Mặt khác, những người có trí tưởng tượng thực tế hơn thì hơi bi quan vì nhiều câu hỏi chưa có lời giải thuyết phục. Sau hai mươi năm, đô thị vệ tinh với một thung lũng silicon hiện đại vẫn nằm trên giấy, thực tế nơi đây vẫn chỉ thưa thớt vài tòa nhà xen kẽ giữa bạt ngàn đất trống, ĐH FPT vẫn phải dùng giếng tự khoan, trong khi các yếu tố hạ tầng tối thiểu cho một cuộc sống như bệnh viện, nhà ở, đường giao thông vẫn hãn hữu.

Vậy tính khả thi của đô thị vệ tinh đến đâu và trước sự bức bối của nội đô hiện nay, nên áp dụng mô hình quy hoạch nào? Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn về vấn đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội; PGS.TS. Phạm Hùng Cường, Trưởng bộ môn Quy hoạch, Khoa Kiến trúc - Quy hoạch, Đại học Xây dựng Hà Nội; KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam; Nhà quy hoạch Singapore Nguyễn Đỗ Dũng.

Thiết kế: Thế Công

Thiết kế: Thế Công

PV: Thưa KTS Phạm Thanh Tùng, mới đây Hà Nội đã thông qua quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc, trong đó động lực phát triển là Khu công nghệ cao Hòa Lạc và khu Đại học Quốc gia Hà Nội. KTS Phạm Thanh Tùng đánh giá thế nào về tính khả thi của dự án?

KTS Phạm Thanh Tùng: Thực tế, dự án quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc đã có từ nhiều năm trước, tuy nhiên sau nhiều đời thay ban quản lý dự án, đến nay vẫn “giậm chân tại chỗ”. Tôi nghĩ, nếu đưa Hòa Lạc thành khu công nghệ cao, chế xuất, đưa công nhân lên đó thì có tính khả thi, nhưng nếu muốn chuyển trường đại học về đó thì lại là câu chuyện khác. Chúng ta so sánh với những đô thị đại học ở các nước tiên tiến, nhưng phải nhìn nhận, sinh viên của chúng ta có những điểm khác biệt. Ngoài đi học, đa số sinh viên đều đi làm thêm, đều cần tiếp xúc với các hoạt động xã hội, văn hóa, giải trí. Và họ không thể sáng đi học, chiều về trung tâm Hà Nội để làm thêm. Vậy trước tiên phải trả lời câu hỏi sẽ kết nối đô thị vệ tinh với trung tâm như thế nào, trong khi hạ tầng của Hà Nội đang rất kém. Chính phủ đang rất quyết tâm đẩy tiến độ dự án Láng Hòa Lạc, nhưng nếu chúng ta chưa tìm ra cách thức triển khai mới thì tôi e rằng 10 năm nữa, đô thị vệ tinh vẫn chưa thành hiện thực.

Phần lớn diện tích đất Dự án xây dựng Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc vẫn đang bị bỏ hoang.p/Ảnh: Kháng Trần

Phần lớn diện tích đất Dự án xây dựng Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hòa Lạc vẫn đang bị bỏ hoang. Ảnh: Kháng Trần

PV: Dường như câu chuyện đô thị vệ tinh vẫn rơi vào vòng luẩn quẩn: Muốn thành hình hài đô thị vệ tinh thì phải thu hút người dân, muốn người dân chuyển ra đó sinh sống thì hạ tầng phải được đầu tư đồng bộ từ trước. Tuy nhiên, thực tế hạ tầng ở trung tâm Hà Nội còn thiếu, nói gì đến các khu ngoại thành. Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm cần gỡ nút thắt từ đâu?

Đào Ngọc Nghiêm: Đầu tiên chúng ta cần hiểu đô thị vệ tinh nhằm mục đích gì? Trong đó có 3 vai trò chính: Thứ nhất là giải quyết được vấn đề giảm dân số, áp lực nội đô, vốn là nguyên nhân của ách tắc, ô nhiễm Hà Nội. Thứ hai là, giúp giảm bớt áp lực, điều chỉnh lại chức năng của nội đô. Theo thống kê trong Thủ đô có đến hơn 50 trường đại học, gần 120 cơ sở công nghiệp đang gây ô nhiễm môi trường, và áp lực từ các trụ sở bộ, ngành, trụ sở y tế vẫn đang án ngữ và tiếp tục được xây dựng tại khu vực nội đô. Thứ ba là trong bối cảnh khởi nghiệp thì hình thành các đô thị vệ tinh sẽ có diện tích đất cho người khởi nghiệp hoạt động. Là lợi thế cho thị trường bất động sản phát triển nhà ở thương mại, dịch vụ văn phòng…

Thực tế quy hoạch, mục tiêu đề ra là rất hay nhưng bao năm qua, chúng ta chỉ mới xong cơ bản lập đề án quy hoạch các đô thị vệ tinh. Đây cũng là lúc để Hà Nội nhìn lại vì sao chưa làm được đô thị vệ tinh và vì sao đến nay vẫn là “thông qua”. Tôi cho rằng, nếu không sớm ban hành các chính sách thu hút đầu tư cụ thể cho đô thị vệ tinh, điển hình trước mắt là Hòa Lạc thì rất khó để có đô thị vệ tinh thực sự theo kế hoạch. Bởi ai cũng nhìn thấy rõ định hướng đã có nhưng chưa được thể chế hóa.Cụ thể ở đây là vấn đề quản lý dân, chính sách ưu đãi ra sao về nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp, cán bộ, giáo viên để họ sẵn sàng có thể sống và làm việc tại các đô thị vệ tinh thay vì cố bám ở nội đô. Hệ thống giao thông công cộng như BRT, đường sắt trên cao… phải sớm được đầu tư, hoàn thiện để kết nối đô thị vệ tinh với trung tâm Hà Nội. Khi giao thông thuận lợi thì câu chuyện giãn dân dễ dàng hơn.

Bên cạnh đó cũng là chuyện sớm quy hoạch chi tiết, công khai và nên giao các chủ đầu tư đề xuất các dự án và loại bỏ cơ chế xin - cho. Ví như dự án xây dựng Đại học Quốc gia tại Hòa Lạc tiến độ chậm cùng việc di dời các trường đại học từ trung tâm ra bên ngoài cũng chậm cũng một phần của cơ chế không rõ ràng, là bài học mà Hà Nội phải rút ra được.

Khu công nghệ cao Hòa Lạc vẫn chưa triển khai xong hạ tầng, nhà đầu tư vào khu công nghệ còn hạn chế. Ảnh: Kháng Trần

Khu công nghệ cao Hòa Lạc vẫn chưa triển khai xong hạ tầng, nhà đầu tư vào khu công nghệ còn hạn chế. Ảnh: Kháng Trần

PV: “Tiểu thuyết” 20 năm Láng Hòa Lạc không chỉ là duy nhất, tất cả các đô thị vệ tinh của Việt Nam cũng đều chưa thành hình hài nếu không nói mới chỉ nằm trên giấy. Tiếp xúc với nhiều mô hình quy hoạch hiện đại trên thế giới, theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, bản chất của thất bại này nằm ở đâu?

Một đô thị vệ tinh hoàn chỉnh bao gồm không chỉ có nhà ở (nơi sinh sống), mà còn bao gồm cả việc làm, các dịch vụ, tiện ích và thường cách ly với trung tâm bởi một vành đai xanh. Bởi thế, việc kéo toàn bộ hạ tầng, bao gồm không chỉ là nước, điện, đường, các phương tiện công cộng, các tuyến đường sắt… mà còn là rất nhiều dịch vụ khác là không dễ. Đặc biệt, việc thu hút con người với những mối quan hệ ràng buộc, công việc nằm sẵn ở trong đô thị hiện hữu chuyển đến một nơi hoàn toàn mới sinh sống là rất khó khăn. Điều này không chỉ với Việt Nam mà cả các nước trên thế giới.

Chúng ta nhắc đến đô thị vệ tinh như sự cứu cánh cho đô thị, nhưng thật ra nó không phải mô hình phổ biến ở các nước trên thế giới. Ví dụ với Mỹ, không có địa phương nào phát triển đô thị vệ tinh. Thành phố duy nhất có vành đai xanh là thành phố Portland nhưng không phát triển thành một đô thị vệ tinh hoàn toàn mới.

Ở Canada, thủ đô Ottawa đã nỗ lực phát triển đô thị vệ tinh nằm ngoài vành đai xanh. Nơi này có một tỉ lệ lớn văn phòng và người lao động liên quan đến chính phủ liên bang, tức là họ “dễ bảo” hơn trong việc thực thi một mô hình và dễ chấp nhận hy sinh quyền lợi kinh tế.

Vậy quyền lợi kinh tế bị hy sinh trong việc thực thi mô hình đô thị vệ tinh là gì: chi phí hạ tầng và giá đất tăng. Thử tưởng tượng mà xem, người ta sẽ đặt ra ranh giới phát triển cho các thành phố trung tâm khiến cho diện tích đô thị không thể mở rộng, khiến giá đất tăng. Chi phí để xây dựng hệ thống tàu điện/metro nối các thành phố vệ tinh với thành phố trung tâm rất tốn kém và các hệ thống này kém hiệu quả do phải chạy qua các vành đai xanh vốn không có hoặc không có nhiều người sinh sống (tức là có những đoạn đường không ra tiền trực tiếp). Chưa kể mô hình đô thị vệ tinh cần có một khung pháp lý để quản lí toàn bộ vùng đô thị này và đảm bảo các thành phố vệ tinh không mâu thuẫn với nhau hay với đô thị trung tâm về quyền lợi.

Một vài ví dụ để thấy, mô hình đô thị vệ tinh cũng tồn tại những khuyết điểm và vì thế không thể áp dụng dễ dàng với mỗi quốc gia, mỗi địa phương.

Ảnh: Kháng Trần

Ảnh: Kháng Trần

PV: Lý giải cho sự chậm trễ của dự án Láng Hoà Lạc, một số đơn vị thực hiện cho rằng khó khăn lớn nhất hiện nay là huy động nguồn kinh phí đầu tư tiếp cho dự án. Ông Nguyễn Đỗ Dũng nghĩ sao về điều này?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng: Tôi cho rằng, tiền không phải là yếu tố quyết định cuối cùng trong xây dựng đô thị vệ tinh. Nhà nước cũng đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng xây dựng hạ tầng, nhưng nguồn tiền lại đổ vào quá nhiều đơn vị khác nhau dẫn đến sự phân tán. Ví dụ anh chia số tiền đó ra đầu tư cả 500ha thì cuối cùng sẽ chỉ có vài tòa nhà xen vào toàn đất trống và không bao giờ thành được đô thị. Và khi người ta đến đó, người ta không cảm nhận được đó là nơi đáng sống và ấm áp. Nhưng nếu tập trung chỗ tiền đó đầu tư hoàn chỉnh một khu đô thị 50ha, với đầy đủ tất cả “hình hài” thì sẽ khiến nhiều người muốn đến ở. Yếu tố tâm lý rất quan trọng trong việc thu hút người dân. Chúng ta có thể nhìn vào những mô hình đô thị nhỏ, tuy không phải là đô thị vệ tinh nhưng phương thức phát triển rất đúng và trúng như đô thị Phú Mỹ Hưng ở trong Nam hay đô thi Ecopark ở ngoài Bắc. Các nhà phát triển bất động sản hiểu rất rõ điều này.

Tôi nghĩ Hà Nội phải vượt qua hai thách thức lớn. Thứ nhất, hướng phát triển hiện nay của Hà Nội vẫn là hướng Đông, Đông Nam, hình thành đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, hướng ra cảng, ra biển. Vì vậy nơi đây vẫn là hướng phát triển công nghiệp, dịch vụ chủ yếu. Trong khi đó, phía Tây nói về cảnh quan là đường cụt, vì thế việc thu hút đầu tư, phát triển sẽ khó khăn. Thách thức thứ hai, cũng chính từ yếu tố thứ nhất, đó là phải tạo ra được các khu công nghiệp, công nghệ cao, khi muốn thu hút người dân về, yếu tố cốt lõi vẫn là tạo ra việc làm. Khi đó, mới hình thành được một khu đô thị hoàn chỉnh. Còn nếu chỉ có vài toà nhà, biệt thự nhà vườn thì thành nơi nghỉ dưỡng cho giới nhà giàu, chứ không thể trở thành một đô thị “sống”. Và sau 20 năm, chúng ta vẫn bắt đầu từ con số 0, nếu không có sự thay đổi về cách thức triển khai, về mô hình quy hoạch thì rất khó nhìn thấy tương lai.

PV: Rõ ràng, dù là xây dựng đô thị vệ tinh hay mô hình nào đi chăng nữa, mục đích vẫn là giảm sức ép cho nội đô. Vậy theo PGS.TS. Phạm Hùng Cường, chúng ta nên áp dụng mô hình quy hoạch nào trong bối cảnh hiện nay?

PGS.TS. Phạm Hùng Cường: Sau nhiều năm đến giờ, đô thi vệ tinh vẫn không phát huy được vai trò giảm bớt dân cư, giảm áp lực hạ tầng cho thành phố Hà Nội. Tôi cho rằng giai đoạn này phát triển đô thị vệ tinh là chưa hợp lý, đáng lẽ Hà Nội nên phát triển đô thị đa cực trung tâm hơn là phát triển đô thị vệ tinh thì mới giải quyết được các vấn đề đang bức xúc hiện nay.

Trong khi nội đô đang chịu áp lực rất lớn vì mọi người đều đổ về sống và làm việc thì đô thị về tinh lại quá xa. Các doanh nghiệp cũng không thích xây dựng các dự án quá xa nội đô nên họ sẽ tìm cách khai thác tối đa quỹ đất trung tâm có thể hoặc vùng ven như vành đại 3, vành đai 4. Theo đó, Hà Nội nên phát triển các đô thị gần trung tâm như Tây Hồ Tây, cương quyết di dời bộ máy các cơ sở cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp, trường học ra các khu vực này thì mới hợp lý.

Tôi đã từng sang nước ngoài, họ thành công khi xây dựng đô thị vệ tình vì họ có chiến lược khuyến khích, giảm giá đất, giảm thuế để thu hút các doanh nghiệp còn ở Việt Nam thì như nhau cả. Dẫn đến câu chuyên không có doanh nghiệp nào muốn phát triển một vùng cách lõi trung tâm 30 - 40 km và dân cư thưa thớt.

Tôi vẫn cho rằng, nếu Hà Nội không có được chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp làm dự án, xây dựng đô thị vệ tinh thì thà đầu tư tích cực vào vùng biên như Long Biên, Văn Giang, Mễ Trì để có hiệu quả hơn thay vì lên Hòa Lạc. Bởi chúng ta biết rõ, mô hình quy hoạch nào cũng đi đôi với chính sách phát triển. Nếu chính sách theo kiểu đến đâu thì kiến nghị thành phố gỡ tới đó thì như các chuyên gia khác đã nói “đô thị vệ tinh còn nằm trên giấy”. Chúng ta hoàn toàn thiếu các chính sách tương đồng nên bất cứ mô hình nào vẽ ra cũng đều chưa có cơ sở mà điển hình hiện nay là đô thị vệ tinh.

Xin cảm ơn các chuyên gia! 

Mai Dương - Hồng Vũ (Thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết Đô thị vệ tinh: Sẽ "bay" theo quỹ đạo nào? tại chuyên mục Đối thoại của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com