Người ta thường nói rằng các trung tâm kinh tế mới nổi ở Đông Nam Á như Jakarta, Manila và TP. HCM là những thành phố luôn luôn chuyển động. Và cũng bởi vậy mà nạn tắc đường cũng là nỗi ám ảnh kinh hoàng khi nhắc đến câu chuyện hạ tầng giao thông ở đây.

Về mặt tích cực, có thể thấy rằng đó là biểu hiện của sự năng động ở các đô thị đông dân nhất của Đông Nam Á này. Chưa kể, đây cũng được đánh giá là những "ngôi sao đang lên" trong mắt giới đầu tư BĐS châu Á bởi chúng có nhiều sản phẩm BĐS giá cả phải chăng, hiệu suất thu lợi nhuận tốt, hấp dẫn người mua.

Tuy nhiên, ở một mặt khác, cả Jarkarta, Manila và TP. HCM đều nổi tiếng bởi lưu lượng xe cộ quá đông đúc, nạn tắc đường thường xuyên diễn ra và trở thành cơn ác mộng của cư dân đô thị.

Đường phố Manila

Đường phố Manila

Giới nghiên cứu nhận định, cần phải có những giải pháp cấp bách trong câu chuyện cơ sở hạ tầng giao thông tại những thành phố này, nhưng các trở ngại trong công tác quản lý, nguồn lực và quỹ đất ít ỏi khiến công cuộc tìm kiếm giải pháp có phần chậm hơn kỳ vọng. Chính bởi vậy, người dân địa phương, du khách nước ngoài, hay người nước ngoài sinh sống tại Manila, Jakarta và TP. HCM cũng đều quen với thực tế rằng tắc đường đã trở thành một phần của cuộc sống.

Trên thực tế, cả Jakarta, Manila và TP. HCM đều đang cố gắng tìm cách giải quyết câu chuyện này, đưa ra những cải tiến lớn về cơ sở hạ tầng giao thông công cộng nhưng chưa giải quyết được dứt điểm. Không ai biết các giải pháp này sẽ hiệu quả ra sao nhưng các nhà phân tích và giới chuyên gia đều nhất trí rằng chúng sẽ có tác động đầu tiên và là sự thúc đẩy vô cùng to lớn cho thị trường BĐS khu vực.

Nicholas Holt, Giám đốc nghiên cứu khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank cho biết: “Các thị trường nhà ở ở bất cứ đâu đều có lịch sử gắn liền với cơ sở hạ tầng giao thông. Ai cũng có nhu cầu đi làm, vận chuyển hàng hóa, cung cấp dịch vụ, khách du lịch thì có nhu cầu thăm thú, nghỉ ngơi… hàng nghìn người đều dựa vào hệ thống giao thông để di chuyển khắp thành phố. 

Sự thay đổi trong cơ sở hạ tầng - đặc biệt là những hình thức vận tải mới như các tuyến metro có thể kích thích và mở ra một thời kỳ mới cho một đô thị, vừa thu hút đầu tư, mở rộng thị trường nhà ở vừa mang lại nguồn năng lượng mới cho cả khu vực”.

TP. HCM thường xuyên phải đối mặt với nạn tắc đường

TP. HCM thường xuyên phải đối mặt với nạn tắc đường

Không cần phải nhìn đâu xa để tìm thấy những tác động tích cực của sự cải tiến cơ sở hạ tầng đối với thị trường BĐS. Ngay tại Thái Lan, hệ thống giao thông công cộng của Bangkok đã từng có thời điểm bị “bao vây ngạt thở” bởi rất nhiều vấn đề, nhưng kể từ khi có hệ thống cơ sở hạ tầng mới cũng là thời điểm BĐS ở các khu vực “vùng ven” như On Nut, Ari, Bang Na được tạo điều kiện phát triển mạnh mẽ hơn. 

Trong khi đó, tại những nơi đắt đỏ như Hong Kong, Singapore, hệ thống hạ tầng giao thông cũng làm gia tăng các khu phố mới và mở rộng thị trường BĐS.

“Rất nhiều nghiên cứu đã chỉ ra sự vận động tích cực về giá cả của các BĐS gần khu vực giao thông công cộng, đặc biệt là hệ thống tàu điện ngầm, xe điện, trạm xe buýt và bến xe…”, Holt nói thêm.

Philippine là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất châu Á những năm gần đây với mức tăng trưởng GDP lên đến 7,2%. Tuy nhiên, vấn đề về cơ sở hạ tầng được cho là tồi tệ của quốc gia này đã “hãm phanh” sự lạc quan tuyệt đối của giới đầu tư. Một báo cáo về khả năng cạnh tranh của Diễn đàn Kinh tế Thế giới đã chỉ ra rằng, dựa trên phản hồi của các nhà kinh doanh trong nước, vấn đề về cơ sở hạ tầng đã vượt qua tham nhũng, trở thành trở ngại kinh tế hàng đầu của Philippine. 

Trong đó, giao thông vận tải là một trong những nguyên nhân cấp bạch nhất đe dọa các khả năng đầu tư bởi tình trạng tắc đường thường xuyên tái diễn. Cựu Tổng thống Noynoy Aquino, người vừa hết nhiệm kỳ năm 2016, đã khẳng định phải ưu tiên công tác cải thiện tình hình cơ sở hạ tầng của quốc gia, đồng thời thực hiện ký kết hợp phát triển hàng loạt dự án trên cơ sở hợp tác nhà nước - tư nhân.

Trong số đó có thể kể đến việc mở rộng hệ thống đường sắt của thành phố, mở rộng tuyến Metro Manila về các vùng ngoại ô xa xôi ở các tỉnh phía bắc và nam thành phố như Bulacan và Cavite.

Lindsay Orr, Giám đốc điều hành JLL Philippine cho biết: “Một trong những yếu tố “giữ chân”, không cho Manila phát triển chính là cơ sở hạ tầng khủng khiếp của nó. Điều này sẽ được cải thiện đáng kể khi các dự án kể trên hoàn thành”.

“Hiện tại, bất cứ nơi nào nằm ở quá xa tuyến Metro Manila đều không được giới đầu tư để mắt đến bởi tốn quá nhiều thời gian đi lại, người ta gần như phải tham gia vào một cuộc chiến mới đến được trung tâm thành phố hay đến sân bay đúng giờ. Tuy nhiên, những cải tiến về cơ sở hạ tầng sẽ giúp giảm thời gian đi lại ít nhất chỉ còn 1 nửa, nghĩa là bất cứ đâu có tuyến LRT 7 (ở phía Nam) và MRT 3 (ở phía Bắc) thì đều sẽ được hưởng lợi”, Lindsay Orr nói thêm.

Cũng chính bởi vậy mà nhiều khu vực đã thu hút được sự quan tâm “khổng lồ” của giới đầu tư BĐS, hàng loạt dự án nhanh chóng mọc lên như nấm gần tuyến Metro Manila. Đơn cử như Altaraza, dự án hỗn hợp tại San Jose Del Monte ở phía bắc của tuyến tàu điện ngầm số 3 và dự án The Courtyards của công ty phát triển BĐS hàng đầu - Ayala Land Premier - ở tỉnh Cavite, phía Nam tuyến Metro Manila. Dự án này đang được bán với mức giá khoảng 534USD/m2.

Cũng tại Jakarta, những cải tiến trong suốt một quãng thời gian dài của mạng lưới giao thông công cộng cũng có ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường nhà ở. Phân khúc nhà chung cư tại thủ đô của Indonesia đã chứng kiến một cuộc tăng giá đột biến, cao nhất trong khu vực vài năm qua. Sự tăng trưởng này chậm lại vào năm 2014 nhưng giới đầu tư vẫn kỳ vọng rằng tuyến tàu điện ngầm 15,7km của thành phố này sẽ trở thành động lực cho thị trường BĐS khu vực trung tâm.

"Điều tuyệt vời của thị trường Jakarta là nhu cầu về BĐS còn rất nhiều, điều này cũng có nghĩa là tiềm năng về giá BĐS vẫn còn rất lớn" - Luke Rose - người đứng đầu JLL Indonesia nhận định.

“Các tuyến tàu điện ngầm mới không phải là những tuyến đường rộng nhất nhưng lại giúp mở rộng “xương sống” của thành phố này. Vì vậy tôi hy vọng sẽ nhìn thấy nhiều dự án mới trong những năm tới tại Jakarta.

Thông thường, chúng ta thấy giá BĐS tại Jakarta tăng từ khoảng 25 - 40% trong suốt quá trình xây dựng. Có thể chắc chắn rằng những dự án mới ở gần các ga tàu điện ngầm sẽ nằm ở đỉnh của tỷ lệ đó" - Luke Rose nói thêm. 

Tại Việt Nam, hệ thống tàu điện ngầm lớn nhất cả nước đang được nhanh chóng triển khai tại trung tâm tài chính phía Nam của TP. HCM. Khoảng 107km đường đã được quy hoạch và 2 tuyến đầu tiên đi qua các điểm nóng BĐS như quận 2, Tự Đức, sân bay Tân Sơn Nhất, được dự kiến hoàn thành vào năm 2018.

Tuyến đường

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết: “Lưu lượng giao thông trên thực tế vẫn vận hành khá tốt ở TP. HCM, nhưng các đường tàu điện ngầm là biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn lượng xe ô tô cá nhân được đưa vào sử dụng ngày càng nhiều hơn.

Rất khó để đánh giá tác động của tuyến metro lên giá cả BĐS ngay bây giờ bởi vì quá trình này sẽ phải tốn nhiều thời gian. Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng sẽ là một thành công lớn nếu tuyến metro được hoàn thành như mong đợi. Tôi rất lạc quan khi nhìn nhận về tương lai của thành phố này trong vài năm tới, có thể nhìn thấy tất cả các tòa nhà chính sẽ nằm dọc theo các tuyến tàu điện ngầm”.

Các nhà phát triển ở thành phố lớn nhất Việt Nam đã có kế hoạch về các dự án mới ở dọc tuyến metro. Trong đó các dự án như Thảo Điền Pearl, An Phú Vista ở quận 2, First Home và Thủ Đức Emerald ở quận Thủ Đức được trông đợi sẽ mang lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư vì nằm gần hệ thống hạ tầng giao thông phát triển.

Vẫn biết sự thay đổi không chỉ xảy ra trong một đêm, đặc biệt là khi hệ thống cơ sở hạ tầng còn phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện, phát triển. Tuy nhiên, khi những hệ thống đường sắt mới đi vào hoạt động trước hết sẽ giảm bớt tình trạng ùn tắc giao thông ở Manila, Jakarta và TP. HCM thì các nhà đầu tư có thể tự tin lựa chọn 3 thành phố này làm điểm đến.

Văn Văn (Nguồn: Property Report)

Bạn đang đọc bài viết Hạ tầng giao thông và vai trò "bệ đỡ" cho sự phát triển của thị trường BĐS tại chuyên mục Cơ hội đầu tư của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com