Đóng vai trò “đầu tàu”, được rất nhiều “ưu ái” về nguồn vốn, đất đai,… nhưng các doanh nghiệp bất động sản trong khu vực nhà nước được xem là "ông lớn” với một thời hoàng kim nay lại đang ở vị trí “khóa đuôi”, không tận dụng được những lợi thế của mình và phải chật vật xoay sở trong nền kinh tế thị trường. Vì đâu dẫn đến sự "trượt dốc không phanh" của các doanh nghiệp bất động sản nhà nước? Tương lai của họ sẽ đi về đâu? Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện quản lý giá; ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Reenco Sông Hồng, Phó Chủ tịch thường trực câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.
 
PV: Các doanh nghiệp bất động sản trong khu vực nhà nước đã từng có một thời kỳ hoàng kim, xây dựng nên nhiều công trình như biểu tượng của một cuộc sống mới. Tuy nhiên đến nay, các doanh nghiệp này ngày càng bộc lộ nhiều hạn chế và hầu như không có hoạt động gì đáng kể trên thị trường. Các chuyên gia đánh giá như thế nào về hiện trạng này?
 

GS. Đặng Hùng Võ: Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật Đất đai, các dự án về bất động sản được phê duyệt, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu có những hoạt động tích cực. Trong thời kì bao cấp, khi thị trường còn sơ khai, doanh nghiệp bất động sản nhà nước một mình một chiến trường, không có ai cạnh tranh. Khi này, chưa có đấu giá đất đai, giá đất rất thấp và hoàn toàn do nhà nước quy định, chỉ bằng 10% giá thị trường. Mua vào thấp, bán ra với giá rất cao, các doanh nghiệp kiếm được những khoản lợi nhuận khổng lồ, ngày càng lớn mạnh và trở thành những “đại gia” của ngành bất động sản như Vinaconex, HUD, Hancorp,…

Tôi vẫn đánh giá các doanh nghiệp bất động sản nhà nước thành công và có cống hiến trong một giai đoạn nhất định: 1998 - 2005. Đây là thời kỳ hoàng kim của họ vì được ưu đãi về vốn, đất đai, thậm chí là ưu đãi về pháp luật. Họ sớm thành công và tạo ra được rất nhiều chung cư, đảm bảo giai đoạn phát triển đầu tiên của thị trường bất động sản.

Giai đoạn từ 2003 - 2010 bắt đầu xuất hiện các doanh nghiệp tư nhân ngoài ngành bất động sản đầu tư kinh doanh bất động sản và đạt được những thành công nhất định. Đặc biệt, giai đoạn 2006 - 2007, rất nhiều các doanh nghiệp tư nhân hay nhà nước dù ở ngành nào đi nữa cũng chen chân vào kinh doanh bất động sản. Dần dần, các doanh nghiệp tư nhân lớn mạnh lên, tạo nên sức ép khủng khiếp cho các doanh nghiệp bất động sản nhà nước, khiến các doanh nghiệp này có biểu hiện đi xuống.

Thị trường bất động sản có điểm thay đổi lớn nhất là giai đoạn bị "ngã quỵ" từ 2010 - 2013, dẫn đến việc tái cấu trúc thị trường một cách tự nhiên.

Đến nay, những doanh nghiệp bất động sản nhà nước không còn trọng lượng gì nhiều trên thị trường, đa phần cầm cự với một vài dự án từ trước hoặc căn hộ tồn lại chưa bán hết. Các công trình một thời là biểu tượng của các doanh nghiệp bất động sản như Khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm,… bây giờ đã quá cũ so với các biểu tượng mới của doanh nghiệp bất động sản tư nhân và nước ngoài.

PGS.TS Ngô Trí Long: Ở giai đoạn trước, các doanh nghiệp bất động sản nhà nước có đầy đủ các lợi thế như: được cấp đất, cấp vốn và rất nhiều “ưu đãi” khác, cũng không có cạnh tranh do các doanh nghiệp bất động sản tư nhân chưa phát triển. Đồng thời, lúc bấy giờ có sự chênh lệch giữa cung - cầu. Nhu cầu về bất động sản là rất lớn nhưng nguồn cung lại rất hạn chế, nhỏ giọt.

Điều đó giúp các doanh nghiệp bất động sản nhà nước như HUD, Vinaconex, Viglacera,… có được những thành công trong giai đoạn nhất định của nền kinh tế bao cấp.

Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường như hiện nay, khi nhu cầu về bất động sản đã bão hòa, nhiều thành phần tham gia kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản nhà nước trở nên là người thua cuộc, đi sau và không cạnh tranh được.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Doanh nghiệp bất động sản nhà nước nói riêng, doanh nghiệp nhà nước nói chung, trong mỗi giai đoạn đều có vai trò lịch sử nhất định. Trong giai đoạn đỉnh cao đó, nếu như không có các doanh nghiệp bất động sản chủ lực, không có công ty bất động sản lớn do nhà nước nắm quyền điều khiển thì rõ ràng thị trường sẽ bị chao đảo.

PV: Vâng, như các chuyên gia nhận định, dường như các doanh nghiệp bất động sản nhà nước “không còn tiếng nói” trên thị trường và nhường sân chơi cho khối doanh nghiệp tư nhân. Vậy, đâu là nguyên nhân dẫn đến sự trượt dốc này?

GS. Đặng Hùng Võ: Giai đoạn đỉnh cao của các doanh nghiệp bất động sản nhà nước là từ 2005 - 2007. Sau đó, các doanh nghiệp tiếp tục tồn tại và đi xuống. Đỉnh điểm là sau lần nền kinh tế chèo chống với lạm phát, thị trường bất động sản rơi vào tồn đọng và đóng băng. Đây cũng là lúc các doanh nghiệp bất động sản nhà nước "đột quỵ".

Có rất nhiều nguyên nhân như bản thân các doanh nghiệp bất động sản nhà nước không tính toán quy hoạch, không tính toán đối tượng sử dụng, đầu tư một cách tràn lan, vô tội vạ. Các doanh nghiệp bất động sản nhà nước vẫn tiếp tục giữ tư duy của thời bao cấp như bộ máy quản lý cồng kềnh, nhân lực đông mà không xuất phát từ nhu cầu kinh doanh, "bệnh" ngại thay đổi, chậm tiếp thu công nghệ… thì nhu cầu tái cấu trúc là tất nhiên.

Mặt khác, với cách thức quản lý đồng tiền của nhà nước, cơ chế chồng chéo dễ phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Điều này cực kì gây hại cho nền kinh tế. Việc vẫn giữ cách quản lý doanh nghiệp thời bao cấp ở thời điểm kinh tế thị trường khiến các ông lớn đã tự kéo mình ra khỏi “cuộc chơi”.

Nếu các doanh nghiệp bất động sản nhà nước thay đổi phương thức quản lý, cách tiếp cận thị trường ngay ở thời kì hoàng kim thì có thể họ sẽ vẫn đứng trên đỉnh vinh quang. Nhưng các “ông lớn” này lại cho rằng thị trường không thể thay đổi, doanh nghiệp nhà nước không thể bị đi xuống. Với tư duy như thế, các doanh nghiệp đã không “thọ” được.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản tư nhân liên tục vận động để thay đổi, tiếp thu công nghệ mới nhanh, tính toán từng phân khúc thị trường theo từng đối tượng người dùng, bộ máy nhân sự cũng cực kỳ gọn nhẹ,… nên việc lớn mạnh và đóng vai trò dẫn dắt thị trường thay cho các doanh nghiệp bất động sản nhà nước là đương nhiên.

PGS.TS Ngô Trí Long: Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, cách làm ăn của các doanh nghiệp bất động sản nhà nước bộc lộ quá nhiều nhược điểm. Từ cơ cấu, mô hình, tổ chức đều rất hạn chế, không năng động, không nhanh nhạy đã khiến các doanh nghiệp đi lùi. Bên cạnh đó, cách quản lý lỏng lẻo, cơ chế chồng chéo, nảy sinh tiêu cực, tham nhũng,… dẫn đến việc không thích ứng được với cơ chế thị trường nên tất yếu sẽ bị đào thải.

Các doanh nghiệp bất động sản tư nhân kinh doanh hiệu quả hơn với bộ máy quản lý ưu việt, gọn nhẹ, cơ chế chặt chẽ, nhanh nhạy và có sự nghiên cứu thị trường kĩ càng nên khiến các doanh nghiệp bất động sản nhà nước trở thành kẻ thua cuộc, đi sau thời cuộc và không cạnh tranh được.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Một trong những nguyên nhân là do hoạt động của doanh nghiệp nhà nước vẫn phải tuân theo các thủ tục hành chính, tuân theo các nguyên tắc do nhà nước đề ra nên dẫn đến phi thị trường. Do đó, doanh nghiệp nhà nước bộc lộ những điểm yếu, không thể phát triển bằng các doanh nghiệp tư nhân là đương nhiên.

Tiếp tục giữ tư duy thời bao cấp ở thời điểm kinh tế thị trường khiến các ông lớn đã tự kéo mình ra khỏi “cuộc chơi”. (ảnh internet)

Tiếp tục giữ tư duy thời bao cấp ở thời điểm kinh tế thị trường khiến các ông lớn đã tự kéo mình ra khỏi “cuộc chơi”. (ảnh internet)

Mấu chốt vấn đề là quyền lợi và trách nhiệm. Nếu là tiền của doanh nghiệp bất động sản tư nhân thì họ sẵn sàng tìm mọi cách để bảo vệ, buộc phải có định hướng, có mục tiêu vươn lên. Trong khi đó, đối với doanh nghiệp bất động sản nhà nước, tiền là của chung nên vẫn mang nặng tư tưởng “thắng cùng ăn, thua cùng chịu”, không ảnh hưởng đến riêng ai. Rõ ràng, động lực ở đây là khác nhau.

Nguyên nhân khác làm cho doanh nghiệp nhà nước không phát triển được là do cơ chế quản lý hành chính nhà nước khiến họ ỷ lại. Cụ thể, trong cơ chế thị trường đòi hỏi quyết định nhanh, chính xác, tuy nhiên, doanh nghiệp nhà nước lại không đáp ứng được do phải xin ý kiến nhiều cấp. Chính vì thế, dẫn đến không kịp thời, tính linh hoạt không cao, trách nhiệm ở mức độ hạn chế, đi lùi và “nhường sân” cho các doanh nghiệp tư nhân là đúng quy luật.

Mặt khác, cơ chế pháp luật vẫn còn nhiều kẽ hở, không có chế tài xử phạt thích đáng nên việc xử lý vấn đề là không triệt để.

PV: Vậy thưa các chuyên gia, có giải pháp nào để vực dậy các doanh nghiệp bất động sản nhà nước đủ năng lực cạnh tranh được với các doanh nghiệp bất động sản tư nhân?

GS. Đặng Hùng Võ: Các doanh nghiệp bất động sản nhà nước vực dậy được hay không là phụ thuộc cách thức quản lý đồng tiền của nhà nước. Câu hỏi mà chúng ta đã đưa ra rất nhiều “ai là người quản lý tiền của doanh nghiệp nhà nước”? Tôi cho rằng, cách nào đi chăng nữa, cũng không có cách thực sự quản lý chặt được đồng tiền của nhà nước, vì không phải tiền của mình thì sẽ dễ dãi, khó có động lực và trách nhiệm.

Cách quản lý, cách thức hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản nhà nước đã không còn phù hợp với tính cạnh tranh cao của thị trường. Khi thị trường đã chính quy ở mức độ nhất định, đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản nhà nước phải năng động, thay đổi từng ngày mới trụ lại được.

Mặt khác, cần chuyển dần các doanh nghiệp bất động sản nhà nước sang lĩnh vực tư nhân nhất, trong đó, cần đẩy nhanh quá trình cổ phần hóa.

PGS.TS Ngô Trí Long: Muốn hồi phục, các doanh nghiệp bất động sản nhà nước bắt buộc phải thay đổi. Cứ dựa vào nhà nước sẽ không tồn tại được. Nhìn vào các doanh nghiệp bất động sản tư nhân sẽ thấy họ có bộ máy quản lý ưu việt hơn, nhanh nhạy trong nắm bắt thị trường hơn.

Đồng thời, cổ phần hóa là một trong những hoạt động có tác dụng, vai trò rất lớn trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản nhà nước.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Đã đến lúc, phải chọn xem mô hình nào là hiệu quả mà nhà nước vẫn có thể điều tiết được. Những gì đã lạc hậu, cần xóa bỏ thì nên chuyển sang nền kinh tế thị trường. Tôi nghĩ cổ phần hóa là một giải pháp tốt. Bản chất và nguyên lý tồn tại đều là từ dạng này chuyển sang dạng khác chứ không mất đi. Do vậy, nguồn lực xã hội nếu đầu tư vào doanh nghiệp bất động sản nhà nước mà không hiệu quả thì cần chuyển đầu tư sang những doanh nghiệp mang tính thị trường. Tránh tình trạng như hiện nay, nhiều doanh nghiệp làm ăn cầm chừng, điều kiện và tiêu chí không đạt được thì sẽ là sự lãng phí cho xã hội.

PV: Vâng, như ông Nguyễn Thế Điệp và PGS.TS Ngô Trí Long nhận định, cổ phần hóa là phương án tốt để cứu vãn sự trì trệ của các doanh nghiệp nhà nước. Nhưng có vẻ như, quá trình này đang diễn ra vô cùng chậm trễ?

GS. Đặng Hùng Võ: Quá trình cổ phần hóa đang rất chậm và nhiều khuyết tật. Cho đến nay, có hàng chục nghị định về cổ phần hóa, nhưng việc xây dựng pháp luật ở Việt Nam vẫn không đảm bảo được tính hệ thống và tồn tại rất nhiều kẽ hở. Nghị định liên tục thay đổi nhưng không giải quyết hết được những vướng mắc hiện đang gặp phải. Các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nhà nước đa phần đều không muốn cổ phần hóa vì sẽ bị giảm quyền.

Do vậy, tôi cho rằng sự chậm trễ là do cách làm. Quy định quản lý của chúng ta đã lỏng lẻo, tồn tại nhiều khoảng trống. Cách làm lại biến báo đi một lần nữa, không trung thực hoàn toàn với quy định của pháp luật, dẫn đến quá trình lùng bùng trong cổ phần hóa, trong đó, chủ yếu là câu chuyện tài sản công của doanh nghiệp bất động sản nhà nước bây giờ chia chác thế nào.

PGS.TS Ngô Trí Long: Cổ phần hóa là 1 trong những giải pháp có tác dụng và vai trò rất lớn trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong tất cả các ngành nghề nói chung, trong lĩnh vực bất động sản nói riêng, sẽ giúp giảm sự dựa dẫm vào nhà nước.

Cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong tất cả các ngành nghề nói chung, trong lĩnh vực bất động sản nói riêng, sẽ giúp giảm sự dựa dẫm vào nhà nước. (Nguồn internet)

Cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước trong tất cả các ngành nghề nói chung, trong lĩnh vực bất động sản nói riêng, sẽ giúp giảm sự dựa dẫm vào nhà nước. (Nguồn internet)

Tuy nhiên, các doanh nghiệp đều không muốn cổ phần hóa. Khi cổ phần hóa, lãnh đạo doanh nghiệp được chọn sẽ là những người có năng lực chứ không phải cơ chế bổ nhiệm nên những người đang tại vị lo sợ ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Đó là lý do tại sao chủ trương cổ phần hóa nhà nước đã đưa ra từ lâu, nhưng việc thực hiện đều rất chậm chạp.

Do vậy, cần có những chế tài xử phạt các doanh nghiệp cổ phần hóa chậm thì mới có thể cải thiện và phát huy hết vai trò của doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường.

PV: Vậy các chuyên gia dự báo thế nào về tương lai của các doanh nghiệp bất động sản nhà nước?

GS. Đặng Hùng Võ: Các doanh nghiệp nhà nước vẫn đóng vai trò chủ đạo kể cả về mặt hiến pháp. Nhưng theo quy luật thị trường, các doanh nghiệp bất động sản nhà nước sẽ làm những việc nhà nước giao, những việc các doanh nghiệp bất động sản tư nhân không làm và phải theo kiểu hạch toán.

Trên thế giới, một số nước vẫn còn doanh nghiệp nhà nước. Nhưng nói chung, trong cơ chế thị trường, cấu trúc doanh nghiệp nhà nước không thể phát triển được. Chính vì vậy, việc các doanh nghiệp bất động sản nhà nước đi xuống là đúng quy luật.

PGS.TS Ngô Trí Long: Doanh nghiệp bất động sản nhà nước nói riêng, các doanh nghiệp nhà nước nói chung tồn tại được hay không là do cách kinh doanh có hiệu quả hay không. Đã bước vào cơ chế thị trường, trong môi trường cạnh tranh bình đẳng, nếu doanh nghiệp nhà nước không chịu cải tiến, tổ chức lại bộ máy thì sẽ thua cuộc, hạ đo ván ngay.

Bài học ở một số nước trên thế giới, các doanh nghiệp nhà nước không đầu tư vào những gì doanh nghiệp tư nhân làm, chỉ đầu tư vào những lĩnh vực tư nhân không làm hoặc làm không hiệu quả thì nhà nước bắt buộc phải làm vì trách nhiệm xã hội.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi cho rằng, muốn có tương lai, các doanh nghiệp bất động sản nhà nước cần có định hướng chiến lược trong từng giai đoạn. Ví như các doanh nghiệp nhà nước có thế mạnh là nguồn lực lớn, có thể đầu tư vào công trình lớn mang tính trọng điểm quốc gia. Doanh nghiệp bất động sản nhà nước chỉ nên đầu tư vào dự án trọng điểm, đầu tư cơ sở hạ tầng cơ bản còn lại để doanh nghiệp tư nhân làm.

Xin cảm ơn các chuyên gia!

Thiết kế: Đức Anh

Minh Đức - An Vũ