Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã từng nhận định, bất động sản vừa là chim báo bão, vừa là chim én của nền kinh tế. Với vai trò là “chim báo bão”, ta nhận biết được nền kinh tế có nguy cơ khủng hoảng khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng. Trên thực tế, khủng hoảng của nền kinh tế thường xuất phát từ khủng hoảng của thị trường bất động sản. Và ngược lại, khi lĩnh vực này phục hồi, phát triển ổn định sẽ như “chú chim én mang mùa xuân về”, báo hiệu sự phục hồi của nền kinh tế.
Ở Việt Nam hiện nay, do những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản đang phải đối diện với vô số khó khăn và ngày một suy yếu, các doanh nghiệp địa ốc đang phải chứng kiến cảnh doanh thu, lợi nhuận kinh doanh sụt giảm nghiêm trọng.
Là lĩnh vực đóng vai trò đầu kéo, có mối quan hệ mật thiết đến nhiều ngành nghề khác trong hệ sinh thái, nếu thị trường bất động sản không được hỗ trợ kịp thời sẽ dẫn tới sự đổ vỡ dây chuyền và có thể để lại những hệ lụy xấu cho cả nền kinh tế.
Vì thế mà vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế đề xuất giãn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất nhằm "giải cứu" các doanh nghiệp bất động sản trước khó khăn bởi dịch Covid-19.
Thị trường bất động sản “lao đao”
Dù bất động sản được đánh giá là một trong những kênh đầu tư an toàn trong mùa dịch bởi nó gắn với nhu cầu không thể mất đi của cuộc sống, nhưng thực tế đang cho thấy những diễn biến có phần trái ngược khi mọi mặt đời sống xã hội đều bị đảo lộn vì đại dịch.
Từ khi dịch bùng phát, thị trường bất động sản đang gần như tạm thời dừng lại các hoạt động để chờ đợi qua giai đoạn khó khăn. Các sự kiện quảng bá tiếp thị, bán hàng của các doanh nghiệp đều bị hủy bỏ; khách hàng không đến sàn giao dịch để tìm hiểu dự án nữa, bất động sản nhà ở vốn ít ảnh hưởng nhất thì hiện cũng rất nhiều dự án dừng ra hàng.
Bất động sản cho thuê cũng vắng khách. Nhiều mặt bằng thương mại bị người thuê trả lại do phải đóng cửa vì không có khách hàng. Đơn cử như Vincom đã phải hỗ trợ 300 tỷ đồng cho các đối tác thuê trung tâm thương mại.
Đặc biệt, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel là đối tượng “thấm đòn” nặng nề nhất. Theo số liệu được Tổng cục Thống kê công bố mới đây, số lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong tháng 3/2020 giảm 68,1% so với cùng kỳ năm 2019. Tính chung trong quý I/2020, khách quốc tế đến Việt Nam đạt gần 3,7 triệu lượt người, giảm 18,1% so với cùng kỳ năm trước.
Chuyên gia kinh tế - TS. Võ Trí Thành nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng (condotel) như đang "chết lâm sàng" vì không có khách du lịch. Các căn hộ dịch vụ cho đối tượng là khách cư trú ngắn hạn, khách nước ngoài thuê để ở cũng bị trả lại hàng loạt.
Hơn nữa trong dịch bệnh, người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống, tạm dừng việc mua bất động sản. Bên cạnh đó, thu nhập của nhiều người bị sụt giảm khiến việc vay ngân hàng để đầu tư bất động sản gặp khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản hầu như không có thêm khách hàng ký hợp đồng mới.
Đối với bất động sản công nghiệp, báo cáo được CBRE công bố cho hay, công nghiệp và kho vận sụt giảm công suất sản xuất khiến phân khúc này bị ảnh hưởng.
“Sự gián đoạn chuỗi cung ứng đang diễn ra khi nguồn nguyên liệu sản xuất đầu vào từ Trung Quốc chiếm đến 35% tổng kim ngạch nhập khẩu nguyên liệu sản xuất của Việt Nam. Sự bùng phát của dịch bệnh cũng đồng thời gây ảnh hưởng đến bất động sản công nghiệp khi thị trường Việt Nam đang chứng kiến sự sụt giảm về nhu cầu từ các khách thuê Trung Quốc trong những tháng đầu năm”, CBRE cho biết.
Năm 2019 vốn đã khó cho bất động sản do thị trường trầm lắng, thì nay doanh nghiệp bất động sản lại càng khó tứ bề, thiếu doanh thu trong khi phải chịu quá nhiều áp lực chi phí.
Nghịch lý bất động sản là ngành phi sản xuất và sự đổ vỡ dây chuyền
Khi toàn bộ các phân khúc trên thị trường đang chật vật vượt bão, nếu các doanh nghiệp bất động sản không được xét vào diện "cứu trợ" theo dự thảo Nghị định quy định việc gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân, tiền thuê đất để hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó khăn do dịch Covid-19 thì tình hình sẽ càng trầm trọng hơn. Nguyên nhân của việc này được cho là do bất động sản bị coi là ngành phi sản xuất.
Lâu nay, vấn đề xác định bất động sản thuộc diện phi sản xuất hay sản xuất dường như vẫn tồn tại nhiều tranh cãi. Tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng, sản phẩm bất động sản là phi sản xuất, nhưng bản chất ngành bất động sản không thể được coi là phi sản xuất.
Xem xét từ thực tế, bất động sản là lĩnh vực sử dụng nguyên vật liệu, trang thiết bị, và cả chất xám của rất nhiều ngành nghề khác nhau. Nếu đặt bất động sản trong tổng thể nền kinh tế sẽ thấy nó có những tác động to lớn, mối quan hệ mật thiết và tạo động lực phát triển cho nhiều ngành nghề khác.
Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch VNREA, từng khẳng định: “Tạo lập bất động sản là một ngành sản xuất vì nó ra sản phẩm hẳn hoi. Ví như xây một cái nhà 30 tầng, cao khoảng 90m, có kích thước khối lượng nhất định và nó là sản phẩm sử dụng rất nhiều vật liệu xây dựng, xi măng sắt thép, gạch ngói, nhất là sử dụng nhiều lao động…”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng có cùng quan điểm: “Sắt, thép, xi măng, gạch men và các loại vật liệu xây dựng; hạ tầng, logistic; du lịch; nội thất; tư vấn nhà thầu, xây dựng... là những ngành được hưởng lợi trực tiếp từ tốc độ đô thị hoá nhanh và sự tăng trưởng của thị trường bất động sản”. Chưa hết, đằng sau đó còn là mối quan hệ trực tiếp với các thị trường như: Tài chính - tín dụng, lao động, thương mại, dịch vụ, đầu tư...
Do đó, nhiều người ví bất động sản như “hộ tiêu dùng lớn nhất” trong nền kinh tế, đóng góp vào sự phát triển chung của nhiều ngành nghề cộng lại. Bất động sản như một cấu hình nền cho các ngành kinh tế khác phát triển, kể cả lĩnh vực sáng tạo.
TS. Võ Trí Thành nhận định: “Sự đi xuống của bất động sản sẽ kéo theo hiệu ứng dây chuyền tiêu cực. Nên hỗ trợ bất động sản không phải chỉ vì là "giải cứu" các doanh nghiệp trong ngành mà là cả hệ sinh thái đi kèm. Tất nhiên, cũng cần lưu ý kiểm soát việc hỗ trợ để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn hệ thống tài chính ngân hàng và cả sự phát triển bền vững chung”.
Nghịch lý ở đây là, dường như bất động sản khi được xếp vào nhóm ngành phi sản xuất là đang bị đánh giá thấp hơn so với vai trò to lớn thực tế của nó trong nền kinh tế. Có tính "đầu kéo" cao trong các chuỗi giá trị, trong bối cảnh dịch bệnh, hơn lúc nào hết thị trường bất động sản cần được hỗ trợ “giải cứu” để tránh kết cục đóng băng như giai đoạn 2011 - 2012.
Cần được đưa vào diện hỗ trợ
Đó là lý do vì sao VNREA đã đề xuất giải pháp cụ thể là xin gia hạn thời gian nộp thuế (gồm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân) và tiền thuê đất cho các doanh nghiệp bất động sản là 1 năm thay vì 5 tháng do ảnh hưởng của đại dịch dự kiến sẽ kéo dài.
Theo Chủ tịch Nguyễn Trần Nam, VNREA kiến nghị Chính phủ và các đơn vị liên quan xem xét kéo dài thời gian gia hạn nộp thuế là do sẽ cần rất nhiều thời gian để triển khai một dự án bất động sản: “Nếu thực hiện theo đúng quy trình thủ tục thì doanh nghiệp phải mất khoảng 5 năm. Thời gian bắt đầu triển khai xây dựng dự án đến lúc đủ điều kiện bán hàng cũng mất gần 1 năm nữa nên thời gian gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất như đề xuất trong dự thảo là rất ngắn”.
Bên cạnh nhóm giải pháp về thuế, TS. Võ Trí Thành cho rằng có 2 việc có thể làm ngay để hỗ trợ thị trường bất động sản vượt qua mùa dịch. Trong đó vị chuyên gia khẳng định, doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp khó khăn, cần được nằm trong diện các đối tượng hỗ trợ.
Cụ thể, thứ nhất, cần đẩy nhanh việc triển khai các giải pháp tại Chỉ thị 11 của Thủ tướng Chính phủ như: được hoãn, giãn, kéo dài thời gian trả nợ, giảm lãi suất, khoanh nợ và không thay đổi nhóm nợ với những khoản nợ đã vay; doanh nghiệp cũng được gia hạn thời gian nộp VAT, tiền thuê đất, một số loại phí, BHXH,….
“Bước đi giảm một loạt lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước sẽ dần tạo mặt bằng lãi suất cho vay ít nhiều thấp hơn. Đây là tín hiệu tích cực. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại trong gói hỗ trợ tín dụng khoảng 250 nghìn tỷ đồng của mình, nên rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ vay vốn, tạo điều kiện tiếp cận vốn vay thuận lợi cho khách hàng, trong đó có nhóm bất động sản”, TS. Thành nói.
Thứ hai là thúc đẩy giải ngân, đẩy mạnh phát triển kết cấu hạ tầng. Với 600.000 tỷ đồng dự toán ngân sách đầu tư công năm 2020 cùng khoản chưa giải ngân được của năm 2019, bất động sản và nhiều ngành khác sẽ tận dụng được đà thúc đẩy phát triển hạ tầng này. Đây cũng nền tảng tốt để phát triển đô thị, bất động sản trong tương lai.
Nhà nước cũng cần đặc biệt quan tâm đến việc tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững. Điều này liên quan đến các văn bản pháp lý về đất đai như Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… Phát triển các định chế tài chính hỗ trợ bất động sản cùng một chính sách tín dụng thích hợp cũng là đòi hỏi không kém phần cấp thiết.
