Từ bức tranh năm cũ nhiều màu sáng...

PV: Nhìn lại năm 2017, bà đánh giá thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam và có dự báo gì cho năm 2018?

Bà Nguyễn Hoài An: 2017 đánh dấu một năm với nhiều cột  mốc về mặt kinh tế vĩ mô. Mặc dù được dự báo tăng trưởng GDP chỉ ở mức 6,5% theo như Ngân hàng phát triển Châu Á ADB ở thời điểm đầu năm, Việt Nam đã tăng tốc trong nửa cuối năm và cán mức 6,81%, vượt mục tiêu đề ra 6,7% của Chính phủ. Đây cũng là tốc độ tăng trưởng cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI cũng đạt kỷ lục với gần 36 tỷ USD, bao gồm các dự án đăng ký mới, tăng vốn, góp vốn, mua cổ phần. Trong số đó, công nghiệp chế biến chế tạo là ngành nhận được sự quan tâm nhất với 16 tỷ USD, chiếm 44,2% tổng vốn đăng ký mới. Theo sau là lĩnh vực sản xuất phân phối điện (8,37 tỷ USD, chiếm 23,3%) và bất động sản (3,05 tỷ USD, chiếm 8,5%).

Riêng về thị trường bất động sản, năm vừa qua chứng kiến động thái giao dịch, sự quan tâm khá lớn của nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là đối với 2 thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội.

Với thị trường nhà ở bán, năm 2017, Hà Nội ghi nhận một năm tăng trưởng kỷ lục về số căn chào bán mới. Quý cuối ghi nhận có gần 9.500 căn hộ chào bán mới nâng tổng số cả năm lên trên 35.000 căn. Lượng giao dịch khả quan so với năm 2016, chiếm hơn 10% giao dịch số căn bán được. Đáng chú ý, thị trường căn hộ có sự mở rộng đến phân khúc trung cấp trong khi số lượng căn cao cấp mở bán mới giảm 20% so với 2016.

Trong cả năm 2017 có hơn 90 dự án mở bán mới, tạo sự cạnh tranh lớn, giá sơ cấp và thứ cấp có diễn biến tương đối ổn định, ít có sự tăng trưởng. Lượng cung căn hộ hoàn thiện mới trong năm 2017 cũng đạt kỷ lục, đây cũng có thể là điểm mà các nhà đầu tư cho thuê cần cân nhắc bởi sự canh tranh đang lớn, dự kiến có thể tăng thêm trong thời gian tới.

Bà Nguyễn Hoài An.

Bà Nguyễn Hoài An.

Năm 2017 cũng là một năm có nhiều diễn biến tích cực của thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội. Nguồn cung tiếp tục tăng ở phân khúc hạng B với thêm 67.000m2 văn phòng cho thuê mới đến từ 6 dự án. Diễn biến văn phòng hạng B tương đối ổn đinh, tiếp tục là phân khúc cạnh tranh. Nguồn cung lũy kế hạng A và B tăng thêm 5% so với năm 2016, thấp hơn mức trung bình của 5 năm trước (10%/năm). Văn phòng hạng A có công suất lấp đầy hơn 90%. Nếu như trước đây, thị trường văn phòng Hà Nội có sự sụt giảm về giá thuê thì trong 2017 ghi nhận tín hiệu tích cực.

Thị trường tiếp tục cho thấy xu hướng mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm. Tính đến hết năm 2017, phía Tây vẫn là khu vực tập trung nguồn cung văn phòng chính chiếm 48% tổng nguồn cung.

Trong năm 2018, giá thuê của cả văn phòng hạng A và B được dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt ở hạng A không có nguồn cung mới. Bên cạnh các khách thuê truyền thống đến từ ngành ngân hàng, bảo hiểm, sản xuất hoặc CNTT, các không gian làm việc chung cũng hứa hẹn sẽ trở thành một nguồn cầu tiềm năng đặc biệt đối với các địa điểm có mức giá thuê cạnh tranh.

PV: Có nhận định cho rằng bất động sản cao cấp sẽ chịu áp lực lớn trong năm 2018? Quan điểm của bà như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Năm 2017, phân khúc bất động sản cao cấp không có quá nhiều diễn biến. Mặc dù tại Hà Nội có dự án mở bán mới nhưng không đáng kể, trong khi tại TP.HCM, phân khúc này có diễn biến sôi động hơn với nhiều dự án chào bán trong năm. 

Tuy nhiên, tôi cho rằng, bước sang năm 2018 sẽ có nhiều hơn các dự án cao cấp được mở bán tại Hà Nội, nằm ở vị trí tốt, thuộc các quận nội đô.

Có khá nhiều yếu tố quan trọng mang tính quyết định đến thị trường này như kinh tế, nhu cầu mua nhà đánh giá ở mức độ khả quan. Chỉ khi những tiêu chí này đi xuống thì bất động sản cao cấp mới chịu áp lực. Hơn nữa, hiện nay phân khúc bất động sản cao cấp nhận được sự quan tâm không chỉ của nhà đầu tư mua để cho thuê mà còn của người mua có nhu cầu ở thực, rất ít đầu tư để chờ lên giá. Do đó, tôi cho rằng bất động sản cao cấp không chịu quá nhiều áp lực trong  năm 2018.

... đến kỳ vọng lạc quan cho thị trường 2018

PV: Vậy thì theo bà, yếu tố nào sẽ có những tác động lên thị trường bất động sản 2018?

Bà Nguyễn Hoài An: Năm 2018, sẽ tiếp tục là một năm phát triển tốt của thị trường bất động sản nhất là sau những gì đã diễn ra từ năm 2017. Tuy nhiên bất động sản năm nay kỳ vọng có diễn biến về chiều sâu hơn, liên quan đến vấn đề về sản phẩm, vị trí dự án. Những dự án gần nhà ga, tuyến metro sẽ được chủ đầu tư quan tâm hơn trong năm 2018. Và sẽ có sự phân hóa rõ rệt hơn giữa các phân khúc. Phân khúc trung cấp sẽ đứng trước áp lực cạnh tranh lớn, đòi hỏi các chủ đầu tư buộc phải hoàn thiện về mặt sản phẩm, chuyên nghiệp hóa đội ngũ bán hàng để cạnh tranh và nâng cao doanh số.

Hạ tầng kết nối là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản 2018.

Hạ tầng kết nối là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản 2018.

Có thể thấy rằng, năm 2017 ghi nhận nhiều diễn biến tốt ở hầu hết các phân khúc. Và động lực cho sự tăng trưởng của 2017 cốt lõi vẫn là ở nhu cầu nội tại, theo ước tính chiếm đến 90 – 95% tổng nhu cầu bất động sản Hà Nội.

Năm 2018, nhu cầu nội tại tiếp tục là động lực chính, tác động lên thị trường bất động sản. Điều này ít nhiều sẽ phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

Yếu tố khác là nguồn vốn FDI. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất cũng có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản 2018. Hiện nay, câu chuyện vay vốn ngân hàng để mua nhà tại Việt Nam so với các nước phát triển đang khá mới, nếu thị trường tài chính và ngân hàng phát triển hơn nữa thì đây sẽ là kênh giúp người dân mua nhà tiện lợi và an toàn hơn, là yếu tố giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông cũng là yếu tố quan trọng tác động lên sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự phát triển của hạ tầng sẽ tạo nên sức hút cho các dự án. 

PV: Bà vừa nhắc đến một yếu tố quan trọng là nguồn vốn FDI. Nhìn lại năm 2017, tình hình thu hút FDI tương đối khả quan, nhưng tỷ trọng FDI chảy vào bất động sản không cao? Theo bà đâu là nguyên nhân?

Bà Nguyễn Hoài An: Vốn FDI 2017 tập trung khá nhiều vào các lĩnh vực ngoài bất động sản. Trong đó có sự tập trung rất lớn vào ngành năng lượng. Mặc dù được quan tâm nhưng FDI vào bất động sản trong khoảng 5 năm vừa qua chỉ chiếm dưới 10% trong tổng vốn FDI. Nguyên nhân là do thời gian để kết thúc 1 giao dịch có thể kéo dài hơn 1 năm, do đó hoạt động giao dịch bắt đầu từ 2015, 2016 nhưng phải đến 2017 giao dịch mới được ghi nhận.

Do đó, tôi cho rằng trong năm 2018, cùng với thị trường châu Á – Thái Bình Dương, và so với các ngành nghề khác, sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam vẫn còn rất lớn.

PV: Đối với riêng thị trường Hà Nội trong năm tới thì sao thưa bà? Liệu Hà Nội có khả năng vượt qua TP.HCM trong việc thu hút FDI?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong tổng vốn FDI chảy vào bất động sản 2017, đáng chú ý, lượng vốn FDI có nhỉnh hơn vào thị trường phía Nam. Tuy nhiên, theo quan sát của CBRE, thị trường phía Bắc có động thái đi sau phía Nam một vài năm. Do đó, những gì đang diễn ra tại TP.HCM hiện nay, tôi cho rằng có thể diễn ra tại Hà Nội vài năm sau đó.

Trong suốt 2017 cũng đã có nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tìm mua dự án mới tại Hà Nội để triển khai đầu tư do nhìn thấy sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở tại Hà Nội. Cũng đã có thông tin các nhà đầu tư nước ngoài sẽ bắt tay với các nhà đầu tư trong nước triển khai dự án Sumitomo phía Bắc sông Hồng.

PV: Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2017, số lượng các giao dịch M&A đã vượt số lượng giao dịch cả năm 2016. Theo bà, trong năm 2018, xu hướng M&A sẽ có diễn biến như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong năm 2017, theo thống kê chưa đầy đủ của CBRE, tổng giá trị giao dịch M&A đã gần gấp đôi so với năm 2016. Điều đó cho thấy hoạt động giao dịch chuyển nhượng đang diễn ra mạnh mẽ, có sự tăng trưởng giao dịch các dự án đất trống so với các dự án hiện hữu. Đây có lẽ là xu hướng tiếp tục của năm 2018. Năm 2017, làn sóng M&A có sự tham gia nhiều hơn của các nhà đầu tư trong nước. Từ 2018, chúng ta có thể kỳ vọng có sự tham gia nhiều hơn của các nhà đầu tư nước ngoài khi họ đang có sự đánh giá cao các loại hình bất động sản tại các TP lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Xin cảm ơn bà!

 

 

 

 

Nhật Bình

Bạn đang đọc bài viết Không có nhiều áp lực cho phân khúc bất động sản cao cấp trong năm 2018 tại chuyên mục Xu hướng - Dự báo của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com