Lời tòa soạn:
Sân bay quốc tế Long Thành với quy mô 5.000ha, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 16 tỷ USD, được thiết kế với công suất phục vụ 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Theo kế hoạch dự kiến, sân bay này sẽ được xây dựng theo 3 giai đoạn:
Giai đoạn 1 (đến năm 2025): Đầu tư nhà ga hành khách một đường cất hạ cánh công suất 25 triệu hành khách/năm và nhà ga hàng hóa công suất 1,2 triệu tấn/năm.
Giai đoạn 2 (đến năm 2035): Nâng công suất lên 50 triệu hành khách/năm, 1,5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Giai đoạn 3 (sau năm 2035): Nâng công suất lên 100 triệu hành khách/năm, 5 triệu tấn hàng hóa/năm.
Đây là dự án quy mô lớn, có nhiều tác động đối với kinh tế, xã hội địa phương cũng như cả nước. Sân bay quốc tế Long Thành càng tăng tốc thì càng có nhiều dự án bất động sản ăn theo dự án này. Tuy nhiên, đâu là giá trị thật, đâu là tiềm năng được tô vẽ thiếu thực tế? Để làm sáng tỏ hơn vấn đề này Reatimes giới thiệu đến độc giả loạt bài "Phân tích tác động từ các yếu tố vĩ mô đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp, ăn theo sân bay Long Thành".
Trân trọng giới thiệu đến Quý độc giả!
Hàng ngàn môi giới dẫn khách vào rừng cao su mua đất
“Nằm ngay xã Long Đức, huyện Long Thành, dự án liền kề khu văn phòng tòa nhà Quốc Hội phía Nam quy mô 42ha, Khu công nghiệp Long Đức mở rộng 292ha, Đại học Giao Thông Vận Tải 28ha, Đại học An Ninh 23ha, Đại học Kinh tế Kỹ thuật Phương Nam 25ha”. Đây là thông tin được môi giới bán đất nền dự án Gem Sky World quảng cáo cho khách hàng nhiều ngày qua.
Một viễn cảnh sầm uất được vẽ ra, gần sân bay quốc tế Long Thành 16 tỷ USD, gần các tuyến giao thông huyết mạch, các trường đại học… đã thu hút hàng ngàn môi giới và khách hàng đến Long Thành tìm hiểu. Theo một nguồn tin từ Đất Xanh, chỉ riêng dự án Gem Sky World, có hơn 2.000 môi giới, đến từ 30 sàn đại lý, tham gia huấn luyện và bán hàng. Chưa kể nhiều dự án và khu đất phân lô khác cũng triển khai kinh doanh, tranh thủ lúc Gem Sky World đang “làm thị trường”.
Khu vực tọa lạc của dự án Gem Sky World vốn trước đây là rừng cao su. Và hiện tại, xung quanh dự án vẫn là rừng cao su hiện hữu. Theo các chuyên gia, để tạo sức nóng cho những thị trường này, ngoài việc “vẽ” viễn cảnh tương lai thì còn phải có hiệu ứng tâm lý.
Theo nguyên tắc, chỗ nào đông người thì sẽ tạo tâm lý thị trường sốt. Mà muốn đông người thì đầu tiên là phải huy động được hàng ngàn môi giới vào. Thực tế, không ít công ty ra chỉ tiêu bắt buộc mỗi một môi giới, trong 1 - 2 tuần phải có 1 khách. Do vậy, kiểu gì môi giới cũng phải đưa người đi tham quan dự án (nếu không có khách thì buộc phải gọi người nhà đi, theo yêu cầu của công ty, để tạo hiệu ứng đám đông). Và để huy động hàng ngàn môi giới vào cuộc chơi thì có một cách không mới nhưng luôn hiệu quả là chi hoa hồng cao. Theo phân tích trong bài 4 Đất Long Thành bị đồn “ngáo giá”, vậy đâu là giá thật? chi phí môi giới cho mỗi lô đất 100 m2 có thể lên đến 160 triệu.
“Dời” tòa nhà Quốc hội về cạnh Gem Sky World
Theo tìm hiểu khu đất được cho là khu văn phòng tòa nhà Quốc Hội phía Nam, quy mô 42ha (thông tin quảng cáo thì khu này cạnh dự án Gem Sky World), tọa lạc tại thửa 43, tờ bản đồ số 6, xã Long Đức, huyện Long Thành. Hiện tại, đây là đất trồng cây lâu năm. Theo Quyết định số 4628/QĐ-UBND, ngày 22/12/2017, về phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, khu đất được quy hoạch gồm: Đất xây dựng trụ sở cơ quan 238308 m²; Đất giao thông 4548,9 m². Thông tin quy hoạch được công bố hoàn toàn không có khu văn phòng tòa nhà Quốc Hội phía Nam. Hiện tại văn phòng tòa nhà Quốc Hội phía Nam đang tọa lạc tại địa chỉ 54 - 56 Nguyễn Văn Trỗi, P.15, Q.Phú Nhuận, TP.HCM.
Tương tự, khi tìm hiểu khu đất được cho là của các trường đại học, thì cũng chỉ có thông tin quy hoạch đất giáo dục, không có cơ sở để cho rằng các trường đại học như môi giới quảng cáo sẽ dời về đó.
Theo các chuyên gia, quy hoạch sử dụng đất chỉ thể hiện chức năng từng khu đất. Quy hoạch này sẽ thay đổi theo kỳ, sau năm 2020 sẽ có điều chỉnh. Chỉ khi các đơn vị được giao đất, cho thuê đất thì mới là căn cứ để cho rằng đơn vị đó sẽ thực hiện dự án trên khu đất được giao hoặc cho thuê.
Ông Nguyễn Văn Đực, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa Ốc Xanh cho rằng, đa phần các dự án trước khi bung hàng sẽ tìm mọi cách để kéo vị trí về gần các đường giao thông lớn, gần chợ, trường học, khu hành chính… để thu hút khách hàng. Ở quanh sân bay Long Thành, do có vị trí biệt lập với khu dân cư nên thông thường các chủ đầu tư sẽ vin vào các dự án nằm trên quy hoạch của tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên, lấy những thông tin quy hoạch từ nguồn không chính thống, để tô điểm cho dự án là cách làm không sát thực tế, dễ gây hiểu lầm cho khách hàng và thậm chí có thể xảy ra các tranh cãi về sau.
Theo chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, việc bên bán quảng cáo cho hay là chuyện thường tình, nhưng khách hàng cần phải tỉnh táo, xem xét kỹ lưỡng trên thực tế quy hoạch của tỉnh Đồng Nai có tồn tại các dự này không? Khách hàng có thể tìm đến UBND huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai tìm hiểu kỹ về quy hoạch và xác thực các thông tin nói trên. Ngoài ra, việc sử dụng các ứng dụng về quy hoạch trên mạng như DNAILIS, chỉ để tham khảo, không mang tính chính thống, và không ai đảm báo tính chính xác.
Bài 6: Hàng trăm đô thị “ma” sẽ mọc ở Long Thành?
