Trong một lần trả lời phỏng vấn báo chí, chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, người có gần 50 năm gắn bó với doanh nghiệp Việt Nam, đã nhận xét về bức tranh doanh nghiệp Việt rằng: “Có thể nói, doanh nghiệp tư nhân Việt đã đi từ "Không" đến "Có". Một hình ảnh sắc nét nhất cho sự trỗi dậy và bùng nổ của các doanh nghiệp tư nhân Việt chính là sự hiện diện của các khu đô thị hiện đại, văn minh, đặc biệt là bản đồ nghỉ dưỡng ấn tượng chạy dài từ Bắc vào Nam. Nhiều cái tên đã được vinh danh trong các giải thưởng hay bình chọn quốc tế. Điều gì giúp các doanh nghiệp bất động sản tư nhân trỗi dậy mạnh mẽ và chiếm trọn ưu thế trên sân chơi này? Còn những vướng mắc nào đang cản đường họ?

Cà phê cuối tuần sẽ bàn luận về chủ đề này. Xin được giới thiệu các vị khách mời: Ông Văn Dũng Chinh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương Mại & Đầu Tư Vinareal, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa; Luật sư Nguyễn Văn Tùng, Điều hành Legal United Law, TS. KTS Ngô Viết Nam Sơn.

Thực hiện: Phi Long

Thực hiện: Phi Long

PV: Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản ghi nhận sự ra đời của hàng loạt các dự án bất động sản nghỉ dượng ấn tượng trải dài từ Bắc vào Nam mà đứng sau đó là "tên tuổi" của hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản tư nhân. Thưa các chuyên gia, điều gì đã khiến các doanh nghiệp tư nhân có khả năng chiếm lĩnh trọn "mảnh đất màu mỡ" này như vậy?

Ông Văn Dũng Chinh: Nếu như 5 năm trước đây, nhắc đến bất động sản người ta thường nghĩ tới những dự án nhà ở thương mại, đất liền hoặc dự án có yếu tố an sinh như nhà ở dành cho người thu nhập thấp thì trong vòng từ năm 2012 trở lại đây, các công ty tư nhân Việt có cơ hội quan sát sự phát triển mạnh mẽ của doanh nghiệp bất động sản ở nước bạn khi họ nhắm tới thị trường gắn với bờ biển. Họ nhận thấy những khách sạn nghỉ dưỡng đang phát triển với tốc độ thần kỳ.

Nhu cầu của con người đi du lịch tăng mạnh, điều đó đồng nghĩa với câu chuyện “những cái đầu thông thái” nhận ra và tìm một hướng phát triển mới đầy tiềm năng. Họ thấy sự lên ngôi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã, đang và chắc chắn sẽ thu được nguồn lợi nhuận lớn. Không bỏ lỡ cơ hội, doanh nghiệp bất động sản tư nhân nhanh chóng chiếm lĩnh sân chơi mới này. 

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Từ khoảng 5 năm trở lại đây, với sự phục hồi nhanh chóng của thị trường bất động sản cùng với sự tham gia sâu rộng hơn của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dần hình thành theo hướng đi vào chiều sâu và ngày càng trở nên sôi động với sự phong phú, đa dạng về sản phẩm và dịch vụ.

Tôi nhận thấy phân khúc này đang có xu hướng phát triển mới khá riêng biệt và chuyên nghiệp, ngày càng trở nên rõ nét so với các phân khúc khác, dần tiệm cận với xu hướng phát triển của các nước phát triển trên thế giới. Đây là cơ hội cho doanh nghiệp Việt đầu tư và phát triển.

 PV: Vậy theo các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản tư nhân Việt đã ghi được dấu ấn như thế nào trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng?

TS. KTS Ngô Viết Nam Sơn: Với lợi thế từ thiên nhiên, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu hướng tới việc bám sát biển. Nhìn nhận khách quan, bên cạnh một số "hạt sạn" do những chủ đầu tư làm ăn chộp giật, thiếu uy tín, lạm dụng thiên nhiên "bê tông hóa" công trình thì rõ ràng, ngày càng xuất hiện nhiều các chủ đầu tư có tâm và tầm. Một số dự án đã được thế giới vinh danh.

Ngoài ra, họ còn tạo ấn tượng rất tốt khi kết hợp xây dựng dự án nghỉ dưỡng với đầu tư hạ tầng giao thông thuận tiện. Điều này giúp các du khách có thể tận hưởng được trọn vẹn các dịch vụ của nó. Chất lượng của sản phẩm dịch vụ du lịch là sự phản ánh chính xác nhất năng lực của các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Ông Văn Dũng Chinh: Nếu nhìn quy hoạch tổng thể từ Bắc vào Nam, dấu ấn để lại là những khu đô thị rất đẹp, những dự án bất động sản ven biển chuyên nghiệp và nhiều tiện ích. Có thể thấy, các doanh nghiệp bất động sản tư nhân luôn tìm kiếm các giải pháp về quy hoạch về thiết kế, cơ sở hạ tầng để cung cấp cho thị trường những sản phẩm hoàn hảo. Sự dấn thân vào thị trường của Vingroup, Sun Group,… đã trở thành mô hình các cho các dự án khác có khả năng phát triển và học hỏi theo. Rõ ràng, chúng ta đang tạo dựng được những dự án mang đậm phong cách của người Việt, do người Việt làm và phục vụ người Việt. Chất lượng ngày càng được nâng cao, đáp ứng được nhu cầu của con người.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Các doanh nghiệp đầu tư và phát triển loại hình bất động sản này muốn thành công đòi hỏi phải có nguồn nhân lực giỏi, tiềm lực tài chính, kinh nghiệm phát triển và quản lý, vận hành dự án cùng giá trị thương hiệu. Những đòi hỏi này được thể hiện qua uy tín, năng lực của chủ đầu tư dự án.
Hiện nay, tôi nhận thấy ngày càng có nhiều hơn các chủ đầu tư bất động sản uy tín tham gia vào phân khúc thị trường này và bước đầu họ đã khá thành công. Nhiều nhà đầu tư bất động sản uy tín lựa chọn phân khúc này là hướng đầu tư mũi nhọn. Dẫn đầu thị trường có thể kể đến Vingroup, Sun Group, Empire Group, FLC hay BIM Group.
Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng của họ trải đều và có quy mô đầu tư rất lớn ở các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Ninh và trong hiện tại họ đang mở rộng đến các tỉnh khác có tiềm năng phát triển như Bình Định, Lâm Đồng hay Bình Thuận.
Quan trọng nhất, họ đã chuyên biệt hóa trong hoạt động đầu tư bằng việc kết hợp với các đơn vị quản lý và vận hành danh tiếng như Accor, CBRE hay Savills đồng thời gắn chặt quyền lợi của người mua hay của các nhà đầu tư thứ cấp qua hình thức cam kết lợi nhuận. Chính những nhân tố như tôi trình bày bên trên đã tạo nên sức hút và diện mạo mới ở lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm gần đây và trong tương lai sắp tới.
 

PV: Có vẻ như các sự xuất hiện của các doanh nghiệp nhà nước trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá mờ nhạt. Theo các chuyên gia, vì sao nhà phát triển bất động sản tư nhân lại chiếm ưu thế như vậy?

Ông Văn Dũng Chinh: Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều cần nguồn vốn đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng. So với khả năng huy động vốn thì rõ ràng các doanh nghiệp nhà nước phải mất khoảng thời gian lớn để thu hút vốn và tính toán đến việc đảm bảo tiến độ đầu tư ra sao nhằm tạo một lộ trình phát triển tốt nhất.

Trong khi đó, doanh nghiệp tư nhân sở hữu 3 lợi thế mạnh. Thứ nhất, lợi thế đầu tư là khả năng tập hợp được nguồn tiền nhanh, mạnh. Thứ hai, doanh nghiệp tư nhân được tuyển chọn nguồn nhân lực tốt trong và người nước. Thứ ba, họ hiểu thị trường, hiểu đâu là cơ hội, đâu là thời điểm cần làm, đâu là thời điểm cần tăng tốc. Đây là cái doanh nghiệp nhà nước chưa theo kịp bởi cơ chế cứng nhắc, nhiều thủ tục rườm rà. Đối với thị trường phát triển tốt như vậy, thì càng có nhiều doanh nghiệp tư nhân muốn bước vào, tạo ra sự cạnh tranh lớn, thúc đẩy sự phát triển của các sản phẩm dịch vụ. 

TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn: Doanh nghiệp tư nhân có lợi thế về vốn, nhân lực, cơ chế linh hoạt. Họ là doanh nghiệp có mục tiêu là lợi nhuận nên phải xác định sản phẩm tốt mới cạnh tranh được. Về lợi thế họ hơn hẳn so với doanh nghiệp nhà nước. Tuy nhiên, tôi thấy rằng, nếu cái gì doanh nghiệp tư nhân làm tốt hãy để họ làm. Chúng ta đừng áp đặt quan niệm phải là doanh nghiệp nhà nước làm hết. Ai mạnh gì thì hãy làm việc đó. Sự cạnh tranh trong chính các doanh nghiệp tư nhân sẽ tạo ra những sản phẩm đáp ứng được yêu cầu của thị trường.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Trong hoạt động đầu tư bất động sản có nhiều nhân tố tạo nên lợi thế của khối các doanh nghiệp bất động sản ngoài quốc doanh, ở đây tôi muốn nhấn mạnh đến tính linh động. Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - đây là một phân khúc khó so với các phân khúc khác còn lại của thị trường bất động sản.

Phân khúc này đòi hỏi các chủ đầu tư và dự án muốn thành công phải hoạt động linh hoạt, nhạy bén, nắm bắt thời cơ tốt và có vị trí dự án tốt. Các đòi hỏi này cũng chính là những điểm mạnh của phần lớn các doanh nghiệp có vốn ngoài quốc doanh, nhìn chung họ có đội ngũ nhân sự trẻ trung, giỏi và chuyên nghiệp, khả năng huy động vốn, tiếp cận các nguồn lực đầu tư để phát triển dự án của họ trong thực tế linh động hơn so với các các doanh nghiệp có vốn nhà nước.  

PV: Dù sở hữu nhiều lợi thế song thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn từ môi trường kinh doanh tại Việt Nam. Thưa ông Văn Dũng Chinh, đâu là điểm nghẽn khiến doanh nghiệp tư nhân Việt chưa phát huy được hoàn toàn năng lực nội tại?

Ông Văn Dũng Chinh: Sự ổn định và minh bạch là vấn đề mà bất kỳ một doanh nghiệp Việt nào cũng mong muốn. Tuy nhiên, tại Việt Nam, sự thay đổi quá bất thường về mặt chính sách vi mô, vĩ mô hoặc chính sách tiền tệ khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn.

Đối với doanh nghiệp đầu tư thì chính sách tiền là xương sống đối với doanh nghiệp, chỉ cần thay đổi nhỏ về chính sách đã gây khó khăn với doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính thành lập dự án quá lâu khi bình quân một dự án được khai sinh nếu suôn sẻ sẽ mất tới 2 năm. Chưa kể việc liên quan đến giải tỏa mặt bằng, cấp phép nhiều loại chứng chỉ, giám định.

Các chính sách chưa nhất quán về hành lang pháp lý khi luật đất đai, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đang có quá nhiều quá trình cần chuẩn hóa lại, hệ thống hóa lại. Nhiều quy định mâu thuẫn nhau.

PV: Sự phát triển mạnh mẽ của các doanh nghiệp bất động sản tư nhân Việt đã tạo dựng một hình ảnh mới trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, các chuyên gia dự đoán như thế nào về sức bật của họ trong tương lai? 

Ông Văn Dũng Chinh: Chúng ta đã có những hình mẫu của các khu đô thị đẹp, những dự án nghỉ dưỡng chất lượng 5 sao, cao cấp. Đây chính là sản phẩm được người tiêu dùng, nhà đầu tư công nhận. Chúng ta đang có những sản phẩm mang tên thương hiệu Việt.

Tôi nghĩ, doanh nghiệp Việt đã thực sự trưởng thành và sánh ngang với các doanh nghiệp dự án ở cùng khu vực. Rõ ràng, doanh nghiệp Việt đang tạo lập một cuộc chơi hoàn toàn mới với những sản phẩm đang hướng tới sự hoàn hảo. Tôi đánh giá và kỳ vọng rất cao điều này. Tuy không phải là giai đoạn sớm của doanh nghiệp Việt nhưng chúng ta đang nỗ lực tạo sức mạnh trên sân nhà để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Để doanh nghiệp tư nhân Việt phát huy được giá trị của mình xa hơn nữa rất cần sự nhìn nhận, ghi nhận của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc quy hoạch sản phẩm bền vững và chắc chắn hơn.

TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn: Với những lợi thế hiện tại, tôi đánh giá cao năng lực của các doanh nghiệp tư nhân. Ở trong nước, các doanh nghiệp Việt đã có vai trò quan trọng trong việc kiến thiết các công trình, bộ mặt đất nước. Sự năng động của các doanh nghiệp  cùng với quá trình hội nhập sẽ giúp các nhà phát triển bất động sản ngày càng trở nên vững mạnh hơn nữa.

- Cám ơn các chuyên gia về cuộc trò chuyện lần này!

Mai Linh