình quản lý, chất lượng nguồn nhân lực, chất lượng dịch vụ…

Ông Trần Khánh phân tích: “Khách hàng luôn muốn khi họ bỏ một khoản tiền tương đối để đóng phí dịch vụ thì cũng phải nhận được chất lượng dịch vụ tương ứng và các chi phí vận hành, bảo dưỡng tòa nhà được tiết kiệm nhưng vẫn mang lại sự ổn định. Cách đánh giá chung cư là ở chỗ dịch vụ của chung cư đó tốt đến đâu, tuy nhiên dù là chung cư cao cấp cũng không thể tránh khỏi những sự cố bất ngờ xảy ra. Điều đó phụ thuộc rất lớn vào chất lượng thực sự của một công ty quản lý vận hành. Thực tế một số tòa nhà được gắn mác chung cư cao cấp để thu tiền dịch vụ cao, tuy nhiên chất lượng dịch vụ chưa tương xứng”.

Ở một góc nhìn khác TS. KTS. Trương Văn Quảng, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia nhận định: “Chung cư cao cấp thì căn hộ sẽ hưởng được hết các giá trị của thiên nhiên như nắng, gió và cảnh quan của khu vực. Người dân sống ở đó phải tiếp cận được ngay với giao thông cũng như các tiện ích có chất lượng tốt. Một chung cư cao cấp tốt không thể chỉ để bản thân nó tốt mà phải hài hòa với khu vực về quy hoạch số tầng, về đồng bộ hạ tầng giao thông. Đặc biệt, công trình được xã hội tôn vinh về chất lượng không gian tốt, nhận được sự công nhận từ cộng đồng, người dân sống ở đó cảm thấy hạnh phúc nên họ bình chọn cao cấp cũng là một tiêu chí đánh giá. Bởi người dân là bộ phận trực tiếp hưởng thụ, sử dụng sản phẩm căn hộ tại chung cư đó”.

Bên cạnh đó, các chuyên gia đều chung quan điểm người dân cao cấp có trí thức, học vấn, thu nhập cao, có trách nhiệm với cộng đồng sẽ tạo nên một chung cư cao cấp. Uy tín của chủ đầu tư cũng khẳng định thương hiệu cao cấp của chung cư khi không xây sai phép, không thay đổi độ cao, mục đích sử dụng tòa nhà, không tạo ra những tranh chấp mâu thuẫn với cư dân.

Bà Trần Minh Ái nhấn mạnh: “Chúng ta phải nói đến ý thức của các cư dân sống trong các cao ốc chung cư. Đây lại là loại hình mà ở đó bất kỳ một hành động thiếu ý thức của cá nhân nào cũng có thể ảnh hưởng tới tất cả các cá nhân khác”./. 

Hồng Vũ - Cao Thùy