Thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường còn khá là non trẻ, quy mô thị trường còn khá khiêm tốn so với các nước trong khu vực cũng như trên thế giới. Từ khi xuất hiện cho đến nay, trải qua hơn 20 năm phát triển chính thức, thị trường đã trải qua rất nhiều nốt thăng, nốt trầm. Từ sốt giá, suy giảm, rồi lại sốt giá, rồi tăng trưởng... 

Nhìn lại lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong hơn 20 năm qua, người ta có thể nhận thấy rằng có những diễn biến rất phức tạp mà ngay cả các chuyên gia lâu năm có nhiều kinh nghiệm trên thế giới cũng không thể lường trước được. Tuy nhiên, có thể tóm gọn lại 6 chu kỳ thăng trầm của thị trường BĐS Việt Nam như sau: 

Cơn sốt 1993 – 1994: Luật Đất đai của Việt Nam ra đời lần đầu tiên vào năm 1987, đến năm 1993 được sửa đổi, bổ sung nhiều quy định, trong đó có những quy định cho phép được chuyển đổi đất đai dễ dàng hơn. Bên cạnh đó tăng trưởng kinh tế đang ở một trong những giai đoạn “hưng thịnh” nhất khi tốc độ tăng GDP lên đến 8,1% năm 1993; 8,8% năm 1994 và đỉnh điểm là năm 1995 với 9,5%. Hai yếu tố tích cực này đã khiến tâm lý người mua tự tin hơn và lạc quan hơn, từ đó đẩy giá đất tăng mạnh.

Thời kỳ “đóng băng” lần thứ nhất 1995 – 1999: Trước bối cảnh giá nhà đất tăng mạnh, thị trường sốt nóng, châm ngòi cho tình trạng đầu cơ, Chính phủ đã có các chính sách can thiệp thị trường thông qua tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền thuê đất. Các biện pháp này lập tức đã tác động đến các nhà đầu cơ, họ bán tháo số đất, nhà đang nắm giữ, thị trường lập tức rơi vào tình trạng dư thừa nguồn cung trong khi nhu cầu thì giảm mạnh.

Cơn sốt lần thứ hai 2001 – 2002: Sau 5 năm chìm trong nguội lạnh, năm 2002, thị trường BĐS Việt Nam bước vào một giai đoạn bùng nổ mới. Giá nhà đất tăng liên tục và tăng nhanh nhất là vào khoảng quý II năm 2001. 

Giai đoạn “đóng băng” lần thứ 2 2003 – 2006: Sau giai đoạn lên cơn sốt lần thứ 2, Chính phủ lại một lần nữa “ra tay” can thiệp bằng Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181. Theo đó, có một số thay đổi, trong đó có việc tình trạng “phân lô bán nền” sẽ bị chấm dứt. Sự can thiệp này của Chính phủ đã giúp thị trường nhà đất “hạ nhiệt” vì đánh trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Theo số liệu thống kê, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Cơn sốt lần thứ ba 2007 – 2008: Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt. Thứ nhất, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007. Thứ hai, trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với thị trường chứng khoán Việt Nam. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch sang thị trường BĐS. Thứ ba, nền kinh tế đang trong đà tăng trưởng mạnh, dòng vốn nước ngoài đổ vào lớn, tăng trưởng tín dụng cao.

Giai đoạn suy thoái 2009 – 2013: Có hai nguyên nhân dẫn đến tình trạng suy thoái của thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này. Nguyên nhân khách quan là do những bất ổn kinh tế toàn cầu và trong nước. Nguyên nhân chủ quan là do sự can thiệp từ phía Chính phủ. Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, Chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát. Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm.

Giai đoạn tan băng và bùng nổ nhiều phân khúc mới 2014 - đến nay: Sau giai đoạn tưởng như thị trường BĐS Việt Nam đã “chạm đáy”, đến cuối năm 2013, hàng loạt can thiệp từ chính sách vỹ mô như Nghị quyết 02/2013/NQ-CP đã được Chính phủ đưa ra nhằm có các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường nói chung trong đó phần lớn là dành cho thị trường BĐS. Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án NƠXH, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính; gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được đưa ra... đã từng bước giúp thị trường BĐS Việt Nam dần phục hồi dù kho tồn đọng vẫn còn nhiều và chưa được giải quyết hết. Thị trường lúc này đã “ấm dần”, “tan băng”, có xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ. 

Đồng thời, những người quan tâm đến BĐS cũng chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc BĐS cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Với hình thức phát triển tương tự nhà ở, cũng được bán theo hình thức “BĐS hình thành trong tương lai”, người mua có thể sở hữu riêng để cho thuê... phân khúc này đã và đang tạo nên một cuộc “lột xác” ngoạn mục cho các thị trường trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... và là động lực phát triển cho các thị trường tiềm năng như Đại Lải, Sa Pa, Hoàng Liên Sơn, Sầm Sơn...

(Ảnh minh họa)

(Ảnh minh họa)

Đó là những tổng quan nhất về 6 chu kỳ sốt giá và suy giảm của thị trường BĐS Việt Nam trong 20 năm qua. Xét về những thay đổi của từng khu vực thị trường, Savills – Tập đoàn cung cấp các dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới – đã đưa ra một số tổng kết.

Thị trường bán lẻ

Trong 2 thập kỷ qua, với hàng trăm ngàn mét vuông mặt bằng bán lẻ, hầu hết dưới hình thức tạm thời, nhỏ lẻ xuất hiện trên thị trường thì việc xem xét về tính chất và quy mô bán lẻ thay đổi là rất cần thiết.

Trước đây, người Việt Nam có thói quen mua bán theo loại hình bán lẻ tạm thời, nhỏ lẻ chứ không tập trung thành khu vực, trung tâm, siêu thị lớn với mật độ bán lẻ ít hơn 0,1m2/người. Trong khi đó tại các thị trường trong khu vực như Bangkok (Thái Lan) và Kuala Lumpur (Malaysia) có mật độ bán lẻ lần lượt là 0,7m2 và 0,8m2/người.

Năm 2010, dự án trung tâm thương mại Crescent Mall tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng của Tập đoàn Savills đi vào hoạt động. Đây được coi là trung tâm mua sắm hiện đại đầu tiên tại Việt Nam, và hiện giờ là trung tâm phát triển nhất tại khu vực quận 7 của TP.HCM.

Sau đó, rất nhiều các thương hiệu lớn toàn cầu như McDonalds và Starbucks du nhập vào Việt Nam dưới hình thức nhượng quyền đã làm phong phú và đa dạng hơn rất nhiều danh sách các thương hiệu nước ngoài tại Việt Nam bao gồm cả những thương hiệu cao cấp như Hermes, Cartier, Louis Vuitton hay những dòng xe hơi đắt giá như Bugati, Rolls Royce, Bentley, Maybach. Vào thời điểm 2014, Savills cho rằng rất khó để chắc chắn rằng trong tương lai liệu người tiêu dùng địa phương sẽ có xu hướng sử dụng những dịch vụ đắt đỏ hơn đến từ nước ngoài. Bởi tại một đất nước với nền văn hóa cà phê lớn mạnh và ngành sản xuất, kinh doanh các mặt hàng cà phê cạnh tranh như Việt Nam, việc chuyển qua loại hình bán lẻ hiện đại có thể sẽ không dễ dàng.

Tuy nhiên, hiện nay có thể thấy, thị phần của bán lẻ hiện đại đang chiếm lĩnh ngày càng nhiều và có nhiều lợi thế để phát triển hơn do xu hướng thay đổi thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Mặc dù năm 2016, thị phần bán lẻ hiện đại chỉ mới chiếm khoảng 25% tổng mức bán lẻ. Các siêu thị, trung tâm thương mại hầu hết tập trung tai các thành phố lớn và khu vực nội thành, khu vực nông thôn và ngoại thành còn bỏ ngỏ rất nhiều. Tuy nhiên, Viện nghiên cứu Thương mại thuộc Bộ Công thương đưa ra dự báo rằng trong giai đoạn 2016 - 2020, bán lẻ hiện đại sẽ chiếm trên 45% tổng quy mô toàn ngành.

Cùng với sự phát triển của thị trường bán lẻ hiện đại, khu vực BĐS bán lẻ cũng có những chuyển biến tích cực.

Ảnh minh họa

Ảnh minh họa

Thị trường văn phòng

Tòa nhà Sunwah hoàn thành vào năm 1995 và tòa nhà Metropolitan hoàn thành năm 1996 cùng tọa lạc tại khu vực trung tâm của TP.HCM được coi là khởi đầu của làn sóng các tòa nhà hạng A tại những thành phố lớn. Tòa nhà Metropolitan bắt đầu được cho thuê với mức giá 40 USD/ m2, mức cao nhất là khoảng 80 USD/m2 vào năm 2008 và năm 2014 được giao dịch với mức giá 48-50 USD/m2.

Việt Nam thường không bị tác động nhiều bởi các ảnh hưởng mang tính toàn cầu như trường hợp khủng hoảng tài chính châu Á năm 2003. Với số nợ nước ngoài hạn chế và nền kinh tế đang trên đà phát triển, thị trường văn phòng của Việt Nam đã tăng trưởng tốt trong giai đoạn này. Tuy nhiên, vào cuối những năm 2000, thị trường Việt Nam bị ảnh hưởng nhiều bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài suy giảm rõ rệt cũng như những yếu tố khách quan khác, vì thế việc tránh khỏi hoàn lưu của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu là không thể. Nó đã gần như “đánh gục” nền kinh tế Việt Nam. Hàng loạt doanh nghiệp phá sản, nền sản xuất đình trệ, các nhà máy đóng cửa, thị trường văn phòng vì thế mà cũng “im hơi lặng tiếng”.

Chỉ mới gần đây, khi tình trạng kinh tế toàn cầu được ổn định hơn cùng với những nỗ lực của Chính phủ, các khu vực kinh tế của Việt Nam mới đi vào hoạt động bình thường và đang trên đà khôi phục, từng bước tăng trưởng mạnh. Lúc này, các sản phẩm văn phòng mới có cơ hội phát triển. Nguồn cầu văn phòng nội địa chủ yếu đến từ nhóm các công ty tài chính, bảo hiểm, và bất động sản. Mặc dù so với các nước lân cận, Việt Nam phát triển chậm hơn trong những lĩnh vực này. Tuy nhiên, hiện tại và tương lai, khi ngành bảo hiểm và ngân hàng phát triển hơn nữa, lượng cầu về văn phòng sẽ tăng đáng kể.

Thị trường nhà ở

Rất khó để khái quát hóa dưới dạng sơ đồ chu kỳ phát triển của thị trường nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên khi so sánh với các quốc gia trên thế giới, chu kỳ bất động sản khu dân cư của Việt Nam dường như ngắn hơn rất nhiều. Chu kỳ này ở Anh thường là 10 năm, ở Úc là 7 năm, và ở Việt Nam chỉ khoảng gần 5 năm. Đây có lẽ là kết quả của việc Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mang tính “trực tiếp” hơn các quốc gia khác. Theo số liệu thống kê từ Savills, mức giá trung bình của căn hộ tại TP.HCM có sự tăng giảm đáng kể. Mức giảm rõ rệt được ghi nhận đầu tiên là vào năm 1997 do chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á, tiếp theo là việc điều chỉnh thị trường chứng khoán năm 2003, và sau đó đến cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Trong năm 2005, Việt Nam đang ở thời kỳ đầu của giai đoạn “dân số vàng”, khi dân số tăng cao và lượng lao động trẻ tuổi cũng tăng rõ rệt. Điều đó đồng nghĩa với việc thúc đẩy nguồn cung và nhu cầu về nhà ở tăng lên.

Trong 20 năm qua, đã có những thay đổi chính trong nền kinh tế và dân số của Việt Nam. Một trong những thay đổi này là tỷ lệ hộ gia đình đã giảm từ 4,7 người/hộ gia đình trong năm 1995 xuống 3,6 người/hộ gia đình trong năm 2014. Do thế hệ trẻ trở nên độc lập hơn đã khiến cho các hộ gia đình ba thế hệ giảm đáng kể. Điều này đã tạo điều kiện cho thị trường căn hộ chung cư phát triển và tạo nên nhu cầu sinh sống độc lập. Quy mô hộ gia đình truyền thống có thể tiếp tục giảm. Tuy nhiên, truyền thống hiếu thảo trong nền văn hóa phương Đông vẫn còn mạnh và do đó có thể ảnh hưởng đến mức giảm quy mô hộ gia đình tại Việt Nam. So với các quốc gia khác trên thế giới thì tỷ lệ người trong một hộ gia đình vẫn ở mức cao. Tại Châu Âu, tỷ lệ hộ gia đình la rất thấp, chỉ khoảng 2 người/hộ gia đình, Trung Quốc khoảng 3,1 người/hộ gia đình, Campuchia là 4,8 và Philippine là 4,3.

Thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng 

Nhanh chóng "bùng nổ" và trở thành một trong những loại hình BĐS được khách mua và giới đầu tư săn lùng nhiều nhất, sẽ không quá lời nếu nói rằng hiện tại Việt Nam đang ở giữa thời kỳ "vàng" của BĐS du lịch nghỉ dưỡng. 

Chỉ trong vài năm, hàng trăm dự án mọc lên khắp các trung tâm du lịch nổi tiếng khắp cả nước, được phát triển bởi các tên tuổi từ nhỏ đến lớn trong "làng" BĐS nước nhà. Ngoài Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... với các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Sun Group, CEO Group... các địa phương du lịch nổi tiếng khác như Quảng Ninh, Hải Phòng, Lào Cai, Vĩnh Phúc cũng đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết khi hạ tầng giao thông đang được cải thiện mạnh mẽ.

Sự ra đời của các loại hình condotel, home-tel, timeshare càng khiến thị trường này nhộn nhịp, với các cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm trong vòng 5 - 10 năm, khách mua đang lựa chọn BĐS du lịch - nghỉ dưỡng là kênh đầu tư hấp dẫn hơn cả gửi ngân hàng, chứng khoán... 

Nhìn lại nền kinh tế Việt Nam hơn 20 năm qua, tỷ lệ đóng góp từ nền nông nghiệp vào tổng sản phẩm nội địa đã giảm từ 20% xuống 17%  Nền kinh tế thị trường đang dần chuyển đổi từ nông nghiệp sang công nghiệp. Ngành dịch vụ vẫn chưa phát triển mạnh ở Việt Nam nhưng giữ dấu hiệu ổn định trong giai đoạn này. Việc này được nhìn nhận là do các doanh nghiệp Nhà nước chi phối nền kinh tế nhưng lại không sử dụng hiệu quả nguồn lực tài nguyên và con người.

Việt Nam đang trong thời kỳ đẩy nhanh đô thị hóa với tốc độ nhanh nhất ở Đông Nam Á (tăng đều 3.4%/năm). Mục tiêu năm 2020 dân số đô thị khoảng 44 triệu người ( hiện tại 32.3 triệu năm 2016), chiếm 45% dân số đô thị cả nước, năm 2025 dân số đô thị khoảng 52 triệu người, chiếm 50% dân số đô thị cả nước. Sự gia tăng này sẽ còn tiếp tục dẫn tới nguồn cầu của phân khúc nhà ở (từ bình dân đến cao cấp) sẽ tăng lên, nhu cầu đầu tư BĐS chắc chắn cũng sẽ không dừng lại. 

Thu Thủy (Tổng hợp dịch)

Bạn đang đọc bài viết Hơn 20 năm từ câu chuyện chính sách đến sự vận động của thị trường BĐS tại chuyên mục Xu hướng - Dự báo của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com