Nguồn cung mới sụt giảm mạnh
Báo cáo mới nhất về tình hình hoạt động trong mùa dịch quý I/2020 của Savills cho hay, thị trường căn hộ tại Hà Nội chỉ có 5 dự án mới và 6 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Theo đó, hiện tại đã cung cấp khoảng 4.800 căn ra thị trường, giảm 64% theo quý và giảm 50% theo năm. Nguồn cung mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua bởi các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch nhanh chóng ứng phó với đại dịch. Trong đó, nguồn cung sơ cấp giảm 17% theo quý và giảm 19% theo năm, xuống 27.900 căn. Hạng B duy trì nguồn cung lớn nhất với 73% thị phần.
Tại TP.HCM nguồn cung càng hạn chế hơn, chỉ đạt 2256 căn trong quý, mức thấp nhất từ năm 2014. Số lượng căn tiền mở bán cũng bị giảm 70% do dịch bùng phát. Theo phân khúc, 80% nguồn cung quý này thuộc phân khúc bình dân và trung cấp, phân khúc cao cấp chỉ có duy nhất một dự án được mở bán.
Đối với thị trường đất nền, tại TP.HCM, DKRA Vietnam ghi nhận trong quý I/2020 chỉ có 3 dự án mới đáng chú ý ra mắt thị trường, cung cấp khoảng 175 nền, giảm đến 74% so với nguồn cung mới của quý trước (khoảng 677 nền) và giảm 32% so với cùng kỳ năm 2019. Đây là quý có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 81% (khoảng 142 nền), giảm 77% so với lượng tiêu thụ của quý trước và giảm 37% so với cùng kỳ năm 2019.
Nguồn cung mới ở thị trường biệt thự biển trong quý I cũng rất thấp, chỉ khoảng 16 căn, bằng 3% so với quý trước và bằng 8.5% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 25% (4 căn), chỉ bằng 1.6% lượng tiêu thụ so với quý trước. Nguồn cung và lượng tiêu thụ chỉ đến từ 1 dự án tại Phú Quốc.
Ở loại hình condotel trong quý I/2020, DKRA Vietnam cũng chỉ ghi nhận 1 dự án mới được mở bán vào thời điểm trước Tết Nguyên đán (tháng 1/2020), cung ứng ra thị trường 82 căn condotel, bằng 3.9% so với quý trước và bằng 4.7% so với cùng kỳ năm 2019.
Doanh nghiệp luôn sẵn sàng, chỉ chờ dự án được khai thông
Theo các chuyên gia, việc sụt giảm nguồn cung kéo dài, đặc biệt đối với thị trường nhà ở trong khi sức cầu lớn sẽ dẫn đến hệ lụy là giá tăng cao, người mua thực càng khó tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn.
"Nếu tình hình nguồn cung vẫn tiếp tục duy trì sự hạn chế hoặc chỉ tập trung ở một vài dự án lớn như hiện nay thì hệ quả có thể xảy đến:
Đối với thị trường, áp lực tăng giá là rất lớn. Trên thực tế, mức giá ở giữa năm 2019 so với cách đây 1 năm đã có sự chênh lệch đáng kể. Ngoài ra, khi nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu sẽ gia tăng tình trạng đầu cơ và thị trường sẽ phải đối mặt nhiều hệ quả rủi ro khác.
Đối với người mua nhà ở, vấn đề nhà ở của đại bộ phận người dân với mức tài chính giới hạn và có nhu cầu ở thực ngày càng khó khăn, thách thức hơn.
Đối với doanh nghiệp, việc không thể triển khai dự án chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh, chiến lược/định hướng, lợi nhuận. Thậm chí, đối với những doanh nghiệp nhỏ, đó là cả sự sống còn khi không giải quyết được đầu ra" - ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam phân tích.
Nguy cơ “khủng hoảng thiếu” đã từng được các chuyên gia cảnh báo từ năm 2019 mà nguyên nhân đến từ vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính.
“Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án bị siết chặt, dẫn đến các doanh nghiệp có quỹ đất mà không thể triển khai dự án dù thị trường rất cần” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường có những thách thức nằm ở chính sách phát triển dự án, thủ tục và giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng.
Theo các chuyên gia, những trở ngại về mặt pháp lý tuy không mới nhưng tiếp tục là lực cản đối với thị trường bất động sản trong khi các doanh nghiệp luôn trong tâm thế sẵn sàng để "thay áo mới" cho thị trường.
“Dự án nào đã thanh, kiểm tra xong thì nên khơi thông, cho tái khởi động lại để doanh nghiệp triển khai, quay vòng vốn, có sản phẩm mới cho thị trường. Nhiều doanh nghiệp rất khổ vì việc triển khai dự án đang có quá nhiều vướng mắc” - ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa nhấn mạnh.
Một trong những nguyên nhân khiến các dự án bị đình trệ kéo dài là do các bất cập chưa được sửa đổi liên quan đến Luật Đất đai 2013. Do vậy, nhiều dự báo cuối năm 2019 cho rằng, thị trường sẽ tăng trưởng trở lại vào cuối năm 2020 khi Luật được sửa đổi, pháp lý được tháo gỡ. Tuy nhiên, hy vọng này gần như đã bị dập tắt khi Chính phủ đã một lần nữa rút đề án sửa đổi Luật Đất đai ra khỏi Chương trình sửa đổi Luật, Pháp lệnh năm 2020 và chuyển qua tháng 10 năm 2021.
“Tôi không hiểu tại sao Luật Đất Đai 2013 mãi vẫn chưa được sửa. Luật Đất đai là một trong những điều kiện phát triển kinh tế và nếu không sửa càng dẫn đến những bất ổn không cần thiết tại các địa phương trong vấn đề khiếu kiện đất đai” - GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nói.
Ông Võ cho biết, trên thực tế, hiện nay Luật Đất đai đã có xung đột rất lớn với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Lâm nghiệp... Điều này dẫn đến hệ quả trực tiếp là năm 2019 vướng đến mức các dự án tại Hà Nội và TP.HCM chậm được phê duyệt, chỉ bằng 20% của những năm trước.
“Chính sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai và các luật khác nên đây là một trong những nguyên nhân chính giảm nguồn cung cung của thị trường bất động sản. Hệ quả tiếp theo thiếu cung là sẽ sốt giá. Khi đó rất có thể có sự nhúng tay của đầu cơ và tiếp tục dẫn đến thảm kịch của thị trường bất động sản" - vị chuyên gia nói thêm.
Nói về giải pháp để tháo gỡ, giúp thị trường bất động sản “hồi sinh” sau dịch, ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các tỉnh, thành phố quyết liệt hơn nữa trong việc vận dụng những biện pháp tháo gỡ của Chính phủ đối với các nội dung vướng mắc trong quy định pháp luật để đẩy nhanh quy trình giải quyết thủ tục cho các dự án bất động sản, làm tăng nguồn cung cho thị trường và thúc đẩy phát triển kinh tế.
Ngoài ra, theo ông Đính, Chính phủ cần sớm phê duyệt chính sách bù lãi suất và thúc đẩy các ngân hàng cho vay vốn để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Chắc chắn sau dịch bệnh, nếu chúng ta phát triển mạnh xây dựng nhà ở xã hội sẽ giúp nền kinh tế sớm phục hồi.
