Có những chia sẻ rất thú vị với Reatimes về câu chuyện cơ cấu nguồn vốn cho thị trường BĐS, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng không nên áp đặt các mệnh lệnh hành chính đối với các ngân hàng, nên để mở cho ngân hàng tự điều chỉnh lượng cho vay ngắn trung và dài hạn và để các ngân hàng phải tự chịu trách nhiệm. 

PV: Thưa tiến sỹ, ông nhận định thế nào về sự thay đổi cơ cấu phân bổ tín dụng cho thị trường BĐS 8 tháng đầu năm 2017? 

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tín dụng 8 tháng đầu năm 2017 tăng trưởng ở mức cao. Ngân hàng đổ vốn khá nhiều cho thị trường BĐS. Có thể thấy rằng, lộ trình tín dụng cho BĐS đang thấy có hiệu quả. Bởi nếu không hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro thì tín dụng cho BĐS 8 tháng qua sẽ tăng mạnh hơn.

Tuy nhiên, tín dụng vào BĐS cần có nghiên cứu để phân bổ sao cho hiệu quả bởi hiện vốn đang đổ vào thị trường thứ cấp khá lớn mà việc này không có lợi cho nền kinh tế. Vốn phải đổ vào thị trường sơ cấp, đóng góp cho GDP mới là điều tích cực. Mà hiện nay, mặc dù tín dụng chảy vào lĩnh vực BĐS mạnh nhưng không đóng góp nhiều vào GDP như mong muốn. Cho nên, tôi cho rằng việc siết tín dụng chưa tác động một cách có hiệu quả để dòng vốn chảy vào thị trường đúng địa chỉ.

PV: Nhận định thị trường BĐS thời gian gần đây, các chỉ số đều thể hiện rằng dường như thị trường đang giảm độ "nóng", đây là điều tích cực hay tiêu cực, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Siết tín dụng BĐS qua quy định của NHNN có tác động đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, thị trường BĐS có dấu hiệu chậm lại bởi có lý do khác nữa là cũng nằm trong chu kỳ đỉnh và trượt dần. Nhưng theo ý kiến cá nhân của tôi, thị trường chậm lại là điều cần thiết, thị trường đã phục hồi trong 3 năm nên nếu tiếp tục tăng trường sẽ khiến độ nóng quá ngưỡng.

PV: Việc kìm hãm dòng tín dụng vào thị trường BĐS thực tế là điều mà cả ngân hàng và chủ đầu tư đều không muốn, ông có cho rằng sẽ xảy ra tình trạng "lách luật" ở đây? 

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Việc CĐT còn thiếu vốn có thể dẫn đến tình trạng lách luật. Có thể họ sẽ xé lẻ dự án hoặc vay qua trung gian. Nhưng đó không phải là việc dễ vì ngân hàng sẽ có quy định và yêu cầu về thế chấp phải đảm bảo.

Ngoài ra, có một thực tế khác là hiện tại các ngân hàng cho vay BĐS nghỉ dưỡng đang chấp nhận rủi ro lớn. Trong tương lai CĐT nếu không kéo được khách hàng và lấp đầy cho thuê, thì không có tiền trả cho khách hàng. Khi đó, khách hàng không đủ lợi nhuận để trả cho ngân hàng. Tuy nhiên hiện tại ngân hàng rất mặn mà cho vay BĐS nghỉ dưỡng, dù họ biết rủi ro cuối cùng chính ngân hàng là kẻ cuối cùng phải gánh chịu. Qua các vụ kiện liên quan đến ngành tài chính ngân hàng vừa qua cho thấy các ngân hàng đang trả giá khi chính họ không tuân thủ theo pháp luật. 

PV: Nói như vậy phải chăng các ngân hàng Việt Nam có vẻ dễ dàng chấp nhận rủi ro hơn các ngân hàng nước ngoài, thưa ông?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thực tế tín dụng cho BĐS ở Việt Nam cao hơn nhiều con số thực tế. Các ngân hàng Việt Nam chấp nhận rủi ro dễ dàng. Khi cho vay BĐS ngân hàng cho vay không nên xem tài sản thế chấp là yếu tố tiên quyết cho vay. Nếu như vậy, ngân hàng sẽ đối mặt với tình trạng nợ xấu nhiều hơn.

Ví như ở nước ngoài khi ngân hàng cấp tín dụng BĐS thì họ sẽ xem xét đến BĐS thế chấp như là nguồn trả nợ xếp thứ hai. Còn nguồn trả nợ từ thu nhập mới là yếu tố ngân hàng nước ngoài quan tâm hơn cả. Trong khi đó, các ngân hàng trong nước chỉ quan tâm đến tài sản thế chấp.

PV: Quan điểm của ông thế nào về cơ chế mở cho tín dụng và bàn tay can thiệp của Nhà nước?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: NHNN nên có khung pháp lý và quy định để các ngân hàng thương mại kinh doanh có khuôn khổ. Nhưng không nên quản lý thị trường trong bối cảnh nền kinh tế càng ngày càng hội nhập, bởi kinh tế thị trường là tự nhiên.

Tuy nhiên, có thể thấy rằng, những vụ án kinh tế tài chính vừa qua có thể là hệ quả của thị trường mở. Nhưng đó không phải là nguyên nhân chính, mà tôi cho rằng thực chất là do một số người lạm dụng kẽ hở của pháp luật để làm bậy. Vì thực tế ở tây phương thị trường tài chính còn mở hơn nhiều nhưng họ lại ít xảy ra hiện tượng lách luật như ở Việt Nam.

Do đó, việc lách luật không thể đổ tội cho nền kinh tế thị trường mà là hành động sai phạm cố ý của cá nhân. Do đó, thị trường tài chính nên tiếp tục quy tắc thị trường, không nên quản lý một cách hành chính và can thiệp vào kinh doanh hợp pháp của ngân hàng.

PV: Vậy theo ông, những chỉ số liên quan đến tín dụng cho BĐS hiện tại có hợp lý không?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Những chỉ số siết tín dụng hiện nay vừa mang tính chất áp chế, vừa theo cơ chế thị trường. Áp chế là bắt buộc ngân hàng sử dụng ít vốn hơn cho BĐS. Đó cũng là mệnh lệnh hành chính. Do đó, nên để mở cho ngân hàng tự điều chỉnh lượng cho vay ngắn trung và dài hạn. Nhưng khi ngân hàng tự điều chỉnh thì họ phải chịu trách nhiệm và để tự phá sản.

Còn một khi đã có quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn thì các tỷ lệ cân đối phù hợp với nền kinh tế. Hiện nay tỷ lệ 50% hay 40% vẫn là con số cao nếu so với mức 20% tại các nền kinh tế ổn định khác trên thế giới. Tuy nhiên, để mức cao như vậy do thị trường Việt Nam đặc thù là không có thị trường vốn. Nên NHNN quy định như thế để tránh rủi ro cho các thị trường.

- Chân thành cảm ơn ông!

Vy Thương

Bạn đang đọc bài viết Hãy để ngân hàng tự định đoạt số phận của họ! tại chuyên mục Tài chính BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com