Căn hộ bán giảm, nguồn cung tăng, giá nhà vẫn khó "tụt"
Thông tin về thị trường BĐS Hà Nội quý II/2017, CBRE cho hay, tổng cộng có 8.086 căn hộ được chào bán ra thị trường từ 27 dự án, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 14% so với quý trước. Một điểm đáng chú ý là phần lớn số căn hộ mở bán mới đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án lớn.
Tương tự như các quý trước, phần lớn nguồn cung mới đến từ khu phía Tây và Tây Nam của Hà Nội chiếm khoảng 68% tổng số căn mở bán mới quý này. Bên cạnh đó, khu phía Đông cũng chiếm khoảng 20% tổng lượng cung mới chủ yếu đến từ dự án mới tại khu đô thị Ecopark.
Theo CBRE, tổng số lượng căn hộ đã bán được trong quý này là 4.650, giảm 24% so với quý trước. Doanh số trên 50% của số lượng mở bán được ghi nhận tại các dự án đặt tại vị trí đắc địa và được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín.
Lý giải nguyên nhân khiến số lượng căn hộ bán được trong quý này giảm mạnh, bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE cho rằng: “Việc ra sản phẩm để chào bán trong mỗi đợt theo hiểu biết của chúng tôi cũng cần phải có quá trình lên kế hoạch của phía chủ đầu tư. Dù quý II/2017 có nhìn thấy mức giảm 24% của thị trường căn hộ bán nhưng nếu nhìn lại quý I/2017, chúng ta sẽ thấy cũng có sự tăng trưởng rất lớn về số lượng căn hộ mở bán mới (tăng trưởng từ 15 – 20% so với cùng kỳ năm 2016).
Chính những dự án đã mở bán tại quý I/2017 phải chờ thêm 3 tháng nữa mới mở bán đợt tiếp theo. Đó có thể là lý do ở quý II có số lượng các căn mở bán mới thấp hơn so với quý I. Hơn nữa, nếu so sánh với số lượng dự án mở bán trong vòng 8 quý vừa qua thì có thể thấy, con số mở bán ở quý II/2017 cũng không phải là con số thấp mà ở mức trung bình”.
Tuy nhiên, trước thắc mắc của PV, mặc dù số lượng căn hộ mở bán giảm mạnh song thị trường căn hộ vẫn có dấu hiệu tăng trưởng nguồn cung, liệu trong thời gian tới giá của phân khúc này có giảm, bà An cho biết, việc có giảm giá hay không trong thời gian tới có thể nhìn vào nhiều yếu tố, chỉ số để đưa ra dự đoán.
Bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE
“Sự tăng trưởng của phân khúc căn hộ cũng giống như nhiều thị trường khác sẽ phụ thuộc vào cán cân giữa nguồn cung và khả năng bán hàng. Hiện nay, có thể nhìn thấy trong quý II lượng nguồn cung đang thấp hơn quý I, cho thấy áp lực về nguồn cung cũng đang ở mức vừa phải, chưa phải tăng trưởng quá nóng.
Theo quan sát, lượng hàng hóa cũng đang ở mức độ trung bình, trung bình khá ở một số dự án. Bên cạnh đó, thị trường có nhiều điều kiện để thấy khả năng bán hàng có thể tốt hơn như người mua đa dạng hơn, được mở rộng hơn. Cùng với việc kinh tế ổn định, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện thì theo CBRE, thời gian tới khó có chuyện giảm giá bán nhà ở tại các dự án”, bà An nhận định.
Bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc chi nhánh CBRE tại Hà Nội chia sẻ thêm: “Trên khía cạnh nhu cầu của người mua gần đây, CBRE nhận thấy có một xu hướng khá mới mẻ, đó là các công ty nước ngoài có chính sách mở rộng hơn trong việc mua căn hộ đầu tư cho công ty, sau đó sẽ cho nhân viên nước ngoài sang công tác tại Việt Nam ở tại căn hộ đó.
Điều đó có nghĩa là, thay vì việc chi trả tiền thuê hàng tháng để thuê nhà cho nhân viên nước ngoài ở thì họ có 1 quỹ đầu tư mua tài sản BĐS, chung cư ở gần địa điểm văn phòng nơi nhân viên của họ đang làm việc. Tính trên bài toán tài chính đối với các công ty có tiềm lực để mua, công ty đó sẽ có lợi hơn rất nhiều so với việc trả tiền thuê nhà hàng tháng”.
Theo bà Trang, đó là một nguồn cầu tốt cho thị trường căn hộ trong tương lai. Đặc biệt, xu hướng này đang có sự dịch chuyển nhiều hơn, có giao dịch nhiều hơn từ tháng 7/2016 khi luật cho phép người nước ngoài có thể sở hữu BĐS ở Việt Nam. Nếu như trước đây, quy định này đa phần đang thử nghiệm ở một số thị trường với tư cách cá nhân thì hiện nay, các công ty nước ngoài đã bắt đầu cân nhắc để mua BĐS tại Việt Nam và người sở hữu tài sản đó đứng tên một đơn vị, công ty chứ không phải một cá nhân nữa. Hy vọng trong tương lai, xu hướng này sẽ là tác nhân thúc đẩy sự phát triển tốt hơn cho cả thị trường BĐS Hà Nội và TP.HCM.
Phân khúc cao cấp tăng giá ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp
Bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc chi nhánh CBRE tại Hà Nội.
Cũng liên quan đến giá chào bán, CBRE cho rằng, không có quá nhiều thay đổi về mức giá trung bình so với quý trước cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điểm đáng chú ý trong quý này, phân khúc cao cấp là phân khúc duy nhất tăng giá ở cả hai thị trường với mức tăng lần lượt 1% và 3% tại thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Lý giải thực tế này, bà Nguyễn Hoài An cho biết: Thị trường phân khúc cao cấp nhận được nhiều sự quan tâm và đối tượng người mua đa dạng hơn so với các phân khúc khác.
“Nếu như ở phân khúc trung cấp, bình dân đa phần người mua có nhu cầu ở thật thì phân khúc cao cấp có đối tượng người mua mở rộng hơn, đó là các nhà đầu tư, đặc biệt còn có cả người nước ngoài. Bên cạnh đó, phân khúc cao cấp thường có khả năng cho thuê lại tốt hơn các phân khúc khác, tỷ trọng nguồn cung phân khúc cao cấp không chiếm chủ đạo, chỉ khoảng 20 - 25% tổng nguồn cung trên thị trường nên nguồn cung không dồi dào”, bà An phân tích.
Ngoài ra, theo bà An, ở thị trường sơ cấp, các dự án cao cấp gần đây được mở bán thường nằm ở những vị trí tốt, được đầu tư nhiều hơn về chất lượng xây dựng, mức độ hoàn thiện, tiện ích, quản lý… nên kỳ vọng về giá của chủ đầu tư thường cao hơn so với các dự án trước. Đây chính là lý do mà các dự án cao cấp mở bán sau có giá bán cao hơn các dự án mở bán trước đó.
Về thị trường nhà gắn liền với đất, CBRE cho biết, trong quý II/2017, có 5 dự án nhà ở thấp tầng đã được mở bán, bổ sung thêm 326 căn cho thị trường. Hai dự án nằm tại khu vực phía Tây là Embassy Garden và Romantic Park chiếm 54% tổng nguồn cung mới trong quý. Thêm vào đó, 38% căn mở bán mới trong quý đến từ khu vực phía Đông với dự án Rice City và Biệt thự Hoa Viên trong KĐT Đặng Xá.
Số lượng các căn mở bán mới trong này thấp hơn so với con số 1.200 căn của quý trước, chủ yếu đến từ các dự án quy mô nhỏ. Trong khi đó, một số dự án cao cấp quy mô lớn được kỳ vọng mở bán từ lâu nhưng vẫn trì hoãn thời điểm ra hàng.
Theo bà An, các dự án mới chào bán có mức giá ở mức cao là: Vinhomes The Harmony, Romantic Park, Starlake và Gamuda khiến giá sơ cấp trung bình thị trường tiếp tục ổn định ở mức 3.700 USD/m2.
Cùng với đó, giá thứ cấp trên thị trường cũng tăng 1,7% so với quý trước và 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái, lên mức 3.826 USD/m2. Hầu hết các quận nội thành như Đống Đa, Từ Liêm, Hà Đông và Thanh Xuân đều ghi nhận mức giá tăng từ 0,8% đến 6% so với quý I/2016.
“Với tiến độ xây dựng nhanh chóng tại một số dự án quy mô lớn thời gian qua có thể cho thấy sẽ có thêm nhiều dự án khả năng sẽ được mở bán thời gian sắp tới”, bà An cho biết.
