Dự án đem thế chấp tại ngân hàng là hiện tượng đã xảy ra từ lâu, tuy nhiên lại rất đáng báo động trong thời gian qua, khi số dự án thế chấp ngày một nhiều cũng như cơ sở pháp lý giải quyết hậu quả, bảo đảm quyền lợi cho khách hàng trong trường hợp trên còn rất yếu.

Công ty CP đầu tư Hải Phát; Công ty CP Sông Đà Thăng Long, Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam; Công ty TNHH Phú Mỹ An và chủ đầu tư tòa nhà Chelsea Park chỉ là một số trong những chủ đầu tư có dự án nằm trong danh sách mới được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội công bố. Nhưng không phải cho đến lúc này, "lùm xùm" quanh các dự án hay các chủ đầu tư này mới được khách hàng mang ra bàn luận. 

Công ty CP đầu tư Hải Phát

Cách đây 15 năm, Hải Phát bước vào kinh doanh với số vốn ban đầu ít ỏi chỉ khoảng 8 tỷ đồng, nhận những hợp đồng kinh doanh vận tải và xây lắp quy mô nhỏ. Xuất phát điểm thấp nhưng những năm gần đây, cùng với sự ra mắt của nhiều dự án lớn, Hải Phát đã có vị thế nhất định trong "làng" bất động sản. Cùng với hành trình "trưởng thành" đó, Hải Phát cũng khiến nhiều khách hàng phải "đau đầu". 

Trong danh sách 92 dự án thế chấp mà Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội vừa công bố mới đây, Hải Phát và công ty thành viên thế chấp tới 3 dự án gồm Roman Plaza, Hà Nội Homeland và The Vesta.

Cụ thể, Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát và công ty thành viên của công ty này là Công ty CP Đầu tư Hải Phát Thủ đô đang thế chấp khá nhiều tài sản thuộc 3 dự án lớn mà chủ đầu tư này đang triển khai.

Dự án Roman Plaza đang xây dựng.

Dự án Roman Plaza đang xây dựng.

Tại dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp Hải Phát Plaza (hiện có tên thương mại là Roman Plaza) thuộc phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, Hải Phát đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất (đất xây dựng nhà ở thấp tầng: Thửa BT + LK1 +LK2 + LK3) và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (gồm 59 căn nhà ở thấp tầng). Theo chủ đầu tư giới thiệu, khu đất này có tổng diện tích xây dựng là 12.468m2. Trong đó, khu liền kề 1 có tổng số 15 căn, khu liền kề 2 có tổng số 13 căn và khu liền kề 3 có tổng số 11 căn.

Ngoài ra, cũng tại dự án này, Hải Phát còn thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là Công trình hỗn hợp cao tầng thuộc dự án.

Trước đó, năm 2017, Thông tin từ cuộc họp của Ban chỉ đạo thu hồi nợ đọng thuế UBND TP. Hà Nội, dự án Roman Plaza gánh nợ tiền sử dụng đất gần trăm tỷ đồng. Lý giải về nguyên nhân nợ tiền sử dụng đất, đại diện Hải Phát cho biết, doanh nghiệp này đã đàm phán với tổ chức tín dụng và được phê duyệt tài trợ nhưng việc thay đổi nhân sự cao cấp của tổ chức tín dụng (thay đổi tổng giám đốc) nên việc giải ngân bị ảnh hưởng bởi công tác bàn giao của tổ chức tín dụng.

Ngày 27/4/2017 Hải Phát đã nộp đủ số tiền trên và có văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ thuế của Chi cục thuế Quận Nam Từ Liêm. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính cũng khiến khách hàng không khỏi bất an. 

Bên cạnh đó, sau hàng loạt những lùm xùm xoay quanh các sai phạm ảnh hưởng tới quyền lợi, cuộc sống của khách hàng, Hải Phát cũng giảm dần uy tín trong lòng khách hàng.

Đơn cử là việc Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát không giữ được chữ tín khi sử dụng một ban quản lý chung cư bị cư dân đánh giá là thiếu năng lực, liên tục để xảy ra hàng loạt sự cố ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của các hộ dân chung cư The Pride.

Cư dân The Pride phản ứng gay gắt,

Cư dân The Pride phản ứng gay gắt, "tố" hàng loạt bất cập của CĐT Hải Phát.

Đặc biệt, phải kể đến các vấn đề mà cư dân phản ánh nhiều là: thang máy rơi tự do và hỏng liên tục quanh năm; bể phốt vỡ thường xuyên làm mùi hôi thối nồng nặc theo thang máy lên các tầng; tiền phí bảo trì của gần 2.000 hộ dân sống ở đây bị chủ đầu tư khất lần hơn 3, 4 năm; Tự ý cắt xén các hạng mục tiện ích của căn hộ dù đã ghi rõ trong hợp đồng;…

Chung cư The Pride không phải là dự án duy nhất mà chủ đầu tư Hải Phát bị cư dân lên tiếng “tố” lùm xùm. Cư dân tại khu HHB Tân Tây Đô thời gian qua cũng liên tục phản ánh và có đơn thư gửi tới các cơ quan chức năng có thẩm quyền “tố” hàng loạt tồn tại, vi phạm của Hải Phát liên quan tới hoạt động xây dựng, quản lý vận hành khu đô thị này.

Công ty CP Sông Đà Thăng Long

Trong danh sách những dự án bị chủ đầu tư mang đi thế chấp mới công bố gần đây, Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội đã nêu rõ danh sách toàn bộ các căn hộ chưa ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng thuộc tòa nhà CT104, khu CT1 thuộc dự án Usilk City; 18 căn hộ hình thành trong tương lai của tòa CT4-108 thuộc dự án Usilk City; tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm 1,2,3) tòa 101,102,103 cụm CT1 thuộc dự án Usilk City.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long chủ đầu tư dự án Usilk City (Hà Đông, Hà Nội) đã huy động hơn 3 nghìn tỷ đồng từ việc ký Hợp đồng mua bán 1.769 căn hộ. Điều đáng nói, năm 2012, khi Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long thu được khoản tiền trên thì đột ngột dừng thi công gần như toàn bộ dự án.

Khách hàng mua nhà từ gần 10 năm tại dự án Usilk City đã tập trung tại dự án căng băng rôn, yêu cầu chủ đầu tư trả nhà.

Khách hàng mua nhà từ gần 10 năm tại dự án Usilk City đã tập trung tại dự án căng băng rôn, yêu cầu chủ đầu tư trả nhà. (Ảnh: Internet)

Cuối năm 2015, Công ty Sông Đà Thăng Long đã chuyển nhượng tòa nhà 105 – CT2 Usilk City cho Công ty CP Đầu tư Hải Phát Thủ Đô – là đơn vị thành viên của Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát. Sau khi chuyển nhượng, Hải Phát Thủ Đô đã đổi tên dự án này thành dự án chung cư HP Landmark Tower Lê Văn Lương.

Lúc này, Hải Phát tự hào gọi thương vụ này là một cuộc “giải cứu” và hứa hẹn sẽ làm thay đổi số phận dự án. Những tưởng rằng sau khi thay chủ mới, về tay Hải Phát Thủ Đô, dự án này sẽ có một tương lai tươi sáng hơn sau cả thập kỷ “đắp chiếu” nằm lay lắt. Tuy nhiên, thương vụ này còn vướng phải không ít “lùm xùm” về pháp lý giữa các bên liên quan, cho đến nay, những tranh chấp, khiếu nại xoay quanh dự án này vẫn chưa chấm dứt, thậm chí có dấu hiệu bùng phát mạnh.

Mới đây nhất, vào tháng 5/2018, hàng trăm khách hàng là đối tác góp vốn, mua nhà từ gần 10 năm tại dự án Usilk City đã tập trung tại dự án căng băng rôn, yêu cầu chủ đầu tư trả nhà cho khách hàng. Hiện tại, những khách hàng đã “trót” mua nhà tại đây 10 năm trước vẫn đang rất hoang mang vì dự án bỗng nhiên bị chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới do bị "siết nợ".

Sau khi danh sách 92 dự án bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và VAMC được công bố, khách hàng của Usilk City càng bất an vì nếu cứ "lằng nhằng" trong "cuộc tình tay ba" chủ đầu tư – ngân hàng – khách mua nhà này, chỉ có khách hàng là đối tượng chịu thiệt đầu tiên khi không nắm rõ thông tin chính sách pháp lý của dự án.

Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam

Cách đây gần 11 năm, một tập đoàn danh tiếng của Malaysia đã "say" bất động sản Việt Nam. Khi đó, sự ra đời của những dự án như Gamuda Garden, nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và công viên Yên Sở… đã ghi dấu một thương hiệu Gamuda Land trong tiến trình phát triển của địa ốc Việt Nam.

Cư dân Gamuda bức xúc chủ đầu tư tự ý

Gamuda Garden bức xúc chủ đầu tư tự ý "nhồi" thêm nhà để bán.

Tuy nhiên, dấu ấn thương hiệu ấy cũng nhanh chóng đi liền với tai tiếng. Dự án Gamuda Garden từng nhận được giải thưởng "Khu đô thị tốt nhất Hà Nội" nhưng sau hàng loạt sai phạm, cư dân nơi đây cũng trở nên mất niềm tin vào chủ đầu tư.

Theo những người dân sinh sống tại khu đô thị Gamuda Gardens, chủ đầu tư Gamuda Land đã tự ý điều chỉnh quy hoạch, chia nhỏ nhà liền kề để tăng lợi nhuận tại dự án khu đô thị Gamuda Gardens khiến cư dân vô cùng bức xúc.

Cụ thể, Gamuda Land chia nhỏ khu liền kề ST5 từ 232 căn liền kề theo quy hoạch được phê duyệt thành 362 căn (tức tăng thêm 130 căn). Điều đáng nói, chủ đầu tư đã công khai rao bán rộng rãi và nhận tiền đặt cọc theo quy hoạch chưa được phê duyệt, mà chưa hề bàn thảo với toàn bộ cư dân đã mua nhà hoặc ít nhất là với đại diện cư dân.

Cuộc họp lấy ý kiến của CĐT Gamuda Land chỉ được thông báo trước cho người dân cách 1 ngày. Thời gian họp lại vào giờ hành chính nên có rất ít người tham dự và hầu hết chỉ có người già.

Theo đại diện cư dân khu đô thị Gamuda Gardens, trước đây cư dân lựa chọn dự án Gamuda Gardens bởi dự án có mật độ cây xanh cao, không gian thông thoáng. Tuy nhiên, việc điều chỉnh của chủ đầu tư đồng nghĩa với việc sẽ nhồi thêm 130 căn liền kề kéo theo hàng trăm người sinh sống ở đây. Như vậy cư dân tại đây sẽ gánh hậu quả của việc gia tăng dân cư.

Đơn cử, mật độ tăng lên 130 hộ, mật độ tăng lên 768 dân. Phương tiện tăng lên 130 x trung bình 1,5 xe ô tô/nhà = khoảng 200 xe ô tô. Vậy cư dân bị ảnh hưởng đến giao thông, các tiện ích và hạ tầng cũng bị chia sẻ bởi mật độ người tăng lên.

Ngoài ra, thiết kế giao thông với những nút giao cắt vòng cung, thông thoáng là một ưu điểm của Gamuda. Nay, để tăng diện tích căn hộ, cách thức thiết kế này bị bỏ, thay bằng các đường thẳng và ô bàn cờ vuông góc, không đảm bảo an toàn giao thông như thiết kế nguyên bản của Gamuda.

Bên cạnh lùm xùm tự ý thêm 130 căn nhà, mới đây, Gamuda Land lại lộ thêm nhiều vấn đề khác mà nặng nhất là vấn đề của nhà máy xử lý nước thải Yên Sở.

Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở.

Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở.

Dự án đầu tư xây dựng Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở trước đây là một hạng mục của Công viên Yên Sở, được đầu tư bằng 100% vốn nước ngoài của Tập đoàn Gamuda Berhad.

Sau đó, dự án Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở được tách ra thành dự án riêng, được đầu tư theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) tại Biên bản thỏa thuận ngày 14/8/2007 giữa UBND TP. Hà Nội và Tập đoàn Gamuda Berhad.

Quy mô đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải theo công nghệ xử lý sinh học theo mẻ với công suất 200.000m3/ngày đêm. Tổng mức đầu tư của dự án là 319.205.770 USD.

Theo quy định của hợp đồng BT được các bên ký kết, thời gian hoàn thành dự án là ngày 15/3/2012. Nhưng trên thực tế, việc hoàn thành và bàn giao cho UBND TP Hà Nội bị chậm so với thời gian đã ký kết 17,5 tháng (thời gian bàn giao chính thức ngày 30/8/2013).

Kết quả kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước và con số tổng giá trị quyết toán của dự án do nhà đầu tư đưa ra chênh lệch lên tới cả nghìn tỷ đồng.

Theo kết quả kiểm toán, tổng số chi phí chênh lệch dự án lên tới hơn 147,8 triệu USD và hơn 20,6 tỷ đồng. Trong đó, chi phí xây dựng sau khi kiểm toán giảm tới 44,8 triệu USD. Nguyên nhân chi phí xây dựng theo báo cáo của chủ đầu tư cao hơn nhiều so với số liệu sau kiểm toán là do tính sai khối lượng quyết toán ở một số công việc và sai đơn giá nguyên vật liệu.

Mới đây nhất, thông tin Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam thế chấp quyền sử dụng đất khu đô thị mới C2 càng khiến những người mua nhà tại đây hoang mang. Bởi lẽ, việc Gamuda Land đem thế chấp dự án thì sau đó, ngân hàng sẽ là bên chiếm quyền chi phối không hề nhỏ trong hoạt động mua bán căn hộ, cũng như việc lưu giữ bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất chứ không phải những hộ dân từ TT14 đến TT20, TT23, TT26, TT41, TT42, CC4, CC6 dự án Khu đô thị mới C2 phường Yên Sở và Trần Phú, quận Hoàng Mai. Nếu có xảy ra tranh chấp, ngân hàng sẽ là bên nắm lợi thế tuyệt đối.

Chung cư Chelsea Park

Theo công bố các dự án đang "cầm cố" tại Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), quyền sử dụng và sở hữu toàn bộ diện tích tại tầng 2 chung cư E1 (phần diện tích sở hữu riêng có mục đích sử dụng không phải là nhà ở như văn phòng, dịch vụ công cộng…) của dự án Chelsea Park (Yên Hòa, Cầu Giấy) hiện tại là thuộc VAMC. Nếu Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội - chủ đầu tư dự án không thể hoàn trả khoản vay cho VAMC thì phần diện tích đã bị thế chấp kia có thể sẽ thuộc quyền sở hữu của VAMC chứ không phải cư dân mua nhà tại đây.

 

Chung cư Chelsea Park.

Chung cư Chelsea Park.

Đây không phải lần đầu tiên cư dân chung cư Chelsea Park cảm thấy bất bình với quyết định của chủ đầu tư. Chính thức bàn giao và đi vào sử dụng cuối năm 2011, nhưng suốt hơn 5 năm qua, những mâu thuẫn giữa cư dân nơi đây và chủ đầu tư dự án vẫn diễn ra dai dẳng và chưa có hồi kết.

Theo phản ánh của cư dân trước đó, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội (Công ty XDDD) đã vi phạm hàng loạt nội dung: Không hoàn thiện cơ sở hạ tầng tòa nhà theo đúng thiết kế được duyệt; không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị và cư dân… Mặc dù Ban Quản trị đã nhiều lần mời Công ty XDDD đến họp bàn phương án giải quyết dứt điểm, song phía công ty luôn tìm cách né tránh.

Nghiêm trọng hơn, chủ đầu tư đã chậm bàn giao căn hộ từ 1 đến 3 năm so với thời điểm trong hợp đồng mua bán. Sau nhiều lần gây sức ép, năm 2011 chủ đầu tư mới tiến hành bàn giao căn hộ trong điều kiện tự ý cắt xén nhiều hạng mục hạ tầng so với thiết kế ban đầu được duyệt. Đến năm 2017, sau hơn 5 năm bàn giao và đi vào sử dụng, khu chung cư Chelsea Park vẫn chưa có hội trường đa năng, phòng tập thể hình, sân tennis… Không những thế, chủ đầu tư còn “lờ” luôn việc thu nộp phí bảo trì theo quy định pháp luật dẫn tới việc một dự án chung cư “cao cấp” nhưng lại không có một xu quỹ bảo trì.

Dự án Skynew Trần Thái Tông

Dự án nằm trong chuỗi SkyView của Tập đoàn Trí Tuệ Việt, được xây dựng trên diện tích 3.203m2, có quy mô xây dựng gồm 21 tầng nổi, 3 tầng hầm, bao gồm 6 tầng trung tâm thương mại, văn phòng, 14 tầng căn hộ cao cấp và tầng penthouse. Dự án do Công ty TNHH Phú Mỹ An làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư của dự án là 1.000 tỷ đồng.

Dự án Skynew Trần Thái Tông.

Dự án Skynew Trần Thái Tông.

Dự kiến sẽ bàn giao nhà vào quý I/2014. Tuy nhiên, đến nay, đã chậm tiến độ gần 4 năm, dự án vẫn chưa hoàn thiện, các hạng mục đều dang dở, trơ khung thép đã mòn rỉ sau nhiều năm phơi nắng phơi mưa.

Thông tin từ VAMC cho biết, dự án Sky View Trần Thái Tông là tài sản thế chấp ứng với 2 khoản nợ tại Ngân hàng Việt Nam thịnh vượng (VPBank). Ngân hàng VPBank đã bán khoản nợ này cho Công ty VAMC. Sau đó, VAMC đã có văn bản ủy quyền để VPBank xử lý việc mua bán, cơ cấu khoản nợ này và chủ đầu tư là Công ty Phú Mỹ An không có bất cứ quyền gì, kể cả quyền rao bán đối với tài sản này. 

Điều này đồng nghĩa với việc hàng trăm khách hàng đã bỏ tiền ra mua nhà của dự án Sky View từ nhiều năm trước đó có khả năng mất trắng.

Đáng chú ý, thời gian gần đây, xung quanh khu đất trên, bất ngờ xuất hiện nhiều banner quảng cáo được treo lên với cái tên mới của dự án là VIC Tower. Theo quảng cáo trên các website, Vic Tower Trần Thái Tông được giới thiệu khá hoành tráng với chiều cao 33 tầng, số căn hộ là 405 căn, hình thức sở hữu sổ hồng vĩnh viễn, với chủ đầu tư vẫn là Công ty TNHH Phú Mỹ An – Hà Nội và tư vấn thiết kế là Công ty Cổ phần Tư vấn & Phát triển kiến trúc I.D.E.A.

Tính pháp lý của dự án trên vẫn là câu hỏi lớn có liên quan tới quyền lợi của hàng trăm người đã bỏ nhiều tỷ đồng mua nhà của dự án Sky view Trần Thái Tông, quyền lợi của họ sẽ được Công ty TNHH Phú Mỹ An – Hà Nội giải quyết như thế nào vẫn là câu hỏi chưa có lời giải đáp!./.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin...

Hoàng My

Bạn đang đọc bài viết Hải Phát Plaza, Usilk City, Gamuda, Chelsea Park... sẽ được "tính sổ" thế nào khi mang dự án đi thế chấp? tại chuyên mục Tin tức của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com