Khách hàng chới với tìm nơi bấu víu
Lùm xùm về tranh chấp Hợp đồng phân phối và tiếp thị độc quyền giữa Công ty IDE và Công ty Cổ phần Dịch vụ và Đầu tư Bất động sản Đất Xanh Đông Nam Bộ (Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ) đã khiến cho hàng trăm khách hàng tại dự án Green Town Bình Tân (quận Bình Tân, TP.HCM) khổ sở vì bị lùi thời gian bàn giao nhà.
Theo tìm hiểu, sau khi các bản án lần lượt từ Sơ thẩm đến Phúc thẩm đều tuyên Công ty IDE thua kiện, thì chủ đầu tư vẫn cho rằng các quyết định trên là không đúng pháp luật, không thi hành án. Song song đó, IDE nhiều lần gửi đơn kháng nghị các bản án để lấy cơ sở trấn an khách hàng. Sau nhiều lần họp mặt đối thoại, đơn vị này đã hứa hẹn với khách hàng về thời gian bàn giao nhà.
Tin tưởng chủ đầu tư, không ít người mua căn hộ lại tiếp tục chuyển khoản cho chủ đầu tư để có thể sớm được bàn giao nhà. Anh L. - một khách hàng mua căn hộ tại Block B2 cho biết, hiện nay nhiều người đã chuyển khoản cho công ty IDE lên đến 95% giá trị hợp đồng căn hộ (tương đương 900 triệu - 1,3 tỷ đồng). Tuy nhiên, sau khi nhận tiền từ khách hàng thì công ty IDE lại tiếp tục câu giờ để trì hoãn việc thi hành án.
Ngày 03/01/2020, Uỷ ban thẩm phán TAND cấp cao tại TP.HCM ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 01/2020/KDTM-GĐT có nội dung: Không chấp nhận Kháng nghị số 259/QĐKNGĐT-VKS-KDTM ngày 20/11/2019 của Viện trưởng VKSND cấp cao tại TP.HCM. Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại số 670/2019/KDTM-ST ngày 30/07/2019 của TAND TP.HCM. Sau đó, bản án tiếp tục bị hoãn thi hành án vì công ty IDE nộp đơn kháng nghị xem xét lại.
Như vậy, sau ba cấp xét xử cao nhất đều tuyên công ty IDE thua kiện nhưng tranh chấp vẫn chưa đến hồi kết. Từ đây, niềm hy vọng của khách hàng như bị dội “gáo nước lạnh”, nhiều người tưởng sắp được nhận nhà tới nơi thì lại bị công ty IDE cho “leo cây”.
“Đã lỡ đóng tiền nên chúng tôi chấp nhận các rủi ro có thể gặp phải, thậm chí vay tiền ngân hàng để đóng thêm cho chủ đầu tư, tạo điều kiện cho họ xây dựng để có thể sớm nhận nhà. Nhưng kết quả là họ lại tiếp tục xin hoãn thi hành án. Nếu việc trì hoãn này cứ kéo dài mãi thì không biết đến bao giờ chúng tôi mới nhận được nhà”, anh L. thở dài.
Doanh nghiệp đuối sức cầu cứu
Là công ty thắng kiện sau 3 bản án được tuyên, nhưng Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ (ĐXĐNB) đã nhiều lần gửi đơn cầu cứu đến Tòa án Nhân dân tối cao vì phía đơn vị thua kiện (Công ty IDE) liên tục né tránh thi hành án. Trong đơn kêu cứu, đại diện Đất Xanh Đông Nam Bộ cho biết, họ đã cố gắng tạo điều kiện, chấp nhận mở phong tỏa một số căn hộ để khách hàng có thể tiếp tục chuyển tiền cho công ty IDE nhằm sớm bàn giao nhà.
Theo hồ sơ chúng tôi có được, ngày 15/01/2020, Chi cục trưởng Chi cục THADS quận Bình Tân có Quyết định về việc tiếp tục thi hành án số 09/QĐ-CCTHADS.
Đến ngày 13/2/2020, Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Công ty IDE, Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ và đại diện khách hàng mua căn hộ tại dự án Green Town đã có biên bản thống nhất việc giải quyết thi hành án, nhằm sớm thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng đã thanh toán tiền mua căn hộ tại đây.
Tuy nhiên, đến ngày 13/03/2020, Toà án nhân dân tối cao có Văn bản số 52/TANDTC-GĐKTII yêu cầu Chi cục trưởng Chi cục THADS quận Bình Tân ra Quyết định hoãn thi hành án đối với Quyết định giám đốc thẩm số 01/2020/KDTM-GĐT ngày 03/01/2020 của Uỷ ban thẩm phán TAND cấp cao tại TP.HCM trong thời hạn 03 tháng để có thời giam xem xét đơn đề nghị của đương sự.
Theo đại diện Đất Xanh Đông Nam Bộ, doanh nghiệp này đã cố gắng chờ đợi kết quả Giám đốc thẩm, thiện chí tạo mọi điều kiện để công ty IDE thực hiện thi hành án và sớm bàn giao nhà nhưng việc tiếp tục trì hoãn như trên đã khiến công ty cạn kiệt tài chính, hao tổn quá nhiều công sức và thời gian của CBNV vì phải tập trung vào kiện tụng, không thể tập trung kinh doanh. Doanh nghiệp này cũng đặt câu hỏi rằng, đến bao giờ bản án mới được thi hành nếu công ty IDE cứ tiếp tục nộp đơn xin hoãn sau khi hết kỳ hạn.
“Hơn 3 năm qua, kể từ ngày Công ty IDE tự ý ngưng thực hiện Hợp đồng, Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ đã tự mình chèo chống làm hết những gì mình có thể, đã cố gắng thực hiện tốt trách nhiệm của doanh nghiệp đối với Nhà nước, của người sử dụng lao động đối với hàng nghìn cán bộ, công nhân viên và cộng tác viên của Công ty trong hoàn cảnh khó khăn khi chờ đợi số tiền được Công ty IDE thanh toán theo các Bản án, Quyết định có hiệu lực của Toà án nhân dân các cấp lên đến hơn 313.079.800.000 đồng”, nội dung đơn kêu cứu của Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ cho hay.
Cần sự thiện chí giữa các bên liên quan
Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, với đặc điểm tài sản đang trong quá trình hình thành, chưa có giấy chứng nhận sở hữu căn hộ (có sổ về đất, chưa có sổ về nhà) nên người mua chỉ được chuyển giao sở hữu theo thỏa thuận và quy định pháp luật (Khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở 2014: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư). Do đó, khi chưa chuyển giao sở hữu cho khách hàng thì với những vụ việc thi hành án thì các tài sản tại dự án này do chủ đầu tư là chủ sở hữu sẽ thuộc diện bị phong tỏa tài sản theo quyết định thi hành án.
Luật Nhà ở 2014 quy định, việc huy động vốn của dự án chỉ được sử dụng cho chính dự án đó. Mặt khác, người mua nhà đã phải nộp tiền mua trước cho chủ đầu tư, để chủ đầu tư đầu tư vào dự án. Như vậy, việc bảo vệ quyền lợi của người mua tại các dự án khi bị xử lý về tài sản (phá sản, kê biên thi hành án, phong tỏa tài sản) có nguy cơ đẩy người mua vào tình thế rủi ro, nguy cơ dự án đứng bánh nằm im không thể hoàn thành về đích để bàn giao cho người mua và thu tiền tiếp người mua đã gây ra không chỉ thiệt hại cho các bên mà cho cả xã hội.
Với các dự án có bảo lãnh ngân hàng, các trường hợp này không xảy ra rủi ro trên vì người mua sẽ ngân hàng trả tiền theo nghĩa vụ bảo lãnh. Ngược lại, với các dự án trước đây không có bảo lãnh hoặc các dự án hiện nay mà người mua không yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chứng thư bảo lãnh là các trường hợp có nguy cơ vào trường hợp trên.
Với trường hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật về thi hành án cần bổ sung các quy định tương ứng với tình trạng tài sản đang hình thành, không thể áp dụng tương tự như tài sản đang hình thành vì gạt bỏ quyền lợi của người mua nhà (và ngân hàng đã cho vay và thế chấp bằng hợp đồng mua bán căn hộ) để môi trường pháp lý trong việc phát triển nhà ở để thị trường này phát triển. Do đó, pháp luật cần quy định theo hướng cụ thể, khi tài sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện thì việc xác định tài sản trên từng sản phẩm (từng căn hộ, diện tích thương mại) không nên để chung như hiện nay (dự án chung quyền sử dụng đất nhưng bản chất là được phân thành nhiều căn hộ độc lập hình thành trong tương lai).
Với trường hợp Green Town, hiện nay cần sự thiện chí hợp tác của các bên (bên yêu cầu thi hành án, chủ đầu tư, người mua nhà, ngân hàng đang nhận thế chấp dự án hoặc thế chấp hợp đồn mua bán căn hộ) bằng việc chủ đầu tư phải huy động vốn (tăng vốn điều lệ, vay vốn,…) để hoàn thiện dự án, có phương án trả nợ và giãn nợ thi hành án. Khi dự án hoàn thành và bàn giao sẽ có một phần nguồn tiền để thi hành án. Nếu thiếu sự thiện chí của các bên và sự tháo gỡ từ chủ đầu tư thì dự án này có thể dẫn đến việc phát mãi tài sản hoặc dẫn đến phải mở thủ tục phá sản doanh nghiệp để các chủ nợ họp bàn các phương án hoạt động của doanh nghiệp, trong đó có cả việc xây dựng hoàn thành dự án và bàn giao cho khách hàng. Trên thực tế, trường hợp dự án PetroVietnam Landmark (Quận 2) của Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC Land) bị mở thủ tục phá sản hay một số dự án đưa ra đấu giá dự án Vạn Hưng Phát (Quận 8) là những vụ việc mà các bên phải cùng có thiện chí.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM
