Đầu tiên phải kể đến dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang chảy khá mạnh vào bất động sản. Cụ thể, năm 2018 ước tính cả nước đạt hơn 30 tỷ USD vốn FDI, trong đó có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI. Các nhà đầu tư dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc, Singapore...

Bên cạnh đó, nguồn tín dụng ngân hàng, tổng dư nợ tín dụng năm 2018 ước đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, trong đó, ngành xây dựng – bất động sản chiếm 12,48% tăng 20,5% so với năm 2017.

Ngoài ra, nguồn kiều hối tăng mạnh trong năm 2018, dự kiến cả nước sẽ đạt khoảng 15,9 tỷ USD. Chưa kể, trước bối cảnh lãi suất ngân hàng tiếp tục ổn định ở mức thấp, thị trường chứng khoán bấp bênh, giá vàng không mấy hấp dẫn thì dòng tiền từ các kênh truyền thống âm thầm chuyển dịch vào thị trường bất động sản được xem là lực đẩy cho thị trường ở giai đoạn hiện nay.

Mặc dù vậy, thị trường năm 2019 được dự báo vẫn xuất hiện những khu vực và phân khúc được xem là có lực hút đối với các nhà đầu tư khi nhìn rõ lợi thế trong dài hạn.

Phân khúc đất nền: Những dự án đất nền lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An (TP.HCM), còn tại Hà Nội một số dự án đất nền tại Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Vân Đồn, Hạ Long... vẫn đang là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư. Bên cạnh đó, đất nền đô thị vệ tinh được nhiều nhà đầu tư lựa chọn, đặc biệt, tại các khu vực có hạ tầng giao thông chuẩn bị khởi công, nhiều nhà đầu tư về đón sóng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, khi đầu tư đất nền, nên mua các dự án tập trung ở những địa phương có tốc độ phát triển mạnh, có đầu tư nhiều về hạ tầng, vì mức giá sẽ còn tăng cao. Đồng quan điểm, nhiều ý kiến cho rằng, tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, mức giá đã gần lập đỉnh, khó tạo bứt phá gia tăng về giá. Tại thị trường phía Nam, bên cạnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An… Bình Phước đang được xem là thị trường bất động sản đầy tiềm năng trong giai đoạn sắp tới.

Vị trí là yếu tố quan trọng tạo nên giá trị và là cơ sở để xác định tỷ suất sinh lời của sản phẩm bất động sản. Lựa chọn dự án có vị trí tốt đồng nghĩa với việc tài sản đầu tư sẽ có tiềm năng phát triển. Về chất lượng của dự án, nên lựa chọn những dự án được đầu tư hạ tầng bài bản, được quy hoạch hệ thống tiện ích nội khu đầy đủ. Các tiện ích này sẽ là bảo chứng thiết thực nhất cho những giá trị gia tăng của dự án trong tương lai. Chưa kể, với những dự án được chủ đầu tư chăm chút và triển khai các tiện ích độc đáo, mới lạ sẽ càng tăng tính thanh khoản cho dự án.

Dòng tiền chia nhỏ đổ vào mỗi phân khúc bất động sản

Dòng tiền chia nhỏ đổ vào mỗi phân khúc, sản phẩm bất động sản

Nhà phố, biệt thự: Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc biệt thự và nhà phố. Lượng hàng khan hiếm, thêm vào đó là nhu cầu sở hữu nhà phố, biệt thự của người dân tăng mạnh đã đẩy phân khúc cao cấp này vào tình trạng cháy hàng, đặc biệt vào mùa “sốt” ở những tháng cuối năm 2018. Theo các doanh nghiệp, ở những dự án cơ sở hạ tầng đồng bộ, chào bán các căn tiếp theo được người mua thực quan tâm nhiều. Nếu giai đoạn đầu, phân khúc này chủ yếu nhà đầu tư "xuống tiền" thì đến giai đoạn xây dựng cơ bản và một số giai đoạn bàn giao nhà thì chủ yếu là người mua ở hoặc nhà đầu tư khai thác cho thuê.

Bất động sản thương mại: Cuối năm, dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng đổ mạnh vào loại hình shophouse, shoptel ở những khu vực phát triển mạnh về du lịch nghỉ dưỡng hoặc các thị trường ven thành phố lớn. Một số điểm nóng cục bộ xuất hiện trên thị trường hút mạnh dòng tiền của nhà đầu tư có thể kể đến như shoptel Grand World Phú Quốc; shophouse Europe Hạ Long; shophouse thuộc dự án Vincity Ocean Park (Hà Nội), shophouse thuộc Vincity Grand Park (Q.9, TP.HCM)…  

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, shophous là dòng sản phẩm mới, thường nằm ở những khu vực đông đúc dân cư hay vị trí thuận lợi về giao thông nên luôn thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nguồn cung sản phẩm này thường không nhiều nên hầu như chủ đầu tư vừa ra hàng là sẽ bán hết ngay.

Bà Hằng cho hay: “Nhà đầu tư cần phân biệt rõ shophouse với nhà phố thương mại. Shophouse phải đi kèm nhiều điều kiện khác mới thành công như: phải nằm ở tuyến phố lớn, ở khu vực đông đúc dân cư, giá cả hợp lý, chất lượng sản phẩm tốt, bố trí sàn tầng 1 và các tầng trên phải phù hợp với việc kinh doanh, diện tích cũng không được quá nhỏ… (ví dụ nếu diện tích chỉ 75 m2 thì việc kinh doanh sẽ gặp khó khăn). Thường shophouse phải có diện tích phù hợp với việc bố trí mặt bằng kinh doanh và có chỗ đỗ xe thuận tiện gần đó”.

Căn hộ chung cư: Mới đây, trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018, Hiệp hội Bất động ản TP.HCM nhấn mạnh, năm 2018 thị trường thiếu hụt quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân và thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn, mặc dù phân khúc nhà ở bình dân có tính thanh khoản cao nhất.

Nếu nói căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn dường như trên thị trường TP.HCM đã cạn kiệt, có chăng xuất hiện một số dự án mới giá vừa túi tiền (tức trong khoảng 1,3 - 1,8 tỷ đồng/căn). Tuy vậy, số dự nằm trong khoảng giá bán này cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Điểm danh một số dự án mở bán trong năm 2018 trên thị trường khá ít ỏi, như: Chương Dương Home (giai đoạn tiếp); Phú Đông Premier; Topaz Home 2; Dream Home (giai đoạn tiếp).

Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ giá từ 1,3 - 1,8 tỷ đồng/căn vẫn hút dòng tiền nhà đầu tư mạnh nhất trên thị trường chung cư. Thời điểm cuối năm, những căn hộ mở bán giai đoạn tiếp ở khung giá này ghi nhận hấp lực tốt, giá thứ cấp tăng nhanh, trong khi phân khúc giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn thanh khoản chậm hơn. Theo dự báo của các chuyên gia trong ngành, năm 2019 thị trường bất động sản sẽ diễn biến ổn định ở các phân khúc, trong đó dòng sản phẩm nhà ở chung cư vừa túi tiền tiếp tục là loại hình chủ đạo của thị trường./.

An Yên

Bạn đang đọc bài viết Dòng tiền 2019 sẽ dịch chuyển thế nào trong mỗi phân khúc bất động sản? tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com