Phải chăng là kế hoạch thâu tóm “đất vàng”?

Tại Hội nghị “Hà Nội 2018 - Hợp tác Đầu tư và Phát triển” diễn ra ngày 17/6, UBND TP. Hà Nội đã trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư cho 71 dự án. Trong đó, có dự án tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường vành đai 2,5 do Công ty CP đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Vĩnh Hưng đầu tư với kinh phí là 1.373 tỷ đồng.

Tại Hội nghị, không có nhiều thông tin về dự án này, nhưng trước đó, UBND TP. Hà Nội đã phê duyệt đề xuất thực hiện tuyến đường theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao). Theo đề xuất này, dự kiến tuyến đường chỉ dài 1,65km, mặt cắt ngang từ 40 - 47,5m, nhưng UBND TP. Hà Nội giao Công ty CP đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Vĩnh Hưng gần 60ha đất đối ứng để khai thác kinh doanh. Tổng mức đầu tư cho dự án khoảng 1.574 tỷ đồng.

Để hoàn vốn đầu tư dự án, nhà đầu tư được khai thác quỹ đất tại 3 khu đất trên địa bàn Thành phố. Cụ thể, khu đất thứ nhất là khu nhà ở Ao Mơ với diện tích khoảng 22,9ha (nằm trên tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên). Khu đất thứ hai là các ô đất thuộc Dự án Xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu di dân tổ 24, 25 phường Vĩnh Tuy với diện tích khoảng 11,29ha. Khu đất thứ ba là 3 quỹ đất do nhà đầu tư đề nghị bổ sung để đảm bảo cân đối giá trị Dự án BT và giá trị quỹ đất đối ứng, gồm: Dự án Ao Cây Dừa (diện tích đất khoảng 0,52ha); Dự án Khu sinh thái Vĩnh Hưng (diện tích đất khoảng 11,9ha); Dự án khu chức năng đô thị Vĩnh Hưng - Thanh Trì (diện tích khoảng 13ha).

Theo Quyết định số 368 của UBND TP Hà Nội mới ban hành, duyệt hệ số điều chỉnh, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đường Vành đai II từ đoạn cầu Vĩnh Tuy đến cầu Mai Động thuộc quận Hai Bà Trưng.  -Mức giá đất ở cao nhất 83,46 triệu đồng/m2, áp dụng đối với vị trí 1 đường Minh Khai

Theo Quyết định số 368 của UBND TP. Hà Nội, mức giá đất ở cao nhất áp dụng đối với vị trí 1 đường Minh Khai là 83,46 triệu đồng/m2.

Mặt khác, theo tìm hiểu từ các văn bản trước đó, một số mảnh đất trên đã từng được phê duyệt để một số doanh nghiệp triển khai làm khu đô thị. Cụ thể, tại khu vực Ao Mơ, ngày 07/7/2008 UBND TP. Hà Nội có Văn bản số 2307/UB-XDĐT về việc chấp thuận để Công ty đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội thuộc Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư tổ chức, nghiên cứu, lập dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị tại khu vực Ao Mơ, phường Vĩnh Hưng, quy mô khoảng 22,9ha.

Tới năm 2010, UBND TP. Hà Nội yêu cầu Công ty CP đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 khẩn trương hoàn thành việc lập dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở Ao Mơ. Đáng chú ý là trong đó có cả đoạn tuyến đường mặt cắt 40m theo quy hoạch Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên thuộc phạm vi dự án khu nhà ở Ao Mơ đến đường Vành đai 2,5.

Tiếp đó, ngày 11/7/2014, UBND TP. Hà Nội có văn bản số 4786/UBND-XDGT chấp thuận việc Công ty CP đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội và Công ty CP Y dược phẩm Vimedimex thành lập Công ty CP đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Vĩnh Hưng (Vĩnh Hưng) để triển khai dự án xây dựng khu nhà ở Ao Mơ, có bao gồm tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên.

Còn đối với khu đất thứ hai thuộc dự án xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu di dân tổ 24, 25 từng được UBND TP. Hà Nội phê duyệt nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư từ năm 2005, giao Ban quản lý dự án quận Hai Bà Trưng làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, ngày 5/9/2014 UBND quận Hai Bà Trưng nhận được văn bản số 12/CV-VH của Công ty Vĩnh Hưng báo cáo và đề xuất việc thực hiện đồng bộ dự án Đầu tư xây dựng phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu dân cư tổ 24, 25 phường Vĩnh Tuy. Doanh nghiệp này cam kết đủ năng lực và ứng 100% vốn thực hiện hạ tầng dự án.

Theo đó, ngày 29/10/2014 UBND quận Hai Bà Trưng có văn bản đề xuất UBND TP. Hà Nội cho phép quận Hai Bà Trưng chỉ định Công ty Vĩnh Hưng là đơn vị thực hiện đầu tư dự án xây dựng phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư Tổ 24, 25.

Như vậy, rõ ràng ngay từ đầu, phía Công ty Vĩnh Hưng đã nắm được quyền triển khai về dự án này cũng như đã có ý định khai thác một số ô đất. Câu hỏi đặt ra rằng, phải chăng phía doanh nghiệp vì “miếng ngon "đất vàng"” đã từng bước lập kế hoạch để hợp thức hóa đất đai? Phải chăng BT chỉ là cái cớ và liệu rằng, mục đích doanh nghiệp hướng đến là "đất vàng" thì dự án giao thông liệu có thành công?

Đổi 60ha "đất vàng" lấy hơn 1,6km đường có khập khiễng?

Bỏ ra 1.400 tỷ đồng để xây 1,6km đường, Công ty Vĩnh Hưng sẽ được TP. Hà Nội trả 60ha đất, khiến dư luận đặt ra câu hỏi, UBND TP. Hà Nội liệu có đảm bảo nguyên tắc ngang giá? Bởi nếu tính theo bảng giá đất các địa bàn TP. Hà Nội đã quy định có hiệu lực từ 2015-2019, giá đất nhà ở trên khu vực đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng cao nhất hơn 37 triệu đồng/m2, thấp nhất cũng 13 triệu đồng/m2.

Mặt khác, quyết định 368 của UBND TP. Hà Nội, phê duyệt hệ số điều chỉnh, giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đường Vành đai II từ đoạn cầu Vĩnh Tuy đến cầu Mai Động (Km0 – Km0+840) thuộc quận Hai Bà Trưng đã quy định rõ mức giá đất ở cao nhất là 84,36 triệu đồng/m2 thuộc vị trí 1 đường Minh Khai (đoạn từ Kim Ngưu đến cuối đường) có hệ số điều chỉnh là 2,14 lần so với quy định của năm 2014. Bên cạnh đó, hệ số điều chỉnh giá đất ở ở vị trí 3, vị trí 4 đường Minh Khai (đoạn từ Kim Ngưu đến cuối đường), giá đất ở sẽ được điều chỉnh theo hệ số là 2,09 lần so với giá đất ở quy định, theo đó, số tiền tương ứng với giá đất ở là 35,86 triệu đồng/m2.

Nếu “tính nhanh” các con số, cho thấy, giá đất tại khu vực Minh Khai không hề rẻ, chưa kể đến chuyện khi xây dựng các dự án nhà ở thương mại, giá nhà có thể cũng tăng cao. Ngoài ra, theo một đơn vị cung cấp giá đất tại Hà Nội, trên thực tế, giá đất bán sẽ cao gấp nhiều lần so với giá bảng giá quy định của thành phố, bởi những tác động như mặt tiền đẹp, mảnh đất vuông, đất có công trình bên trên…Theo đó, nếu căn cứ vào mức đổi 60ha đất tương đương với 1,6km đường giao thông, với kinh phí 1.373 tỷ đồng của doanh nghiệp, thì rõ ràng, doanh nghiệp này chỉ phải chi khoảng hơn 2 triệu đồng cho một mét vuông "đất vàng" Hà Nội. Đây có lẽ là một món “hời” cho doanh nghiệp mà Hà Nội thực sự cần xem xét lại cách đổi này.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Đinh Thế Hiển cho hay: "Hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng, chỉ thực hiện khi đó là những khu heo hút như Tây Nguyên, khi nhà nước muốn làm tuyến đường quan trọng nhưng không có kinh phí và cũng không có ai sẵn sàng bỏ tiền vào khai thác những khu vực như vậy, muốn đấu giá cũng không có người mua. Còn những khu vực hình thành thị trường bất động sản thì hai việc đó không nên gắn vào nhau. Hạ tầng phải đấu thầu để tìm được người xây dựng tốt nhất theo các phương án kỹ thuật và báo giá thấp nhất, còn đấu giá đất để bán cao nhất".

Hai điều này làm hoàn toàn độc lập thì sẽ bán được khu đất với giá cao nhất và đấu thầu hạ tầng để tìm được người xây dựng giỏi nhất với giá thấp nhất, như vậy là quá lợi. Ngược lại, khi ghép chung vào thành ra đổi đất lấy hạ tầng là hết sức nguy hiểm.

TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh: “Đã có quy định phải đấu giá đất rất rõ ràng, chuyện cố tình không đấu giá tức là có vấn đề gì đó. Thứ hai là đổi đất lấy hạ tầng chưa hợp lý, vô tình triệt tiêu hiệu quả của phương án này”.

Với những chia sẻ của chuyên gia, có thể nói rằng, câu chuyện đổi đất lấy hạ tầng để có vốn xây dựng khi đặt vào trong một thị trường không hoàn hảo, “lợi ích nhóm” còn tồn tại, vô hình chung phương án này đã bị biến tướng để trở thành công cụ thâu tóm "đất vàng", đất công với giá rẻ mạt.

Hồng Vũ

Bạn đang đọc bài viết Đổi 60ha "đất vàng" lấy hơn 1,6km đường: Ngang giá hay phá giá? tại chuyên mục Thời sự của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com