GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường: Nên đánh thuế mạnh
Thị trường bất động sản hiện nay đang có một khuyết tật về nhu cầu nhà ở và thu nhập của người có nhu cầu. Chỉ số giá nhà ở trung bình/thu nhập trung bình của người Việt Nam đang trên ngưỡng 20, có nghĩa người có thu nhập trung bình muốn mua nhà phải tích lũy đến 70 - 80 năm cuộc đời.
Cách thức giải bài toán ở ta là đi theo hướng phát triển nhà ở xã hội nhưng nhà nước không đủ sức gánh. Một vài doanh nghiệp nhận xét chính sách cho người thu nhập thấp có nhà của Việt Nam rất tốt nhưng cuối cùng đã xoay chuyển và thành bán giá cao.
Ở các nước thường tăng cường hình thức nhà ở cho thuê giá rẻ, kết hợp với các công cụ thuế bất động sản để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở và chống đầu cơ. Cụ thể, nếu dùng diện tích đất ở trong hạn mức thì thuế thấp, bảo đảm mọi người đều có chỗ ở; nếu dùng ngoài hạn mức sẽ chịu thuế cao. Đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà, đất vừa giảm được đầu cơ vừa kéo giá nhà đất đi xuống. Ngược lại, nhà nước không đánh thuế đối với nhà đất có thời hạn, nhà thuê. Những doanh nghiệp phát triển nhà cho thuê cũng được miễn và giảm thuế cho doanh nghiệp làm nhà thương mại giá rẻ. Đặc biệt, khuyến khích ngân hàng cung cấp tín dụng cho nhà giá rẻ...
TS. Nguyễn Văn Thuận - Trường Đại học Tài chính - Marketing: Công khai thông tin quy hoạch
Có rất nhiều nguyên nhân làm cho giá nhà đất TP.HCM bị đẩy lên cao, trong đó có một phần do giới đầu cơ và chiêu trò làm giá của những người môi giới. Do đó, Nhà nước cần phải kiểm soát tốt yếu tố đầu cơ, làm giá, mới hạn chế được bất động sản tăng giá đột biến, không phù hợp với cung cầu thị trường.
Theo đó, giải pháp cơ bản là Nhà nước công bố thông tin quy hoạch và thường xuyên cập nhật thông tin thay đổi quy hoạch nhà đất trên trang web của từng quận, huyện. Từ đó, người dân có thể truy tìm tính pháp lý của từng lô đất, căn nhà để quyết định mua bán. Còn việc theo dõi diễn biến thị trường, hầu hết các UBND phường, xã đều nắm bắt được đâu là giao dịch nhà đất bất hợp pháp, dự án nào chưa hoàn thiện pháp lý hay nhà ở xây dựng không phép. Toàn bộ các thông tin này phải được chính quyền thông báo rộng rãi cho người dân biết. Khi đó, thị trường mới đi vào lề lối, giá bất động sản không bị "nóng lạnh" thất thường.
Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Công ty CP Phú Đông (Phú Đông Group): Cần bàn tay của Nhà nước
Để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường nhà đất nói chung và TP.HCM nói riêng, rất cần có bàn tay vô hình của Nhà nước trong việc tạo điều kiện về chính sách để các doanh nghiệp giảm giá bán và tập trung nhiều hơn vào phân khúc mà thị trường cần. Trong đó, trước tiên cần giải quyết tình trạng thủ tục hành chính chậm, khó khăn khiến chi phí tăng, buộc doanh nghiệp dù không muốn cũng phải tăng giá bán sản phẩm.
Mặt khác, nhà nước phải có chính sách tín dụng cho doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm trung bình cũng như hỗ trợ người mua nhà có giá dưới 3 tỷ đồng. Đặc biệt, Nhà nước phải có giải pháp quy hoạch, tạo ra quỹ đất để triển khai nhà giá thấp, chẳng hạn quy hoạch vùng đất để doanh nghiệp đấu thầu triển khai nhà cho người có thu nhập trung bình.
ThS. LS. Nguyễn Đức Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Luật TNHH Việt Tín Nghĩa: Kiểm soát môi giới làm giá
Hiện nay, người môi giới bất động sản có nhiều chiêu thức làm giá hoặc đưa ra thông tin không thật để đánh lừa người mua nhưng pháp luật và cơ quan quản lý không thể can thiệp được. Bởi giá bất động sản thường được quyết định bởi quan hệ cung cầu.
Tuy pháp luật có quy định người môi giới phải có chứng chỉ hành nghề nhưng chứng chỉ này không nhắc đến các quy tắc về ứng xử, phạm vi đạo đức nghề nghiệp. Vì thế, để hạn chế giá nhà đất bị môi giới đẩy lên cao, các hiệp hội bất động sản cần xây dựng bộ quy tắc ứng xử, đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới bất động sản; đồng thời nhà nước nên trao cho các hiệp hội một số quyền hạn nhất định để chế tài, kỷ luật người môi giới vi phạm đạo đức nghề nghiệp giống như các hội luật sư, kế toán, thuế… đang áp dụng.
PGS. TS. Nguyễn Khắc Quốc Bảo - Trưởng Khoa Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM: Xây dựng chỉ số để bắt mạch thị trường
Thời gian qua, nhà nước nói chung và TP.HCM nói riêng đều có những giải pháp hạn chế người dân đầu cơ bất động sản nhưng lợi nhuận tiềm năng vượt quá chi phí cơ hội từ những chính sách này tạo ra khiến người dân vẫn đổ xô vào bất động sản. Thị trường bất động sản đang rất thiếu thông tin hoặc không minh bạch vì chưa có bộ chỉ số đánh giá cụ thể. Một kênh dẫn vốn quan trọng như bất động sản nhưng không có bộ chỉ số minh bạch, khiến cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý đánh giá thị trường chủ yếu dựa vào cảm tính, không có cơ sở.
Do đó, về lâu dài, cần tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch và hợp thức hóa kênh đầu tư, đầu cơ bất động sản trên thị trường. Chẳng hạn, một người dân muốn đi xây, sửa nhà sẽ tham khảo chỉ số về xây dựng nhà. Muốn xây nhà phải vay tiền ngân hàng sẽ có chỉ số tín dụng bất động sản; xây nhà xong phải đi hoàn công sẽ có số lượng nhà mới xây với chỉ số nhà mới xây; hay xây nhà xong bán phải ra công chứng có chỉ số về số lượng nhà mới bán ra. Ngay cả những siêu thị vật liệu xây dựng, nội thất cũng có thể thống kê về doanh số hàng bán ra...
Các nhà điều hành chính sách sẽ nhìn vào bộ chỉ số này để hình dung ra thị trường đang ở đâu, từ đó tiến hành sắp xếp lại thị trường. Khi đó, những ai muốn kiếm tiền nhanh, đầu cơ lướt sóng sẽ dựa trên bộ chỉ số bất động sản; những người nào mua căn hộ để đầu tư, để ở sẽ có cơ chế riêng. Chỉ khi nào tách bạch được sân chơi đầu tư, đầu cơ sẽ giải quyết được đáng kể sự tăng nóng của giá nhà đất.
Thái Phương (ghi)
