Tại sao các nước có nhà trọc chời lại không ách tắc?

Không gian kiến trúc cao tầng được xem là điểm nhấn, mang yếu tố bản sắc, văn hóa của mỗi đô thị, song nhận thức đánh giá về kiến trúc công trình cao tầng nói chung cũng như kiến trúc nhà ở cao tầng nói riêng vẫn có phần nào phiến diện. Nhiều ý kiến chuyên gia khẳng định, xây nhà cao tầng tại các đô thị không hề sai, vấn đề là phải quản lý như thế nào.

Mặt khác, trong quy hoạch chung của các thành phố lớn đã có không ít những văn bản, quyết định quy định về xây dựng các công trình cao tầng. Cụ thể, trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2025 có nêu rõ tỷ lệ công trình nhà ở cao tầng trong khu vực phát triển đô thị chiếm tới 80%. Điều đó có nghĩa là, nhà ở thấp tầng quy mô nhỏ sẽ được hạn chế, có thêm qũy đất phát triển nhà cao tầng, hạ tầng giao thông công cộng sẽ được đầu tư mạnh đồng bộ với các tuyến BRT, đường dắt trên cao.

, trong quy hoạch chung của các thành phố lớn đã có không ít những văn bản, quyết định quy định về xây dựng các công trình cao tầng

, Trong quy hoạch chung của các thành phố lớn đã có không ít những văn bản, quyết định quy định về xây dựng các công trình cao tầng.

Nhận định về vấn đề ùn tắc giao thông trong nội đô có phải nguyên nhân xuất phát từ các tòa cao ốc, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm chia sẻ: "Chúng ta vẫn nói, xây dựng chung cư cao tầng là nguyên nhân dẫn đến áp lực về hạ tầng giao thông nhưng sao không nghĩ đến chuyện xây lên thì có cho mở đường không? Tại sao một số thành phố như Paris (Pháp) hay gần chúng ta nhất là một số thành phố của Malaysia, họ cho xây một loạt nhà cao tầng, tại sao không ách tắc vì họ giải quyết được song song tất cả các yếu tố nhà ở và hạ tầng kỹ thuật".

Theo quyết định 108/1998 của Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến 2020 cũng định hướng, trong các khu phố hiện có bên cạnh giữ gìn, tôn tạo các di sản văn hoá, lịch sử, cảnh quan thiên nhiên và các công trình kiến trúc có giá trị thì chỉ bố trí công trình cao tầng ở vị trí thích hợp. Bên cạnh đó, tại các khu phát triển mới cần xây dựng mới theo hướng hiện đại, mang bản sắc dân tộc, đồng bộ cơ sở hạ tầng; nâng tỷ lệ trung bình tầng cao, khai thác không gian ngầm và trên không. Và để cụ thể định hướng xây dựng công trình cao tầng trong nội đô lịch sử, UBND. TP Hà Nội cũng đã có quyết định 11/2016/QĐ-UBND ngày 04/4/2016 ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử. Trong đó quy định cụ thể về điều kiện nghiên cứu xây dựng, xác định tầng cao, chiều cao tối đa, kiểm soát chức năng, dân số với công trình cao tầng.

Rõ ràng, lợi ích của các tòa nhà cao tầng ai cũng nhận thấy. Đây không chỉ là giải pháp để giải quyết "chỗ ở" cho người dân thuộc mọi tầng lớp đô thị mà còn có thể giảm mật độ chiếm đất trên bề mặt đất, tăng thêm diện tích không gian xanh, không gian công cộng cho người dân, bổ sung quỹ đất hạ tầng cho đô thị. Vấn đề là chhúng ta chưa có một quy chuẩn nào cho việc quy hoạch không gian trên cao. 

Trao đổi với Reatimes, TS. KTS Trương Văn Quảng, nguyên Phó viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia cho rằng: “Nếu chúng ta chỉ làm nhà thấp tầng thì chắc chắn không đủ đất để xây dựng. Theo đó bao giờ cũng phải vừa phát triển chiều rộng, vừa phát triển chiều cao. Chúng ta nên hướng đến phát triển đô thị bền vững cả về môi trường và xã hội, trong đó sẽ bao trùm các yếu tố, xanh, sinh thái, thông minh. Tuy nhiên, hiện nay hạ tầng chưa đủ, giao thông, tiện ích chúng ta còn thiếu và yếu”.

Ba lỗ hổng lớn về quản lý không gian trên cao

Hiện nay, những khái niệm về vị trí thích hợp, về điểm nhấn kiến trúc và nhất là tổ chức không gian trên cao, hình thức kiến trúc cao tầng vẫn chưa được xác định cụ thể. Theo đó, việc định hướng phát triển công trình cao tầng nội đô tại một số đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM xảy ra bất cập do quy hoạch, quản lý cấp phép, thực thi và giám sát quy hoạch xây dựng công trình cao tầng nội đô.

Nhận định về vấn đề này, TS. Nguyễn Ngọc Hiếu, giảng viên khoa Khoa học xã hội trong phát triển đô thị, Đại học Việt Đức chia sẻ với Reatimes: “Xây dựng nhà cao tầng của chúng ta dựa vào quy hoạch xây dựng và một số quy định về kiểm soát phát triển, tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở, quy chuẩn quy hoạch và xây dựng, hạ tầng đô thị.Tuy nhiên, quản lý nhà cao tầng ở Việt Nam còn những bất cập, thể hiện trên ba lỗ hổng lớn là thiếu và quy chuẩn kỹ thuật không phù hợp với đô thị cải tạo và nhà cao tầng, thiếu cơ sở để quản lý song hành với năng lực hạ tầng – đặc biệt là giao thông, và thiếu cơ chế tài chính phù hợp để hỗ trợ đầu tư hạ tầng và chọn lọc dự án”.

Theo TS. Hiếu phân tích, quy chuẩn hiện thời (ban hành 2008) chưa quy định về hệ số sử dụng đất, mặc dù có chiều cao và diện tích sản, nhưng hai điều trên đều chỉ phù hợp với các khu đô thị mới đồng bộ, còn cải tạo ở nội đô cần hệ số sử dụng đất và tính theo khu vực có hạ tầng tiện ích chung lẫn theo từng lô đất thì mới kiểm soát được ở khu vực này. Ngoài ra, chỉ tiêu về mật độ đường giao thông ở những nơi có dân số cao và trung tâm công cộng cũng phải cao hơn; trong khi đó, chúng ta kiểm soát chủ yếu theo một mặt bằng.

Việt Nam hiện nay chưa có bộ công cụ đánh giá tác động giao thông (Traffic Impact Assessment - TIA) ở các đô thị để quản lý phát triển thích ứng theo năng lực hạ tầng giao thông vận tải. TP.HCM cũng mới áp dụng thí điểm, chưa áp dụng đầy đủ vì thiếu cơ sở pháp lý. Việc phối hợp giữa quản lý xây dựng và giao thông cần tích hợp và phối hợp để đạt được hiệu quả.

Đồng thời cũng thiếu cơ chế tài chính hữu hiệu ràng buộc trách nhiệm về xây dựng hạ tầng khu vực. Xây nhà cao tầng là khai thác quyền phát triển ở mức cao hơn bình quân. Ở các nước khác, Ấn độ, Brazil, Hoa Kỳ..việc khai thác quyền phát triển vượt mức bình quân đều phải “mua” từ chính quyền hoặc từ người chưa sử dụng. Ở Anh, chủ đầu tư phải cam kết đầu tư vào tiện ích và xây dựng nhà ở xã hội.

Theo đó, phải sớm áp dụng cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển (Transfer of Development Rights - TDR) hoặc các cơ chế đóng phí tác động (Development Charge) để bổ sung nguồn lực cho hạ tầng. Việc tính đủ chi phí và áp dụng công bằnggiúp sàng lọc chủ đầu tư biết xây gì hiệu quả ở đâu dẫn tới giảm tải cho hạ tầng đô thị và hỗ trợ cho người cần được ưu tiên tiếp cận với nhà ở giá phải chăng.

Giải pháp cho câu chuyện quy hoạch không gian trên cao, TS. Hiếu nhấn mạnh: “Khu vực trung tâm có nhiều nhà cao tầng, được kết nối với hệ thống giao thông công cộng sức chở lớn (chủ yếu đi trên cao hoặc dưới thấp) cần phải quản lý bằng công cụ thiết kế đô thị bởi công cụ quy hoạch chỉ giúp phân bổ không gian chức năng và kiểm soát chung. Còn kết nối các công trình cao tầng bằng đường đi bộ trên cao, kết nối đường vượt và hầm chui tại các ngã tư và với công trình quy mô lớn, hay kết nối với các hệ thống giao thông công cộng sức chở lớn cần công cụ mạnh hơn”.

Công cụ thiết kế đô thị thực ra cũng đã có rồi, nhưng nhiều nơi thực hiện chưa hiệu quả do thiếu gắn với chủ đầu tư cụ thể. Thiết kế đô thị vẫn mang tính hình thức bởi kinh phí ít để thuê tư vấn tốt, và đặc biệt làchưa thiết kế để gắn với các chủ đầu tư có năng lực thực hiện. TP.HCM có một số quy định (QĐ29/2014) về phát triển đô thị nén như khuyến khích dành không gian để làm đường đi bộ và không gian công cộng mặt đất và bù bằng hệ số sử dụng đất tăng thêm. Tuy nhiên, lĩnh vực này còn có thể khai thác trên nhiều phương diện, kể cả thiết kế đô thị phục vụ kết nối giao thông đi bộ trên cao và kết nối giao thông đa tầng. Sắp tới đây khi dự án metro ở hai thành phố trên thực hiện, kỳ vọng thiết kế đô thị sẽ phát huy vai trò của mình bởi cả chủ đầu tư và thành phố đều cần công cụ này để xây và quản lý hiệu quả hơn.

Hồng Vũ

Bạn đang đọc bài viết Định hướng nào cho không gian trên cao? tại chuyên mục Kiến trúc - Quy hoạch của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com