Hiện nay, rất nhiều diện tích đất công được được quy hoạch để thực hiện dự án công cộng, tuy nhiên, sau một thời gian dài lại không được triển khai theo quy hoạch mà thay vào đó, bị xẻ nhỏ cho thuê một cách tràn lan, gây thất thoát, lãng phí. Các công trình được xây dựng trên phần đất này đều nhằm mục đích kinh doanh, không đúng với mục đích sử dụng đất ban đầu. Công viên thể thao cây xanh Hà Đông bị biến tướng thành hàng loạt nhà hàng, quán ăn, sân Golf; Khu Liên hợp thể thao Ninh Hiệp bị xẻ thịt thành hàng chục ki ốt cho thuê..., Công viên Tuổi trẻ thủ đô hay dự án Cống hóa mương Nghĩa Đô cũng bị xẻ thịt cho thuê mặt bằng... là những minh chứng cho nạn "chảy máu" đất công tại Hà Nội. 

Việc đất công bị “xẻ thịt” cho thuê với giá rẻ mạt, cùng với đó là các công trình sai phạm “rõ như ban ngày” mọc lên trên đất quy hoạch dự án nhằm mục đích kinh doanh gây ra những hệ lụy gì? Vì sao lại khó xử lý, thu hồi đất công đang bị lấn chiếm, cho thuê, sử dụng sai mục đích? Liệu "vết thương" đang "rỉ máu" này bao giờ mới được chữa lành?

Cà phê cuối tuần sẽ bàn luận xoay quanh vấn đề này. Xin được giới thiệu các vị khách mời: GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; PGS.TS Hoàng Văn Cường, ĐBQH khóa XIV, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân; luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way.

PV: Đất công vốn được coi là tài sản chung của toàn dân, một trong những nguồn lực cho phát triển kinh tế đất nước. Song thực tế, hàng triệu mét vuông đất công đang rơi vào tình trạng hoang hóa, hàng nghìn tỷ đồng giá trị tài sản công đang bị chuyển nhượng, cho thuê sai mục đích trong suốt một thời gian dài. Thực trạng này đã và đang gây ra những hệ lụy gì, thưa các chuyên gia?

PGS.TS Hoàng Văn Cường:  Đúng là hiện nay đang tồn tại một thực tế, đất công được giao để thực hiện dự án, tuy nhiên lại không được thực hiện đúng quy hoạch. Đất công bị “bỏ hoang” rồi cuối cùng lại giao cho tổ chức, cá nhân thuê lại và sử dụng.

Hệ lụy đầu tiên mà chúng ta có thể nhìn thấy là sự phá vỡ quy hoạch. Rõ ràng, đất đó được quy hoạch để xây dựng công trình công cộng, tạo ra sự thay đổi về tổng thể kiến trúc và sự thay đổi hạ tầng nhưng rốt cuộc lại không phải như vậy. Đất công đem cho tư nhân thuê và sử dụng với nhiều mục đích khác nhau. Điều đó sẽ tạo ra một sự phát triển tự phát, người thì kinh doanh mục tiêu này, người thì làm với mục tiêu khác. Quá trình tự phát ấy sẽ tạo ra một sự lộn xộn trong phát triển và thậm chí cũng sẽ gây ra những tụ điểm phức tạp về mặt xã hội.

Hệ quả thứ hai, đất công do Nhà nước cho thuê lại với giá rất thấp. Như vậy, một nguồn thu lớn của Nhà nước sẽ mất đi và rơi vào tay một số người. Điều đáng lo ngại nhất là thực trạng này tạo ra sự bất bình cho người dân xung quanh, đặc biệt là những người dân trước bị thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng rồi lại không thấy dự án đâu. Chính sự bất bình đó sẽ làm mất đi sự tin tưởng của người dân và sẽ khó khăn trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án khác sau này.

GS Đặng Hùng Võ: Hệ lụy mà chúng ta có thể nhìn thấy ngay đó là mất trật tự trong quy hoạch sử dụng đất, không tạo ra được những giá trị phát triển. Tất yếu, sự đảo lộn này sẽ gây thất thoát, lãng phí quỹ đất công đồng thời trong đó còn xuất hiện những lợi ích nhóm, gây ra những tiêu cực, bất công trong xã hội.

PV: Thưa PGS.TS Hoàng Văn Cường, như ông vừa phân tích, một trong những hệ lụy của “chảy máu” đất công là sự thất thoát ngân sách Nhà nước. Đây là một vấn đề mà dư luận xã hội đã bàn đi, bàn lại rất nhiều lần nhưng vẫn cứ diễn ra. Đâu là nguyên nhân gốc rễ khiến tình trạng lãng phí từ việc sử dụng sai mục đích đất công vẫn “ngang nhiên” xuất hiện?

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Tôi cho rằng cơ chế định giá đất đai hiện nay của chúng ta chưa rõ ràng. Phần lớn đất công đang được cho nhà đầu tư thuê với giá rất rẻ. Thậm chí, khi chưa đưa vào sử dụng, triển khai, một dự án như “cho không”. Do đó, khi mang số đất đó đi cho thuê lại để kinh doanh, lợi nhuận thu được rất cao. Đáng tiếc là số lợi nhuận khủng ấy sẽ rơi vào túi của một số doanh nghiệp, gây thất thoát ngân sách.

Lẽ ra, việc định giá đất phải tuân theo khung giá của thị trường nhưng chúng ta đang gặp bất cập phải thực hiện đúng mức giá của Nhà nước. Trong khi đó, giá thị trường và mức giá Nhà nước đưa ra đang vênh nhau rất lớn. Chưa kể, chính sách kinh tế của chúng ta đang không đánh giá đúng mức sinh lợi.

PV: Với các trường hợp sai phạm trong việc “cố tình” chuyển đổi mục đích sử dụng đất công, đến thời điểm hiện tại đã có văn bản pháp luật nào quy định và đưa ra chế tài xử lý chưa, thưa luật sư Lê Văn Hồi?

Luật sư Lê Văn Hồi: Có thể hiểu đất công được quy hoạch cho những mục tiêu chung của toàn xã hội và giao cho một đơn vị thống nhất quản lý, vận hành nhằm đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích như quy hoạch ban đầu. Do đó, những trường hợp như đất được quy hoạch làm cây xanh, làm điểm vui chơi giải trí của toàn xã hội nhưng lại biến thành những ki ốt, bãi trông giữ xe, nhà hàng … đều vi phạm nghiêm trọng mục đích sử dụng ban đầu.

Theo quy định tại Điều 9 và Điều 10 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ, tùy từng trường hợp cụ thể thì tổ chức, cá nhân sử dụng đất công không đúng mục đích hoặc sử dụng đất công khi không được giao đất, cho thuê đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Các trường hợp xử phạt bao gồm: hành vi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chưa được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; lấn, chiếm đất công và buộc phải khôi phục lại hiện trạng như ban đầu…

Bên cạnh những vi phạm về pháp luật đất đai, các công trình xây dựng trên đất công trái phép còn có thể rơi vào loạt sai phạm khác như không có giấy phép xây dựng. Các công trình khó có thể đáp ứng các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự …

Căn cứ vào Nghị định số 167/2017/NĐ-CP quy định về việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công, tùy vào mức độ sai phạm, đối với chủ đầu tư hoặc đơn vị chủ quản được giao triển khai các dự án có sử dụng đất công cộng nhưng chậm triển khai dự án, sử dụng đất không đúng mục đích được giao thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành sắp xếp lại xử lý tài sản công bảo đảm sử dụng hiệu quả, tiết kiệm; đúng tiêu chuẩn, đúng mục đích sử dụng được Nhà nước giao, đầu tư xây dựng, mua sắm, cho thuê; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Các hình thức sắp xếp lại đối với đất công có thể được áp dụng như thu hồi đất, giao về cho địa phương quản lý.

PV: Như luật sư Lê Văn Hồi vừa phân tích, rõ ràng, đối với hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng sai theo quy hoạch đất công sẽ bị chế tài pháp luật xử lý. Nhưng thực tế, một số trường hợp bị cơ quan chức năng chỉ ra sai phạm song tình trạng sử dụng trái phép vẫn tiếp tục diễn ra. Vì sao lại vậy, thưa các chuyên gia?

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Trên thực tế, rất nhiều lần cơ quan nhà nước có cảnh báo việc sử dụng đất không đúng mục đích, bỏ không quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng. Tất cả những trường hợp này sẽ bị thu hồi và không đền bù cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ở một số đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, một số dự án được kéo dài mà không bị thu hồi. Điều này cho thấy, các cơ quan quản lý không thực hiện nghiêm chức trách, nhiệm vụ của mình.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng còn có những yếu tố bị ràng buộc, trong đó lớn nhất là lợi ích kinh tế. Có thể khẳng định, những dự án đó hiện nay đang mang đến lợi ích kinh tế cho rất nhiều nguời liên quan, do đó nếu xử lý thì sẽ “đụng chạm” đến họ. Thậm chí trong đó còn có sự thỏa thuận, những người đáng ra phải thực hiện chức năng thu hồi nhưng lại không làm đúng trách nhiệm của mình.

Ngoài ra, một số những nguyên nhân khách quan như nhà đầu tư đang thực hiện dang dở nên việc thu hồi gặp nhiều vướng mắc, khó đẩy nhanh tiến độ. Từ đó tạo ra tình trạng các cơ quan quản lý ngại va chạm, chần chừ đưa ra biện pháp mạnh đối với nhà đầu tư. Hậu quả là tình trạng sử dụng sai mục đích đất công vẫn diễn ra và quản lý lại càng lỏng lẻo.

 

f

PGS.TS Hoàng Văn Cường, ĐBQH khóa XIV, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân.

GS Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, việc cho thuê tạm để tránh lãng phí đất đai là tốt nhưng trong quá trình quản lý chúng ta lại đang thực hiện không tốt. Dư luận có quyền đặt câu hỏi, liệu có tham nhũng ở đây hay không? Bởi vì có tham nhũng thì mới xuất hiện câu chuyện "bật đèn xanh" cho việc xây dựng trái phép, mới có chuyện đang  xây dựng tạm thời thì chuyển sang lâu dài và kiên cố rồi dần dần bao biện rằng “đã lỡ” xây dựng rồi nên đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất.  

Mặt khác, Luật Đất đai cũng không có quy định nào liên quan đến việc xác định giá trị đất đai khi sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất công tại các đô thị. Ngoài ra, việc quản lý đất công và khung pháp luật đất công không rõ ràng. Do vậy, việc quản lý nói trên chính là một trong những nguyên nhân làm cho giá trị đất công bị suy giảm và khó quy hoạch sử dụng đất đồng bộ.

Luật sư Lê Văn Hồi: Quy định pháp luật quy định khá chặt chẽ, đầy đủ và chi tiết, tuy nhiên vẫn còn khá chồng chéo, khó khả thi. Người thực thi pháp luật cũng vì đó mà có “cơ hội” không làm đúng chức trách, nhiệm vụ của mình.

Thực tế, những khu đất công khi không được quản lý chặt chẽ sẽ là “miếng mồi béo bở” cho những tổ chức, cá nhân lấn chiếm để tư lợi. Đương nhiên khi càng có nhiều người lấn chiếm, càng nhiều công trình xây dựng kiên cố trên khu đất công thì càng khiến việc xử lý và thu hồi đất công càng trở lên khó khăn hơn.

 

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty luật My Way

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty luật My Way.

PV: Vậy đâu là giải pháp để "chữa" dứt điểm “căn bệnh nan y” này, thưa các chuyên gia?

GS Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, giải pháp cần thiết nhất hiện nay là xử lý sai phạm phải triệt để, không có trường hợp nào gọi là được miễn giảm. Những công trình sai phạm mọc lên trên đất công phải cương quyết phải đập bỏ dù đã xây dựng kiên cố đến mức nào, tốn kém ra sao. Nếu chúng ta còn dung túng, nương tay và  phạt cho tồn tại trường hợp nào thì tất yếu sẽ tạo ra tiền lệ xấu và không có sức răn đe, dẫn đến sai phạm vẫn tiếp tục sai phạm.

Thực tế không phải Nhà nước không nhận thấy giá trị của đất công mà cái tư lợi của một số cán bộ nhà nước vẫn đang rất lớn. Một bộ phận đang bỏ qua lợi ích chung để phục vụ mục đích cá nhân, lợi ích nhóm. Bản thân việc xử lý cán bộ phải nghiêm minh, rồi mới đến xử lý vụ việc. Nếu chúng ta tiếp tục xử lý theo kiểu cầm chừng, cán bộ sai phạm chỉ bị khiển trách nhẹ sẽ không giải quyết được vấn đề mà lãng phí vẫn hoàn lãng phí.

Bên cạnh đó, khái niệm “đất công” phải được bổ sung vào Luật Đất đai, bao gồm đất chưa sử dụng; đất nhà nước chưa giao, chưa cho thuê; đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất do các tổ chức của nhà nước sử dụng...  Đồng thời phải nâng cao năng lực của tổ chức phát triển quỹ đất, chuyển sang hình thức doanh nghiệp nhà nước, chịu trách nhiệm quản lý trực tiếp toàn bộ đất công.

Ngoài ra, chúng ta phải mở cửa cho người dân tham gia giám sát bởi mọi ngóc ngách đều có mặt người dân. Việc mở cửa tiếp nhận ý kiến giám sát của người dân thì tự khắc người dân sẽ tham gia giám sát và sẽ phát hiện những sai phạm.

GS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

PGS.TS Hoàng Văn Cường: Mặc dù mặt luật pháp đã quy định tương đối rõ ràng tuy nhiên việc định giá đất cần phải thay đổi theo cơ chế thị trường. Đất đai được giao cho tổ chức, cho cơ quan nào đó mà có mục tiêu kinh doanh thì chúng ta phải đánh giá đúng khả năng sinh lợi với giá thị trường. Như vậy, những nhà đầu tư nào có khả năng chi trả mới dám thuê đất và sẽ sử dụng đúng mục đích, tránh được tình trạng “treo” dự án.

Còn về mặt hành chính, chúng ta phải thực hiện nghiêm trách nhiệm của cơ quan quản lý. Chính quyền phải là người chịu trách nhiệm đầu tiên, tiến hành thu hồi và phá dỡ các sai phạm, trả đất trở về đúng mục đích. Đối với nạn “chảy máu đất công”, không phải cứ xử phạt hành chính xong là cho phép được sử dụng kinh doanh hoặc đồng ý chuyển mục đích sử dụng.

Luật sư Lê Văn Hồi: Để quản lý quỹ đất công một cách hiệu quả khi tiến hành giao đất công cho bất cứ tổ chức nào quản lý, sử dụng thì buộc phải tiến hành hoạt động đấu giá công khai theo đúng quy định của pháp luật. Khi đấu giá công khai, chúng ta có thể tìm ra được những đơn vị có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và có phương án khai thác, quản lý, sử dụng đất công hợp lý nhất để giao, cho thuê đất công.

- Xin cảm ơn các chuyên gia!

Thảo Liên (Thực hiện)