Tại Hà Nội, trong quý I/2018 không ghi nhận dự án mới. Trong các quý tiếp theo, CBRE dự báo nguồn cung hạng B dự kiến sẽ có sự tăng trưởng đáng kể với sự gia nhập của các tòa nhà quy mô lớn như Discovery Complex và FLC Twin Tower.

Do không có nguồn cung mới trong quý I/2018, cả tỷ lệ lấp đầy lẫn giá thuê ở hạng A và B đều được cải thiện. Cụ thể, hạng A chứng kiến mức tăng 1,7 điểm phần trăm theo quý, đạt 93%. Tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng B tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý, đạt 84%. Về giá thuê, cả hai hạng đều tăng 0,3% theo quý, đạt mức 25USD/m2/tháng cho hạng A và 14 USD/m2/tháng cho hạng B (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ).

Về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 20.000m2 trong quý đầu tiên của năm 2018, tăng 21% so với quý trước đó. Diện tích cho thuê mới chủ yếu đến từ các tòa nhà mới, đặc biệt đối với hạng A. Nhu cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội quý I/2018 chủ yếu đến từ các ngành như bảo hiểm, công nghệ, với triển vọng tăng trưởng ngành mạnh mẽ.

Phân khúc văn phòng ở cả Hà Nội và TP.HCM ghi nhận rất ít dự án mới.

Phân khúc văn phòng ở cả Hà Nội và TP.HCM ghi nhận rất ít dự án mới.

Theo dự báo của CBRE, trong các năm tới, nguồn cung mới hạn chế sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động của phân khúc văn phòng hạng A, đặc biệt trong năm 2018 khi không có dự án mới nào có kế hoạch hoàn thiện. Cũng theo CBRE, giá thuê hạng A sẽ tăng 3,5% theo năm trong khi đó tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng lên 96% trong năm 2018. Đối với hạng B, số lượng nguồn cung mới hoàn thiện đi vào hoạt động, đặc biệt tại khu vực phía Tây sẽ tiếp tục là thử thách lớn đối với loại tài sản này.

Trong khi đó, tại TP.HCM, trong quý I/2018, do không có nguồn cung mới ở cả hạng A và B nên tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng tại khu vực này duy trì ở mức 382.763m2 cho văn phòng hạng A và 813.362m2 cho văn phòng hạng B. Trong năm 2018, dự báo sẽ chỉ có một tòa nhà hạng B mới duy nhất ở khu vực ngoài trung tâm là tòa nhà Thaco ở quận 2 với diện tích cho thuê là 6.000m2. Tòa nhà Thaco cũng sẽ là tòa nhà hạng B đầu tiên ở Khu Đô thị mới Thủ Thiêm. 

Giá chào thuê cho văn phòng hạng A và B lần lượt đạt mức 39,71USD và 22,35USD/m2/tháng trong quý này. Giá thuê văn phòng ở cả hạng A và hạng B đều tăng do nguồn cung hạn chế. Cụ thể, giá thuê hạng A tăng 3,5% so với quý trước và 7,4% so với cùng kỳ năm trước do giá thuê của hai tòa nhà Deutsches Haus và Saigon Centre Giai đoạn 2 đã tăng cao hơn 50 USD/m2/tháng. Giá chào thuê của văn phòng hạng B tăng lên 5,8% so với quý trước và 1,8% so với cùng kỳ năm trước là do sự tăng giá thuê của một số dự án để phù hợp với tình hình mới của thị trường.

Tỷ lệ trống của cả hạng A và B đều giảm do thị trường hấp thụ mặt bằng mới nhanh chóng cũng như không có nguồn cung mới trong quý này. Văn phòng hạng A ghi nhận tỷ lệ trống ở mức 6,0%, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý trước và không thay đổi so với cùng kỳ. Tỷ lệ trống của hạng B cũng được ghi nhận mức giảm nhẹ xuống còn 2,5%, giảm 0,4 điểm phần trăm so với quý trước và không thay đổi so với cùng kỳ.

Tỷ lệ hấp thụ của cả hạng A và B đều giảm so với quý trước do không có nguồn cung mới. Thị trường tiếp tục hấp thụ các diện tich trống nhỏ lẻ còn lại của các nguồn cung mới gia nhập trong năm 2017. Diện tích thực thuê của văn phòng hạng A là 9.011 m2, giảm 53% so với quý trước nhưng vẫn mức tăng 69% so với cùng kỳ. Diện tích thực thuê Hạng B là 3.009 m2, giảm mạnh 91,4% so với quý trước và 69,07% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, xét về xu hướng khách thuê, theo CBRE khách thuê hiện nay ngày càng đa dạng hơn. Hầu hết đến từ các ngành truyền thống như Dịch vụ (26%), Sản xuất (14%) và Tài chính Ngân hàng (9%). Tuy nhiên, hiện có một lượng khách thuê đến từ những ngành mới hơn như là IT (14%), Không gian làm việc chung (7%) và Thương mại điện tử (5%).

"Những khách thuê này đều tìm kiếm diện tích thuê lớn và chiếm phần lớn nhu cầu thuê văn phòng với diện tích lớn hơn 1.000m2 - chiếm khoảng 16% tổng yêu cầu thuê mặt bằng mà CBRE nhận được. Khách thuê đến từ Mỹ và Việt Nam vẫn đứng đầu thị trường – cả hai đều chiếm 19% tổng yêu cầu thuê. Đặc biệt là các khách thuê đến từ Châu Á - Thái Bình Dương chiếm đến 63% tổng số yêu cầu thuê",CBRE nhận định.

Mặc dù thời điểm 2017 và 3 tháng đầu 2018, thị trường văn phòng cho thuê khá im ắng về nguồn cung mới song trong thời gian tới, dự báo phân khúc này sẽ hoạt động tốt cho chủ đầu tư do từ năm 2018 đến năm 2020, nguồn cung mới hàng năm trung bình chỉ khoảng hơn 26.000m2. Nhu cầu thuê vẫn sẽ cao với việc các khách thuê ngày càng mong muốn tìm kiếm diện tích thuê lớn với chất lượng tốt. Do đó, giá thuê dự đoán sẽ tăng khoảng 2% mỗi năm và tỷ lệ trống cũng sẽ được duy trì ở mức thấp.

Nhật Bình

Bạn đang đọc bài viết Im ắng thị trường văn phòng cho thuê tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com