Thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng 31/10, ĐBQH Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) nói về điều cấm (Điều 8) và đề nghị tiếp tục làm rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản: “Tôi đề nghị vấn đề này cần tiếp tục được quy định và làm rõ hành vi cấm thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản. Cá nhân tôi cho rằng hành vi thao túng trong thị trường bất động sản còn nguy hiểm, không kém gì đối với hành vi thao túng thị trường chứng khoán.
Hiện nay hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản có thể diễn ra rất tinh vi và dẫn đến tình trạng bong bóng và giá trên trời so với giá thực tế, hành vi này cần phải cấm trong luật, đặc biệt phải có quy định rất cụ thể để loại trừ. Hiện nay thao túng không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc mà còn có việc dùng dự án này, giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tạo nên mặt bằng giá rất cao. Nếu chúng ta không xử lý được triệt để sẽ tạo thành bong bóng và giống như sự cố Evergrande ở Trung Quốc đã xảy ra. Tôi cho rằng cần phải có một điều hoặc một điều cấm quy định về hành vi thao túng làm giá trong thị trường bất động sản”.
Cùng chung quan điểm, đại biểu Trần Khánh Thu (đoàn Thái Bình) đề nghị Ban soạn thảo xem xét bổ sung thêm nội dung các hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân đối với các dự án bất động sản chưa có đủ điều kiện về pháp lý.
"Bởi vì trong quá trình thực hiện công tác phòng ngừa, đấu tranh các tội phạm và vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngành công an đã phát hiện và tiến hành xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi dự án lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp", đại biểu Thu nói.
ĐBQH Trình Lam Sinh (đoàn An Giang) cũng đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi bị cấm là hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
“Vì trong thời gian vừa qua hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta khá nhiều. Tại điểm a khoản 2 Điều 9 quy định các điều kiện để kinh doanh bất động sản là chung chung. Để thống nhất với các quy định của Bộ luật Hình sự, Luật Xử lý vi phạm hành chính, đồng thời đảm bảo đầy đủ điều kiện, tránh trường hợp bỏ sót nhiều tổ chức mặc dù là không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia kinh doanh bất động sản.
Tôi đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh bổ sung như sau: Không trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động. Hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc đang bị tước quyền sử dụng trái phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản”, ông Sinh phân tích.
ĐBQH Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Định) cũng đề nghị bổ sung hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản; trong đó, có việc cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá đất ở các khu vực xung quanh vào dự thảo luật. Vì thực tế thời gian qua, hành vi này diễn ra khắp nơi, làm cho giá đất tăng cao, người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, về bất động sản thì không thể nào mua đất để xây dựng nhà ở.
Trên thực tế tình trạng thổi giá, dìm giá bất động sản cũng đã diễn ra ở một số địa phương, trong một số phiên họp vào năm 2022 các đại biểu Quốc hội cũng đã từng phát biểu, chỉ rõ những hành vi lũng đoạn thị trường, trong đó phải kể tới vụ đấu giá rất cao tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) với mức giá vượt xa giá trị của thị trường nhằm đẩy giá đất các khu vực lân cận lên cao nhằm mục đích trục lợi cá nhân.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà khi đó là Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc đấu giá đất thời gian vừa qua đã nổi lên, không chỉ "thổi giá" mà thực tế còn "dìm giá", "quân xanh quân đỏ", làm biến động thị trường bất động sản, thất thoát tài sản Nhà nước, tạo mặt bằng mới ảnh hưởng đời sống kinh tế, sâu hơn nữa đằng sau còn rất nhiều hệ lụy. Đặc biệt các ngân hàng, giá đất ấy là ảo nhưng có thể thế chấp ở ngân hàng rút tiền là thực, ảnh hưởng an ninh tiền tệ và nhiều vấn đề khác
Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ liên quan đã có đánh giá, nghiên cứu chi tiết, kỹ lưỡng, qua đó nhận thấy, nguyên nhân thứ nhất, về góc độ pháp luật, lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai được điều chỉnh bởi nhiều luật khác nhau, do nhiều luật nên các quy định thiếu cụ thể. Đặc biệt đối với loại tài nguyên giá trị tài sản khác biệt như đất đai phải quy định phương pháp, trình tự đấu giá chặt chẽ hơn so với quy định hiện nay. Về góc độ luật đất đai, chưa quy định rõ điều kiện đấu giá, ví dụ năng lực, trách nhiệm của doanh nghiệp, việc chấp hành kỷ cương pháp luật, kinh nghiệm thực tiễn...
Trong trường hợp giá khởi điểm với phát sinh giá sau này cao gấp nhiều lần thì như thế nào là cuộc đấu giá bình thường, như thế nào là cuộc đấu giá không bình thường cũng cần phải quy định trong pháp luật. Để người tổ chức tham gia đấu giá có trách nhiệm, đồng thời có cơ sở pháp lý để điều chỉnh vấn đề đó. Bên cạnh đó, đối với nhà đấu giá bỏ không tham gia thì phải có chế tài mạnh mẽ hơn nữa để họ không thể tham gia đấu giá được nữa và phải chịu trách nhiệm về kinh tế mới đủ sức răn đe.
Về vấn đề "quân xanh quân đỏ", hiện đấu giá có 3 hình thức: trực tiếp, trực tuyến, gián tiếp, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, điều tra những cơ quan công quyền suy thoái, cung cấp thông tin và lợi dụng vấn này, xử lý nghiêm.
