Thị trường nhà phố, biệt thự nội đô TP.HCM đang “cung không đủ cầu”. Ảnh: Gia Huy
Giá tăng cao do nguồn cung khan hiếm
Báo cáo thị trường bất động sản phía Nam trong quý III/2018 của hầu hết các công ty nghiên cứu vừa được công bố cho thấy, diễn biến chung của thị trường thời gian qua không có nhiều biến động. Thanh khoản và giao dịch trên đa số các phân khúc không sôi động so với cùng kỳ năm 2017. Tuy nhiên, riêng với phân khúc bất động sản liền thổ lại tạo nên sự chú ý cao với các thành viên tham gia thị trường khi chứng kiến đà tăng giá khá mạnh trong suốt thời gian qua.
Theo kết quả khảo sát của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản liền thổ bao gồm đất nền, nhà phố và biệt thự xây sẵn có giá tăng khá mạnh thời gian qua. Trong đó, tại một số dự án nhà phố xây sẵn, giá bán thứ cấp trong quý III đã tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm ngoái.
Cụ thể, CBRE cho biết, trong quý III/2018, toàn thị trường TP.HCM đã tiêu thụ thêm được tổng cộng 617 sản phẩm nhà phố, tăng 69% so với quý trước. Hầu hết số lượng căn bán được trong quý này thuộc về các dự án đã mở bán trước đó. Xét theo các khu vực bán hàng thuộc TP.HCM, khu Đông vẫn là khu vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng số các giao dịch trên toàn thị trường. Trong đó, quận 2 chiếm 33% số giao dịch và quận 9 chiếm 45% số giao dịch nhà phố trên địa bàn TP.HCM.
Theo đánh giá của CBRE, trong quý vừa qua, phân khúc này có mức độ giao dịch không quá sôi động nhưng giá tăng cao là do sự khan hiếm về nguồn cung. Bên cạnh đó, các dự án mở bán ở quý này chủ yếu có quy mô nhỏ (dưới 20 căn/dự án) với giá bán dao động từ 2.273 USD/m2 đất (Khu biệt thự Vạn Xuân Riverview) đến 6.737 USD/m2 đất (Lancaster Eden).
Do sự thiếu hụt về nguồn cung mới, hoạt động giao dịch chủ yếu diễn ra sôi nổi ở thị trường thứ cấp, đặc biệt là với sản phẩm nhà phố. Điều này thể hiện ở việc giá bán thứ cấp cho loại hình sản phẩm nhà phố xây sẵn tại một số dự án trong quý III/2018 đã tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm ngoái.
"Quỹ đất sạch thuộc khu vực gần trung tâm TP.HCM đang cạn kiệt nhanh chóng. Bên cạnh đó, việc các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm kết nối khu vực nội thành TP.HCM với các vùng lân cận được triển khai xây dựng hoặc được cấp phép triển khai đã rút ngắn đáng kể thời gian đi lại giữa vùng lõi và ngoại ô. Do đó, xu hướng phát triển trong tương lai sẽ lan tỏa sang các khu vực ở vùng ven của TP.HCM hoặc các tỉnh lân cận, nơi mà quỹ đất vẫn còn khá dồi dào", bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam nhận định.
Khảo sát của Công ty Nghiên cứu JLL cũng cho biết nguồn cung nhà phố, biệt thự khá nhỏ giọt, chỉ đạt 814 căn trong quý III, giảm 47% theo quý do lượng mở bán mới tương đối hạn chế trong tháng 7 Âm lịch. Lượng bán được ghi nhận đạt 904 căn, cao hơn mức cung mới, dẫn đến giá cả tăng cao.
Ở thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng tăng. Đánh giá về thị trường biệt thự, nhà phố trong quý IV, JLL cho biết, khoảng 840 căn biệt thự/nhà phố dự kiến sẽ được chào bán vào quý này, trong đó hầu hết đến từ các khu vực ngoại ô. Tỷ lệ bán thành công dự kiến sẽ đạt 90% đối với biệt thự/nhà phố, giữ mức cao như các quý gần đây.
Thiết lập mặt bằng giá mới
Theo phân tích của các chuyên gia, với một siêu đô thị có tốc độ tăng dân số cơ học lớn như TP.HCM, bất cứ phân khúc bất động sản nào cũng đều có những tiềm năng lớn. Riêng với phân khúc đất nền, nhà phố, kể cả những lúc thị trường đi xuống, cơ hội đầu tư vẫn rất lớn, bởi tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ và tầng lớp thượng lưu, giàu có đang tăng nhanh.
Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty TechCom Real, thị trường đất nền, nhà phố thời gian qua liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới khiến nhiều nhà đầu tư đầu tư vào phân khúc này “hốt bạc”, nhưng cũng có không ít người dù bán khu đất đầu tư nhìn thì có lãi, nhưng tổng khoản tiền thu về không thể tìm mua lại được một bất động sản có vị trí tương tự.
Trước sự tăng giá mạnh của thị trường bất động sản liền thổ, cũng có những nghi vấn về việc xuất hiện “bàn tay” khuấy đảo của giới đầu cơ và khả năng thị trường này đang bị “sốt ảo”?
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hệ thống hạ tầng giao thông tại TP.HCM thời gian qua phát triển mạnh đã làm thay đổi diện mạo của nhiều khu vực. Vì vậy, cơn sốt đất nền không hẳn là sốt ảo, nhưng không loại trừ một số khu vực đã bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng để thổi giá.
“Với dòng sản phẩm không xuất phát từ nhu cầu thực tế, đón đầu thông tin quy hoạch mơ hồ và pháp lý không rõ ràng, hạ tầng nhếch nhác, nhưng giá liên tục tăng cao, thì người tiêu dùng cần hết sức cảnh giác. Còn những dự án pháp lý rõ ràng, vị trí đẹp, tiến độ tốt thì khả năng tăng giá theo thời gian là hết sức bình thường”, ông Châu nói.
Theo phân tích của hầu hết các chuyên gia, thị trường đất nền, nhà phố hiện nay đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Xét ở góc độ cung - cầu, khả năng giảm giá là khó. Khảo sát của Công ty DKRA Vietnam về thị trường đất nền, nhà phố từ năm 2015 đến nay cho thấy, giá đất tại một số khu vực ở TP.HCM không ngừng gia tăng, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 - 400%.
Đơn cử, tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây 2 năm chỉ 50 triệu đồng/m2, nay đã lên đến 200 - 300 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (Xa lộ Hà Nội), thời điểm 2015, nhà đầu tư cũng chỉ phải bỏ ra khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2, nay giá đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2.
Còn ở khu vực quận 9, cách đây 3 năm, đất nông nghiệp chỉ có giá 600.000 đồng/m2, nay lên tới 3 - 4 triệu đồng/m2. Với phân khúc đất nền, khu An Thiên Lý, Gia Hòa, Đỗ Xuân Hợp (quận 9) trước đây chỉ 7 - 8 triệu đồng/m2, nay đã lên tới gần 30 triệu đồng/m2.
Theo phân tích của giới chuyên môn, mặc dù giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại sẽ rất khó giảm lại. Bởi lẽ, xu hướng tăng giá này không phải do tăng ảo, mà do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn, vấn đề quan trọng nhất khi đầu tư đất nền trước hết phải “soi” rõ hồ sơ pháp lý. Theo đó, nhà đầu tư phải xác định rõ hiện trạng đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.
Vấn đề thứ hai mà nhà đầu tư cần quan tâm, theo ông Phúc, là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư. Theo đó, dự án đó phải phục vụ nhu cầu ở thật, có đầy đủ dịch vụ tiện ích xung quanh và từ dự án có thể di chuyển thuận lợi tới các khu vực khác.
Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là dù mua một khu đất ở trong một dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản, nhà đầu tư cũng cần phải thận trọng, tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có đủ tiềm lực và uy tín, khả năng sản phẩm đắt hàng trên thị trường thứ cấp là rất khó khăn.
