“Miếng ngon” hạ tầng khi nào đổi “luật chơi”?

Nhiều năm trước, khi thị trường bất động sản nở rộ và phát triển ồ ạt, các dự án đổi đất lấy hạ tầng theo hình thức BT (hợp đồng xây dựng - chuyển giao) trở thành “miếng ngon” được nhiều doanh nghiệp săn đón. Từ BT, đã có không ít doanh nghiệp phất lên thành “đại gia” trong giới bất động sản.

Cũng nhờ hình thức BT, hàng loạt dự án hạ tầng và giao thông với vốn đầu tư lớn đã được xây dựng, góp phần phục vụ cộng đồng và phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Điển hình tại Hà Nội, nhiều dự án BT có tổng số vốn đầu tư lớn đã đi vào hoạt động trước đó, như dự án trục đường Hà Đông, đường Lê Văn Lương kéo dài...

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, khi quỹ đất tại Hà Nội dần hạn hẹp do quá trình đô thị hóa nhanh chóng, việc quản lý tài nguyên đất đai đã lộ ra nhiều lỗ hổng. Các chuyên gia trong ngành phải thốt lên rằng, hình thức BT đã bộc lộ nhiều hạn chế do thiếu tính chặt chẽ trong cơ chế và quy trình lựa chọn nhà đầu tư. Trong đó, việc xác định giá đất còn nhiều vấn đề đáng bàn, bởi đất đai là tài nguyên không sản sinh ra được và ngày càng có giá.

Ảnh minh họa

Ảnh minh họa

Nhận định được vấn đề này, năm 2017, số lượng các dự án BT đã dần được giới hạn trên khắp cả nước, trong đó có Hà Nội. Những tưởng, “cuộc cách mạng” sẽ diễn ra triệt để nhằm xóa bỏ những bất cập có thể xảy ra quanh các dự án BT, nhưng mới đây, một dự án BT đổi đất lấy hạ tầng lại được TP. Hà Nội công bố khiến dư luận tiếp tục xôn xao.

Cụ thể, cổng thông tin của Sở Kế hoạch - Đầu tư Hà Nội công bố thông tin Dự án xây dựng tuyến đường từ đường Lê Trọng Tấn đến đường Vành đai 3 (quận Thanh Xuân) theo hình thức hợp đồng BT, do Liên danh Công ty CP Phát triển nhân lực LOD và Công ty TNHH Phát triển Bắc Việt đầu tư, với kinh phí là 1.404 tỷ đồng.

Theo đó, dự kiến quỹ đất thanh toán cho dự án BT tại phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm gồm các ô quy hoạch 3-1, 3-2, 4-1, 4-2 với diện tích khoảng 39,8ha thuộc Quy hoạch phân khu S4 và cũng thuộc chuỗi đô thị phía Đông đường vành đai IV thuộc địa giới hành chính các phường Yết Kiêu, Quang Trung, Nguyễn Trãi, Phúc La, Vạn Phúc…. Đây đều là các điểm "nóng" trong phát triển đô thị.

Khi đem giá trị trao đổi này lên bàn cân tính toán, nhận thấy rõ phép tính này chưa hề cân bằng. Cụ thể, căn cứ theo bảng giá đất quy định của UBND TP. Hà Nội có hiệu lực từ 2015 - 2019, phóng viên lấy giá đất tại 4 đoạn tiêu biểu của phường Đại Mỗ là đường Đại Mỗ có giá đất 16 triệu đồng/m2, phố Ngọc Trục giá đất 10,8 triệu đồng/m2, đại lộ Thăng Long  - đường 70 là 19 triệu đồng/m2, đường Hữu Hưng là 14,4 triệu đồng/m. Với kết quả giá đất trung bình từ 4 đoạn tiêu biểu có thể tính ra giá đất trung bình tại phường Đại Mỗ có giá khoảng 15 triệu đồng/m2. Như vậy, gần 40ha đất tại phường Đại Mỗ “tính nhanh” theo bảng giá quy định sẽ có giá vào khoảng gần 3.000 tỷ đồng.

Mặt khác, theo giá khảo sát của phóng viên từ một số công ty môi giới, giá đất theo lô tại phường Đại Mỗ đang giao dịch trên thị trường có nơi thấp nhất là 21 triệu đồng/m2, nơi đắt nhất vào khoảng 45 triệu đồng/m2. Như vậy, với mật độ sử dụng đất khoảng 50%, có thể tính nhanh giá trị 39,8ha đất Đại Mỗ vào khoảng 3.000 tỷ đồng, và lớn hơn rất nhiều so với 1.404 tỷ đồng kinh phí làm đoạn đường 2,85km.

Điều này cho thấy có sự khập khiễng khi làm BT tại dự án này. Câu hỏi đặt ra là: Tại sao Hà Nội không đấu giá 40ha đất phường Đại Mỗ để lấy tiền làm đường cũng như có thêm vốn để thực hiện dự án khác, thay vì thực hiện BT?

Trao đổi với Reatimes, TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định: "Đầu tư theo hình thức BT là hoàn toàn đúng đắn, nhưng để đầu tư BT phát huy tối đa hiệu quả, các quy định về lựa chọn nhà đầu tư, định giá đất đai và thẩm định tổng mức đầu tư dự án cần được tiến hành kỹ lưỡng. Đặc biệt, xây dựng dự án hạ tầng không thể căn cứ dựa trên tổng dự toán mà phải thực hiện theo hình thức đấu thầu để xác định theo giá thị trường.

Hà Nội có quá nhiều những con đường đắt nhất hành tinh, một phần nguyên nhân cũng bởi tại các tuyến đường này, đất hai bên đường bị tăng giá nhiều lần. Ngoài ra còn bởi, Hà Nội phải “đổi chác” quá nhiều diện tích đất vàng cho doanh nghiệp". 

TS. Phạm Sỹ Liêm

TS. Phạm Sỹ Liêm

Cũng theo ông Liêm: "Hiện nay, giá trị đất đai tại các thành phố lớn sẽ đem lại nhiều tiềm năng khi thực hiện thành công các dự án BT. Tuy nhiên, BT là một hình thức đầu tư phức tạp, chưa có tiêu chuẩn chung. Do đó, nếu không minh bạch sẽ dễ dẫn đến trục lợi, thất thoát tài sản nhà nước. Hà Nội đã có nhiều bài học về dự án BT, lần này với dự án đường Lê Trọng Tấn, cần đặt câu hỏi, có hay không lợi ích nhóm ở đây? Hay Hà Nội chưa tính toán hết các tiềm năng từ đất đã quyết định đổi đất cho nhà đầu tư để lấy dự án này?”

LOD, Bắc Việt và mối quan hệ cộng sinh

Nhắc đến dự án làm 2,85km đường từ Lê Trọng Tấn đến Vành đai 3, là nhắc đến Liên danh Công ty CP Phát triển nhân lực LOD và Công ty TNHH Phát triển Bắc Việt. Đây là Liên danh được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BT đang gây tranh cãi này. Gây tranh cãi không chỉ bởi sự chênh lệch giữa tổng vốn đầu tư dự án với giá trị đất đai mà còn bởi cả LOD và Bắc Việt đều là những tên tuổi mới trong lĩnh vực đầu tư xây dựng hạ tầng, không có dự án nào đã xây dựng nổi bật.

Trong đó, Công ty Cổ phần Phát triển Nhân lực LOD (trước đây là Công ty Cổ phần Hợp tác lao động nước ngoài - LOD) ra đời năm 1992 trong bối cảnh tiếp nhận lại Công ty Xuất khẩu thuyền viên thuộc Tổng công ty Tư vấn đầu tư và dịch vụ hợp tác quốc tế Giao thông Vận tải - Bưu điện.

Lĩnh vực hoạt động chính của công ty này là xuất khẩu lao động, xuất nhập khẩu hàng hoá, đào tạo lao động xuất khẩu, công nhân kỹ thuật và các loại hình đào tạo khác; xúc tiến, tư vấn du học, giới thiệu và cung ứng việc làm trong nước; dịch vụ du lịch nội địa, lữ hành quốc tế và các dịch vụ thương mại. Ngoài ra, công ty này cũng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, vật tư, vật liệu xây dựng phương tiện và thiết bị vận tải, kinh doanh vận tải hành khách,...

Công ty LOD với kinh nghiệm trong làm đường bằng 0, không hề có một dự án nào nổi bật

Công ty LOD với kinh nghiệm trong làm đường bằng 0, không hề có một dự án nào nổi bật

Theo thông tin từ website, LOD có đầu tư một số dự án như khu nhà ở quận Hoàng Mai, tòa nhà văn phòng Trần Thái Tông, khách sạn Hạ Long Dream nhưng các dự án này có quy mô không lớn và đã triển khai cách đây nhiều năm trước (thông tin trên trang web từ năm 2014). Đặc biệt, trong số đó có dự án LOD Building - 38 Trần Thái Tông bỏ hoang, mới đây đã bị UBND TP. Hà Nội yêu cầu kiểm tra, xử lý, do chưa đủ các điều kiện pháp lý về xây dựng, tự ý thay đổi kết cấu công trình.

Tại đại hội cổ đông thường niên 2018, lãnh đạo LOD cho biết, công ty xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh với chỉ tiêu doanh thu hơn 71 tỷ đồng, lợi nhuận hơn 6 tỷ đồng. Số lượng lao động xuất cảnh là 1.715 người, mức chia cổ tức từ 0 - 5%. Mặc dù, LOD cho biết sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản nhưng đến nay danh mục bất động sản của đơn vị này không cập nhật thêm dự án mới nào.

"Bạn đồng hành" với LOD trong dự án làm đường lần này là Công ty TNHH Phát triển Bắc Việt. Theo hồ sơ từ Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, Bắc Việt được thành lập tháng 10/2008 và có trụ sở tại số 5, lô 15A, đường Trung Yên 3, phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Còn theo công cụ tìm kiếm khác, công ty này hiện có trụ sở tại tầng 11, Tòa nhà Indochina Plaza Hà Nội, Số 239 Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội). Người đại diện pháp luật là Vũ Hùng Lân và ngày cấp giấy phép là 03/10/2008.

Trong số 12 nhóm ngành nghề đăng ký kinh doanh, ngành nghề chính được giới thiệu của Bắc Việt là kinh doanh bất động sản. Ngoài ra là bán buôn máy móc, thiết bị y tế; vận chuyển hành khách bằng ô tô; xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi.

Điểm chung của hai doanh nghiệp này là chưa từng có kinh nghiệm trong việc xây dựng các dự án giao thông như BT trước khi được TP. Hà Nội trao quyết định chủ trương đầu tư dự án Xây dựng tuyến đường từ đường Lê Trọng Tấn – Thanh Xuân đến đường Vành đai 3. Câu hỏi đặt ra là với kinh nghiệm ít ỏi, hai doanh nghiệp đã “trúng thầu” BT dự án này như thế nào? Liệu rằng với kinh nghiệm bằng 0 ấy, Liên danh LOD - Bắc Việt có đủ sức đưa dự án "về đích" hay không?

Tại các báo cáo kết quả thanh tra, kiểm tra của Thanh tra Chính phủ và Kiểm toán Nhà nước công bố trong thời gian vừa qua đều cho thấy, có nhiều vi phạm ở nhiều mức độ khác nhau ở các dự án theo hình thức BT.

Được biết tính riêng trong năm 2017, Thanh tra Chính phủ đã thanh tra 15 dự án BT tại Hà Nội và cả 15 dự án đều có vấn đề. Trong số này, có tới 14 dự án theo hình thức chỉ định thầu. Đáng chú ý là UBND TP. Hà Nội không thực hiện đúng quy trình lựa chọn nhà đầu tư, thẩm định, đánh giá năng lực đối với một số Nhà đầu tư không chính xác, thiếu chặt chẽ; lựa chọn ký hợp đồng để thực hiện dự án đối với một số nhà đầu tư không đảm bảo năng lực theo quy định.

Điều được nhất của hình thức BT, đó là hình thức để nhà nước tạo vốn trong điều kiện nguồn ngân sách nhà đầu tư công bị hạn chế và nhiều công trình về hạ tầng được xây dựng theo hình thức này để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn và xã hội hóa; đồng thời góp phần cải tạo hệ thống hạ tầng. Tuy nhiên, hiện nay, mô hình này đang bị biến tướng và đang bị các nhóm lợi ích xâu xé, biển thủ tài sản của quốc gia, đó là lợi dụng hình thức BT để đầu tư thông qua định giá tài sản không đúng.

Ví như một nhà đầu tư bỏ hơn 1 nghìn tỷ đồng để làm 3 km đường nhưng người ta kê khai lên số tiền là 4 nghìn tỷ đồng và để đổi lại người ta sẽ lấy hàng chục héc-ta đất ở vị trí vàng. Chúng ta bị lợi ích nhóm chi phối nên chúng ta có những con đường đắt nhất châu Á, đắt nhất hành tinh.

Tôi cho rằng, hình thức BT có thể áp dụng nhưng ở một số công trình nhất định và phải thực sự đem lại hiệu quả chứ không thể áp dụng đại trà. Thứ nữa là phải giám sát chặt chẽ bởi cơ quan "sạch" để giám định xem vốn thực mà chủ đầu tư bỏ ra làm đường theo hình thức BT hay BOT và tương ứng với diện tích đất mà nhà nước có thể đổi lại cho họ. Hiện nay, lợi ích nhóm là đầu tư 1 song đổi 4 - 5 để chiếm dụng tài nguyên đất đai của quốc gia. Tóm lại phải có một cơ chế chặt chẽ về pháp luật từ giám sát đến xử lý.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến

Nguyên trưởng bộ môn Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội

Hồng Vũ

Bạn đang đọc bài viết Đổi gần 40ha đất lấy 2,85km đường: Liệu có mang "trứng" giao cho "ác"? tại chuyên mục Đô thị của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com