Phát triển nhà ở giá rẻ là lời giải cho bài toán nhà ở

Ở Việt Nam, các chính sách đưa ra để phát triển nhà ở xã hội đang mang tính bao cấp của Nhà nước, chưa phát huy được hiệu quả vì Nhà nước làm sao đủ lực để bao cấp? Kể cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, chúng ta chưa động viên được mọi nguồn lực và vận dụng được kinh nghiệm của các nước. Hệ quả là chúng ta đã nhìn thấy những dự án đang bị “hụt hơi” từ gói tín dụng ưu đãi. Chủ đầu tư không thể đi vay tín dụng với lãi suất lớn để thực hiện khi biết chắc không có lợi nhuận. Trong dự án đó, chi phí vốn quá cao, Nhà nước lại định giá dự án đó để bán, doanh nghiệp sẽ thấy không có lãi, họ không muốn làm.

Thực tế, phát triển nhà ở thương mại giá rẻ mới là giải pháp chính, giải pháp hiệu quả để giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân. Các nước họ cũng không sử dụng thuật ngữ "nhà ở giá rẻ" mà họ sử dụng thuật ngữ "nhà ở giá hợp lý" (tiếng Anh là "affordable housing"). Cần tiếp tục xây dựng cơ chế đối với nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết vấn đề xã hội, thay vì việc đi theo chính sách phát triển nhà ở xã hội mang nhiều tính bao cấp như hiện nay.

Mặt khác, chúng ta cần tìm mọi cách động viện nhiều nguồn lực, chứ không nên nhìn vào sự trợ giúp của Nhà nước. Trong khi, mức hỗ trợ không đủ với một mức thu nhập quá thấp ở Việt Nam như hiện nay và nhu cầu nhà ở đang rất thiếu. Các nguồn lực ở đây có thể tính đến các quỹ từ thiện từ các tỷ phú trong nước và nước ngoài, từ trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp, từ các tổ chức xã hội và kể cả từ các ODA mang tính xã hội.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường

Đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, chúng ta cần phải tìm được nguồn vốn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn khác nhau khi lãi suất tín dụng ở Việt Nam lại quá cao. Do đó, trước việc tín dụng từ Nhà nước đang rất hạn chế, chúng ta hoàn toàn có thể nghĩ tới nguồn vốn ODA nào đó của Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á… đang quan tâm tới vấn đề xã hội, nhà ở cho Việt Nam.

Cách đây khoảng 2 năm, Bộ Xây dựng đã có thảo luận với Ngân hàng Thế giới nhưng không thành công, nguyên nhân là do ý tưởng 2 bên khác nhau. Bộ Xây dựng thì quan tâm tới nhà ở xã hội, Ngân hàng Thế giới lại quan tâm tới nhà ở giá hợp lý. Đây là vấn đề lớn, chính sách nào để phát triển nhà ở xã hội trong khi các chính sách trong Luật Nhà ở 2014 đang bộc lộ nhiều hạn chế. Nếu chúng ta chỉ đi theo chính sách phát triển nhà ở xã hội thì đang bị hụt hơi. Tất cả những dự án đang bị “đứt” khi gói tín dụng ưu đãi đã kết thúc, mọi việc đều dừng lại cả.

Ngoài ra, khi mà chúng ta tìm được một nhà đầu tư có tiềm lực, sẵn sàng đảm nhận nhiệm vụ xã hội, thì cũng phải tạo thêm nhiều cơ chế khác để giải quyết các vấn đề xã hội. Ví như việc đổi đất lấy hạ tầng thì có thể Nhà nước bất lợi về đất đai một chút, nhưng nếu được nhà đầu tư khẳng định, cam kết, quỹ đất đó sẽ dùng vào việc phát triển nhà ở giá rẻ, giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân thì điều đó là hợp lý, nên chấp nhận. Bởi vì họ không phải dùng cái lợi về đất để thực hiện mục đích lợi ích nhóm, cá nhân mà họ dùng cái lợi về đất đó để giải quyết các vấn đề xã hội thì đó lại là điều chúng ta nên khuyến khích.

Cần có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất

Trước hết, cần loại bỏ thuật ngữ "nhà ở xã hội" gắn với bao cấp của Nhà nước. Cần tập trung vào chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Một số chính sách chúng ta cần làm là có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở thương giá rẻ. Chỉ yêu cầu họ giải quyết bồi thường, hỗ tái định cư và phải nộp về tiền chênh lệch đối với giá trị đất đã được trừ đi phần được giảm. Quy hoạch cũng cần tính đến việc sử dụng nguồn lực đất công chưa đưa vào sử dụng để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Bên cạnh đó, Nhà nước cần có cơ chế miễn, giảm một số loại thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản như thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, v.v. nhằm làm giảm giá thành nhà ở.

Cần hình thành các quỹ phát triển nhà ở giá rẻ và động viên sự đóng góp của doanh nghiệp, của các ngân hàng thương mại, của các tổ chức xã hội và của các cá nhân giầu có hảo tâm. Người có thu nhập thấp phải góp tiền vào quỹ này tới mức nhất định thì được mua nhà ở giá rẻ. Các dự án nhà ở thương mại phải đóng góp vào quỹ này một giá trị tương đương như 20% giá trị nhà ở của dự án để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, không phải đóng góp cho không mà được thu lợi từ quá trình phát triển. 

Luật Đất đai 2013 cần được sửa đổi sao cho bảo đảm cho các tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất ở lâu dài để giải quyết nhà ở cho người lao động của mình, họ sẽ tham gia tích cực vào phát triển nhà ở cho công nhân, thậm chí cho sinh viên mà họ sẽ tuyển dụng.

Đặc biệt, chúng ta cần tiếp tục đàm phán vay ODA với các tổ chức phát triển quốc tế, các quốc gia phát triển để tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi cho phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đồng thời, kêu gọi, động viên nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào thị trường này. Tin tưởng rằng, khi có các nhà đầu tư nước ngoài vào, họ sẽ tìm mọi cách để giảm giá.

Điều này cũng tạo ra sự cạnh tranh, làm cho doanh nghiệp Việt Nam thay đổi. Giảm giá nhà ở không phải chỉ từ giảm chi phí đất đai, chi phí tín dụng, chi phí thuế mà cần tính tới chi phí xây dựng, chi phí vật liệu xây dựng, chi phí quản lý và nhiều chi phí khác nữa. Các doanh nghiệp nước ngoài họ có lợi thế cạnh tranh hơn các doanh nghiệp trong nước về công nghệ, về quản lý, về chất lượng lao động và về tiếp cận tín dụng lãi xuất thấp.

Trên thế giới, rất nhiều nhà đầu tư cũng có thể tiếp cận với vốn ưu đãi, lãi suất 2 - 3% (tính theo tiền ngoại tệ). Hay một trong những việc giảm giá thành nhà ở là phải áp dụng các công nghệ xây dựng mới, cần sử dụng các vật liệu xây dựng mới, phương thức quản lý mới nhờ trí tuệ nhân tạo… Họ đều có những giải pháp công nghệ xây dựng và vật liệu xây dựng phù hợp, tiết kiệm nhiều và làm hạ giá thành bất động sản.

Trong khi đó, đối với các doanh nghiệp Việt Nam, chi phí quản lý ở Việt Nam còn quá cao, năng suất lao động lại quá thấp, tự động hóa lại không nhiều. Thế hệ công nghệ thứ ba và thứ tư chưa áp dụng được bao nhiêu vào lĩnh vực bất động sản. Doanh nghiệp Nhà nước, tư nhân cũng vướng phải câu chuyện nể nang khiến cho chi phí quản lý cao, không sử dụng được người giỏi và trình độ công nghệ còn thấp, vật liệu xây dựng chưa tiết kiệm được bao nhiêu. Chúng ta đang rất thiếu tính cạnh tranh trong khu vực nhà ở thương mại giá rẻ.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường

Bạn đang đọc bài viết GS Đặng Hùng Võ chỉ cách hoá giải "tử huyệt" tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com