Reatimes.vn

Cà phê cuối tuần

Gỡ khó cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

  •  Nguyễn Quang  Tuyến

    PGS.TS

    Nguyễn Quang Tuyến

    Theo đánh giá của doanh nghiệp nông nghiệp, sau nhiều năm hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải “tự bơi” khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh.

Gỡ khó cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Một vấn đề các doanh nghiệp đang đối mặt là khó khăn trong tiếp cận đất đai dù đã có nhiều chính sách liên quan được ban hành. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản nông nghiệp thời gian qua.

Theo nghiên cứu của Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn, diện tích đất bình quân hộ nông dân canh tác hiện chỉ ở mức dưới 0,25ha/hộ, trong khi đó trên thế giới là 0,52ha và trong khu vực là 0,36ha. Năng suất sử dụng đất cũng rất thấp, chỉ khoảng 1.000USD/ha, tương đương với Lào và chỉ bằng 1/2 Philippines, thậm chí là 1/3 của Indonesia và Thái Lan.

Trên thực tế, bình quân thu nhập từ nông nghiệp hiện còn thấp, dẫn đến không ít nông dân có xu hướng bỏ ruộng, không tha thiết với sản xuất nông nghiệp. Theo thống kê, tỷ lệ bỏ hoang đất nông nghiệp đã tăng từ 1,7% (năm 2014) lên 3,8% (năm 2016); đồng thời diện tích sử dụng đất bình quân hộ giảm 0,9% trong giai đoạn 2014 - 2016.

Kéo theo đó, đóng góp của đất đai cho tăng trưởng nông nghiệp cũng có xu hướng giảm. Số lượng doanh nghiệp nông nghiệp tăng nhưng vẫn chỉ chiếm khoảng 1,6% tổng số doanh nghiệp cả nước, chủ yếu là các doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ. Doanh thu bình quân của các doanh nghiệp nông nghiệp chỉ đạt 3,6 tỷ đồng/năm.

Trong khi đó, nhận thấy giá trị của đất đai và nhu cầu mở rộng lĩnh vực sản xuất, những năm gần đây, không ít các doanh nghiệp lớn đang có xu hướng chuyển một phần vốn từ việc kinh doanh công nghiệp, bất động sản, dịch vụ sang đầu tư sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên lại gặp không ít khó khăn trong việc tích tụ đất đai xuất phát từ quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các bên liên quan.

Vậy làm thế nào thúc đẩy tích tụ ruộng đất, tháo gỡ những vướng mắc pháp lý để mở đường cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản nông nghiệp, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, chuyên gia pháp luật hàng đầu trong lĩnh vực đất đai, Phó trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội; PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; TS. Trần Công Thắng, Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn.

63% DOANH NGHIỆP GẶP KHÓ TRONG TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI NÔNG NGHIỆP

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Kết quả điều tra doanh nghiệp, trong năm 2014 cho thấy hầu hết doanh nghiệp (78,5%) cho rằng sẽ duy trì quy mô sản xuất như bình thường, 15,2% doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng kinh doanh. Số còn lại giảm quy mô sản xuất, tạm dừng hoặc đóng cửa, giải thể. Điều này cho thấy doanh nghiệp nông nghiệp đang phải đối mặt với khá nhiều khó khăn, rào cản trong kinh doanh.

Một trong những vấn đề mà các doanh nghiệp phải đối mặt là khó khăn về tiếp cận đất đai hầu như chưa được cải thiện mặc dù đã có nhiều chính sách liên quan được ban hành. Có tới 63% doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận đất đai trong khi tình hình không mấy được cải thiện. Điều này cho thấy tiếp cận đất đai đang là rào cản lớn đối với các doanh nghiệp nông nghiệp.

Thứ hai, theo đánh giá của doanh nghiệp nông nghiệp thì hầu như không có sự tiến bộ đáng kể nào trong tiếp cận đất đai. Tỷ lệ doanh nghiệp đánh giá “tốt lên” hầu như không thay đổi và duy trì ở mức khoảng 10%; trong khi tỷ lệ doanh nghiệp đánh giá “kém đi” lại tăng từ 6,3% lên 7,8%. Khoảng 50% doanh nghiệp đánh giá dịch vụ đất đai “không có thay đổi gì” và có trên 1/3 số doanh nghiệp “không biết” về dịch vụ đất đai. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải “tự bơi” khi muốn mở rộng mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh. Vì ngoài vấn đề vốn, sức lao động và khoa học công nghệ thì mặt bằng cũng là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp mở rộng quy mô sản xuất - kinh doanh. Đây thực sự là điểm nghẽn trong hoạt động của các doanh nghiệp nông nghiệp.

Thứ ba là hiện nay, hầu hết diện tích đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Trong khi đó, quỹ đất tương tự do Nhà nước quản lý không còn nhiều để cho doanh nghiệp thuê sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Vậy nên nếu doanh nghiệp muốn tích tụ đất phục vụ sản xuất thì phải ký kết hợp đồng với hàng chục, thậm chí hàng trăm hộ gia đình nông dân mới có đủ đất để triển khai thực hiện dự án nông nghiệp. Trong trường hợp này, việc thỏa thuận, thương lượng, bồi thường rất khó khăn, phức tạp, kéo dài do không ít hộ gia đình đưa ra mức tiền bồi thường quá cao. Muốn tiếp cận được đất đai, doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

Mô hình sản xuất nông nghiệp công nghệ cao tại Hà Nam

Để tháo gỡ khó khăn này, một số địa phương như Hà Nam, Thái Bình…, Ủy ban nhân dân xã đứng ra thỏa thuận với các hộ gia đình về việc chuyển đổi đất nông nghiệp, sau đó ký hợp đồng cho các doanh nghiệp thuê. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, hành vi này là không đúng với các quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ tư, việc pháp luật đất đai hiện hành không cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp hạn chế việc tập trung đất đai. Trong khi đó, trên thực tế việc chuyển đổi, tập trung ruộng đất dưới hình thức trang trại, cánh đồng lớn đã và đang thực hiện tại một số địa phương nhưng còn ở quy mô nhỏ và chưa tạo được động lực mạnh mẽ cho doanh nghiệp cũng như người dân; việc phá vỡ hợp đồng vẫn còn xảy ra.

Thứ năm, Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi, bổ sung theo hướng xây dựng quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp phù hợp hơn với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, trong điều kiện nguồn lực đất đai có hạn và khó tập trung như hiện nay thì chỉ những dự án nông nghiệp công nghệ cao mới được ưu tiên tiếp cận nguồn đất sạch. Như vậy, các doanh nghiệp bị sàng lọc và phải cạnh tranh với nhau để có được nguồn đất sạch cho kinh doanh.

Thứ sáu, các quy định về ưu đãi đất đai cho doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp được ban hành, song nguồn lực thực hiện hạn chế nên ít doanh nghiệp tận dụng được cơ hội. Để có đất sử dụng cho kinh doanh, các doanh nghiệp phải đẩy mạnh việc liên kết với hộ gia đình nông dân theo phương thức doanh nghiệp đầu tư và hộ gia đình nông dân góp đất. Tuy nhiên, khó khăn đặt ra là việc giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên trong mô hình liên kết sản xuất này; đặc biệt là việc giải tỏa tâm lý giữ đất nhằm đảm bảo sinh kế khi bất trắc xảy ra của người nông dân cũng như việc tuân thủ hợp đồng để doanh nghiệp yên tâm kinh doanh trên đất liên kết đó.

RÀO CẢN TRONG CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI NÔNG NGHIỆP

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung: Khi nghiên cứu hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản ở Việt Nam, phải khẳng định rằng, chúng ta chưa có khung pháp luật hoàn chỉnh cho loại hình bất động sản nông nghiệp. Sự vận hành và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp trong thời gian qua được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia đầu tư kinh doanh một cách linh hoạt từ các quy định pháp luật chuyên ngành; để mô phỏng và hiện thực hóa các giao dịch, các thương vụ trên thị trường, chứ không phải từ những quy định chính thức cụ thể dành riêng cho loại hình  giao dịch kinh doanh bất động sản nông nghiệp.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực thi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất. Các giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp hiện tại chỉ được chuyển nhượng trong nội bộ xã, những người trực tiếp mưu sinh từ đất thì có quyền chuyển nhượng cho nhau. Còn những người không có cuộc sống trực tiếp mưu sinh từ đất, không trực tiếp canh tác trên cánh đồng, trên ruộng vườn thì khó được chuyển nhượng. Điều này được cho là chưa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn.

TS. Trần Công Thắng: Hiện nay có không ít rào cản chính sách trong tập trung tích tụ đất đai nông nghiệp như hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không giao quá 10 lần (Điều 130); mức thuế và phí liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp bị áp chung như các bất động sản khác (2% thuế thu nhập cá nhân).

Quy định doanh nghiệp tư nhân trong nước không được giao đất có thu tiền sử dụng đất nông nghiệp mà chỉ được thuê đất để đầu tư sản xuất nông nghiệp. Doanh nghiệp nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quyền tài sản đối với đất nông nghiệp chưa được đảm bảo như các loại đất khác do chưa có sở hữu). Hộ nhận chuyển nhượng đất lúa phải là hộ nông nghiệp (Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013).

Chưa có quy định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất linh hoạt giữa các loại đất trong nội bộ ngành nông nghiệp. Chưa có quy định cụ thể về hướng dẫn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nhóm đất nông nghiệp sang đất đất cho chăn nuôi. Chưa có quy định rõ vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ doanh nghiệp thuê lại hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp quy mô lớn của nông dân…

GỠ RỐI TRONG CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI NÔNG NGHIỆP

TS. Trần Công Thắng: Doanh nghiệp chuyển nhượng, thuê đất đã khó khăn, muốn chuyển đổi cây trồng, vật nuôi cũng tiếp tục gặp khó. Hiện, chưa có quy định cho phép chuyển đổi linh hoạt giữa các loại hình sử dụng đất nông nghiệp. Nghị định số 62/2019/NĐ - CP thay thế Nghị định 35 chỉ cho chuyển đổi 20% đất thủy sản, hạ thấp không quá 1,2m.

Quy định cụ thể về hướng dẫn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nhóm đất nông nghiệp sang đất cho chăn nuôi cũng đang thiếu vắng.

Dự thảo Luật Đất đai sẽ sửa đổi tới đây cần điều chỉnh các chính sách liên quan theo hướng bỏ hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Đặc biệt, giảm thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp để tăng cường chính thức hóa giao dịch đất nông nghiệp. Trong thời gian chờ sửa Luật, trước mắt, địa phương cần khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các khu/cụm/công viên/trung tâm công nghiệp - dịch vụ hỗ trợ nông nghiệp thông qua việc thuê đất nông nghiệp hoặc liên kết với trang trại, hợp tác xã. Xây dựng chính sách hỗ trợ các cá nhân đăng ký làm trang trại, gia trại tích tụ đất nông nghiệp.

Muốn hình thành thị trường đất nông nghiệp, song song với những yêu cầu kể trên, cần tiến hành định giá độc lập theo hướng giá trị tài sản đất và bất động sản gắn liền với quy hoạch vùng, tính tới cả vị trí và giá trị tương lai của mảnh đất. Xây dựng các tổ chức hỗ trợ, tư vấn pháp lý cho nông dân trong các giao dịch về đất đai.

Xây dựng hệ thống quản lý đất điện tử cung cấp thông tin số hóa về quyền sử dụng đất và giao dịch giúp minh bạch thị trường.

Đồng thời, xây dựng các trung tâm hỗ trợ chuyển giao đất nông nghiệp để tạo thuận lợi cho quá trình tập trung, tích tụ đất nông nghiệp theo nhiều hình thức, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, hợp tác kinh doanh. Đấu giá quyền sử dụng đất các phần đất của Nhà nước chưa giao, chưa sử dụng để đất có chủ và được đưa vào sản xuất, kinh doanh.

Quyền sử dụng đất cũng cần được trao đổi theo nguyên tắc thuận mua vừa bán, khi đó mới giải quyết được bài toán nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, sản xuất nông nghiệp theo hướng hữu có để đáp ứng nhu cầu của thị trường trong và ngoài nước trong bối cảnh hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Một trong những giải pháp là sửa đổi, bổ sung Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa có điều kiện như phải có kế hoạch sử dụng đất, phải đảm bảo mục đích sử dụng đất, phải đảm bảo quy trình sản xuất nông nghiệp, phải có trụ sở hoặc chi nhánh của doanh nghiệp gần vùng sản xuất…

Cần phải tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai theo hướng: “Pháp luật hóa” việc công nhận quyền sử dụng đất là tài sản. Quy định cụ thể, đầy đủ và đồng bộ việc điều tiết phần lớn địa tô chênh lệch được tạo ra khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp vào ngân sách nhà nước. Tiếp tục hoàn thiện cơ chế hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất…

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung: Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 cũng đã có quy định liên quan đến đất nông nghiệp, tuy nhiên thay đổi sắp tới cần có sự đột phá, sát với thực tế để người nông dân có thể làm giàu trên cánh đồng của mình. Ví dụ vấn đề tích tụ đất đai, cần phải sửa đổi nghị định về tích tụ đất đai và nghị định hướng dẫn thi hành đất đai.

Bên cạnh đó, phát triển các tổ chức phát triển quỹ đất, văn phòng đăng kí nhà đất, nâng cao năng lực trình độ cho cán bộ nhân viên và lãnh đạo nhận thức được tầm quan trọng của địa chính. Đồng thời nâng cao vai trò của Hiệp hội Bất động sản, Hội môi giới Bất động sản trong các vấn đề liên quan đến bất động sản nông nghiệp.

Về phía doanh nghiệp, nên lựa chọn các tổ chức phát triển quỹ đất này để có thể tiếp cận được nguồn đất sạch. Bởi thực tế họ rất khó để làm việc với từng hộ, từng cá nhân sở hữu quyền sử dụng đất.

Một vấn đề nữa nên thực hiện đó là cổ phần hóa đất đai của người nông dân - góp giá trị đất đai vào sản xuất của doanh nghiệp. Bởi lẽ người nông dân không có lương hưu, nếu chuyển nhượng toàn bộ đất nông nghiệp thành tiền, sau một thời gian chi dùng hết khoản tiền bồi thường, hỗ trợ nhận được từ Nhà nước, họ sẽ dễ bị cuốn vào " vòng xoáy của sự đói nghèo", cuộc sống khó khăn, vất vả. Nên giải pháp bền vững nhất là định giá đất của người nông dân sau đó đưa vào doanh nghiệp và vốn góp đó được hưởng theo lợi tức của cổ phần, tức lợi nhuận sẽ được chia cho người nông dân thay vì nhận một lần tiền như trước đây.

- Xin cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!

Thiết kế: Hạnh Hồng

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP