Từ đầu tháng 5, chính quyền tại 3 đặc khu tương lai Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) ra chỉ đạo tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng nhằm ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo.

Để kiên quyết chặn đứng nạn sốt đất, Tỉnh ủy Quảng Ninh còn sẵn sàng đưa ra lệnh tạm dừng các giao dịch bất động sản dù cho quyết định này bị dư luận phản ứng vì hành động “không cấm được thì quản”.

Hệ quả của cuộc chỉ đạo mạnh tay đó phải kế tới đầu tiên chính là không khí giao dịch ở những đặc khu tương lai đang có sự trầm lắng dần. Thế nhưng, đằng sau cái phất tay mạnh của chính quyền, là rất, rất nhiều nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất phải vỡ mộng.

Có thể nói rằng, một quy luật không bao giờ thay đổi trong thị trường bất động sản là nơi đâu có sốt đất, nơi ấy có nhiều nhà đầu tư, đầu cơ và cò đất. Và có một chân lý khác không thể phủ nhận, đằng sau cơn sốt đất còn là những giấc mộng bị vỡ.

Song, thực tế đã cho thấy, sức mạnh của đồng tiền luôn đủ ma lực để biến một người chơi tưởng như thông thái lại trở thành kẻ bại trận trong thương trường bất động sản đầy khốc liệt. Ai là kẻ nhanh tay, biết chớp đúng thời cơ sẽ luôn vào đội chiến thắng. Ai là kẻ tham lam, “cố đấm ăn xôi” sẽ dễ dàng nhận “quả đắng”.

Sự mạnh tay của chính quyền đặc khu kinh tế tương lai khiến không ít người phải lâm vào cảnh liêu xiêu. Trước hết, có thể họ chưa bị sức nặng của đồng tiến đẩy vào nguy cơ “phá gia bại sản” nhưng chắc chắn tâm lý hoang mang và lo lắng là có. Giấc mơ “làm giàu không khó” xuất hiện khi những tấm gương lướt sóng trong cuộc đầu tư đầy mạo hiểm ấy đã kiếm được tiền tỷ chỉ trong chớp mắt. Rồi đến câu chuyện về những người sáng đặt dự định cọc tiền mua đất, lại do dự đợi đến chiều thì biết được thông tin giá đất đã tăng.

Tiếc của, tiếc khoản tiền chênh tăng chóng mắt, cuộc đổ xô vào mua đất đặc khu như một cơn bão càn quét. Người ta tham vọng không chỉ đất sổ đỏ mà ngay cả đến đất rừng, đất nông nghiệp cũng không tha.

(Ảnh chụp màn hình).

(Ảnh chụp màn hình).

Mới đây nhất, bất chấp cả lệnh tạm dừng giao dịch của chính quyền, trên một website rao bán quảng cáo về bất động sản, một môi giới bất động sản tại Vân Đồn còn rao bán cả hòn đảo rộng 8ha tại Quan Lạn với giá 550 triệu đồng/ha. Có cầu thì mới có cung, có người muốn biến những hòn đảo nguyên sinh thành resort thì mới có người dám mạnh tay đăng bán.

“Biết đất rừng, đất nông nghiệp không có sổ đỏ, không có cơ sở pháp lý cho việc giao dịch nhưng họ vẫn cứ mua. Biết sai mà vẫn mua thì dám làm nên dám chịu”.

- Ông Nguyễn Quang Minh -

Trong khi đó, căn cứ vào Điều 192, Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Thế mới thấy, người ta sẵn sàng nuôi dưỡng giấc mơ làm giàu bất chấp cả quy định của pháp luật, chấp nhận quy luật phi kinh tế.

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quang Minh (Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS Hùng Vương Land) đã từng nói: “Biết đất rừng, đất nông nghiệp không có sổ đỏ, không có cơ sở pháp lý cho việc giao dịch nhưng họ vẫn cứ mua. Biết sai mà vẫn mua thì dám làm nên dám chịu”.

Theo ông Lê Duẩn, một nhà đầu tư ở Bắc Vân Phong, lệnh tạm dừng của chính quyền vẫn không ngăn được các giao dịch đất đang tiếp tục diễn ra. “Nhà đầu tư thực sự hoặc người có nhiều tiền vẫn chấp nhận bỏ tiền tỷ mua giá đất đang leo thang”.

“Biết sai mà vẫn mua”, đã cảnh báo mà cứ lặng lẽ mua chui thì có lẽ những rủi ro của nó chắc chắn là điều dễ xảy ra. Bài học lớn nhất cách đây 10 năm với sự lao đao của thị trường bất động sản sau khi cơn sốt đất qua đi, khi những gia đình khốn đốn chắc vẫn chưa đủ mạnh để khiến người chơi  thức tỉnh. Họ vẫn bước vào vết xe đổ mà cái nhìn chỉ hướng đến giấc mơ màu hồng với núi tiền trong tay.

(Ảnh: Zing)

(Ảnh: Zing)

GS. Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Trung ương, cho rằng: “Khi giá đất bị đẩy lên quá cao thì đặc khu kinh tế tương lai sẽ trở nên kém sức hút. Với những nhà đầu tư thực sự, thời điểm họ nhảy vào đổ tiền thì cũng lúc giá đất tăng vượt giá trị thực. Giá đất quá cao thì họ phải bỏ tiền ra mua từ các chủ sở hữu tư nhân. Lợi nhuận bị giảm, tính hấp dẫn không còn thì những nhà đầu tư lớn không còn mặn mà với đất đặc khu”.

Với những nhà đầu tư thực sự, thời điểm họ nhảy vào đổ tiền thì cũng lúc giá đất tăng vượt giá trị thực. Giá đất quá cao thì họ phải bỏ tiền ra mua từ các chủ sở hữu tư nhân. Lợi nhuận bị giảm, tính hấp dẫn không còn thì những nhà đầu tư lớn không còn mặn mà với đất đặc khu.

- GS. Võ Đại Lược -

Lời nhận định của GS. Võ Đại Lược là một lời cảnh tỉnh về tương lai của các đặc khu kinh tế tương lai cho các nhà đầu tư. Sự kỳ vọng Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong có thể sẽ dịch chuyển theo một quỹ đạo khác mà không hoàn toàn như kế hoạch đã lên. Nhà đầu cơ sẽ mất đi cơ hội kiếm lời nếu ba đặc khu kinh tế tương lai rơi vào nhịp vận động không đúng như sự viễn tưởng đã đưa ra… và có thể là sự thụt lùi.

Như một lời tiếp tục khẳng định thêm cho nhận định của GS. Võ Đại Lược, TS. Huỳnh Thế Du, giảng viên trường  Đại học Fulbright trả lời Reatimes còn e ngại rằng: “Đến thời điểm hiện tại, thời gian không còn nhiều nhưng ở các đặc khu kinh tế tương lai đang rơi vào tình cảnh như mớ bòng bong, “nửa dơi nửa chuột”… Một đặc khu kinh tế muốn hấp dẫn được nhà đầu tư thì phải hội tụ được nhiều thế mạnh. Nhưng nhìn lại, luật vẫn chưa rõ ràng, hoàn thiện. Cơ chế quản lý tư duy cấp tỉnh vẫn còn duy trì và chưa tìm được hướng đi thực sự. Tôi e ngại sự thành công của các đặc khu kinh tế này trong tương lai như kỳ vọng đặt ra sẽ rất khó thành”.

Nhìn nhận khách quan, khi đặc khu kinh tế tương lai không còn thực sự đủ sức trở thành “cú đấm thép” thì hệ lụy mà những nhà đầu cơ nhận được kết quả sẽ không nằm ngoài là “tay trắng”. Thế nên, thay vì vẫn nuôi giấc mộng, chẳng ai khác mà chính nhà đầu tư cần tỉnh táo trước ma trận đất thật, tiền ảo này.

Nhật Minh

Bạn đang đọc bài viết Đừng lạc lối trước ma trận đất thật, tiền ảo ở đặc khu kinh tế tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com