Reatimes.vn

CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

06:01, 18/06/2019

Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp

Không tháo "nút thắt" tích tụ đất đai sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội

  • Hoàng Văn Cường

    PGS.TS

    Hoàng Văn Cường

    Ở nhiều địa phương, do tình trạng sản xuất nhỏ lẻ, manh mún, chi phí lớn, đầu ra bấp bênh, thu nhập thấp dẫn đến việc nhiều nông dân chán ruộng, bỏ đồng. Nhưng khi đặt vấn đề tích tụ ruộng đất cho người khác sản xuất thì họ lại rất thờ ơ, không muốn chuyển nhượng hay cho thuê. Dẫn đến một thực tế rất chua xót đó là người cần đất thì không có, người có đất lại không cần.

Không tháo "nút thắt" tích tụ đất đai sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội

Theo ĐBQH Hoàng Văn Cường, tháo gỡ những "nút thắt" về mặt luật pháp đối với việc tích tụ đất nông nghiệp đã trở thành yêu cầu cấp bách cần sớm được giải quyết nếu không sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội.

PV: Thưa ông, kiến tạo và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp được đánh giá là hướng đi tất yếu để phát huy những tiềm năng và giá trị của ngành nông nghiệp Việt. Và để hình thành những vùng sản xuất quy mô lớn, công nghệ cao thì việc tích tụ đất đai luôn là vấn đề được quan tâm đầu tiên. Ông nhìn nhận như thế nào về vai trò của việc tích tụ đất đai trong sản xuất nông nghiệp nói chung và việc hình thành thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng?

ĐBQH Hoàng Văn Cường: Trong bối cảnh nền nông nghiệp phát triển manh mún, hiệu quả thấp, chưa tương xứng với tiềm năng thì việc tích tụ ruộng đất, sản xuất quy mô lớn là yêu cầu tất yếu của phát triển nông nghiệp trong giai đoạn hiện tại, nhất là khi nhu cầu và đòi hỏi của người tiêu dùng đối với chất lượng của các sản phẩm nông nghiệp ngày càng cao. Để đáp ứng được điều đó, quá trình sản xuất phải tuân theo những tiêu chuẩn rất nghiêm ngặt.

Do vậy, nếu tiếp tục sản xuất theo quy mô nhỏ lẻ, manh mún theo từng hộ gia đình thì gần như rất khó để kiểm soát được những tiêu chuẩn về chất lượng sản phẩm và độ an toàn nên những sản phẩm này thường khó được thị trường chấp nhận. Từ đó đặt ra yêu cầu sản xuất nông nghiệp phải chuyển sang quy mô tập trung, sản xuất theo một quy trình công nghệ và dựa trên những tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định, có thể cạnh tranh trên thị trường.

Muốn làm được điều này, yêu cầu đầu tiên và cũng quan trọng nhất đó chính là tích tụ đất đai, hình thành những quỹ đất lớn có thể sử dụng trong dài hạn. Bởi chỉ khi có một quỹ đất đủ lớn về diện tích và thời gian sử dụng thì mới có thể đầu tư những hạ tầng công nghệ sản xuất, tưới tiêu, bảo quản, chế biến, thu lợi nhuận về sau. Còn nếu không, thì không nhà đầu tư nào dám đầu tư những hạ tầng lớn như thế vì họ có thể phải gánh chịu rủi ro.

Việc hình thành những quỹ đất lớn và những cơ sở hạ tầng trên đất để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp cũng là cơ sở để hình thành thị trường bất động sản nông nghiệp. Do đó, có thể nói, bất động sản nông nghiệp không chỉ đơn thuần là tích tụ đất đai mà còn bao gồm cả một hệ thống cơ sở hạ tầng, các tài sản khác được hình thành nên để phục vụ sản xuất nông nghiệp.

ĐBQH Hoàng Văn Cường.

ĐBQH Hoàng Văn Cường.

PV: Vậy ông đánh giá như thế nào về thực trạng quy hoạch đất nông nghiệp và vấn đề tích tụ đất đai để hình thành chuỗi sản xuất quy mô lớn hiện nay?

ĐBQH Hoàng Văn Cường: Ai cũng nhìn thấy việc tích tụ đất đai là rất cần thiết nhưng trên thực tế thì việc tích tụ đất đai hiện nay vẫn còn diễn ra rất chậm. Doanh nghiệp dường như đang rất khó khăn trong việc hình thành một diện tích đất đủ lớn và đủ ổn định lâu dài để đầu tư nông nghiệp. Rõ ràng đây là một thách thức trong việc chuyển đổi cơ cấu và kêu gọi đầu tư vào nông nghiệp.

Ở nhiều địa phương, cả những vùng nông nghiệp truyền thống, do tình trạng sản xuất nhỏ lẻ, manh mún, chi phí lớn, đầu ra bấp bênh, thu nhập thấp dẫn đến việc nhiều nông dân chán ruộng, bỏ đồng. Nhưng khi đặt vấn đề tích tụ ruộng đất cho người khác sản xuất thì họ lại rất thờ ơ, không muốn chuyển nhượng hay cho thuê. Dẫn đến một thực tế rất chua xót đó là người cần đất thì không có, người có đất lại không cần.

PV: Ông có thể phân tích rõ nguyên nhân tại sao lại có nghịch lý ruộng bỏ hoang ngày càng gia tăng nhưng việc tích tụ, chuyển nhượng đất đai lại đang gặp khó?

ĐBQH Hoàng Văn Cường: Điều này trước hết xuất phát từ tâm lý muốn giữ đất của các hộ nông dân. Bởi suy nghĩ “mảnh đất cắm dùi” đã ăn sâu vào tâm tưởng của người dân từ bao đời nay. Do vậy, dù nhiều người nông dân không còn gắn bó với ruộng đất, đã chuyển đổi, sinh sống bằng nhiều công việc, ngành nghề khác nhưng vẫn có tâm lý phải giữ cho bằng được ruộng đất, không chịu chuyển nhượng, cho thuê để nếu gặp thất bại, rủi ro vẫn còn đường lùi” về làm ruộng. Bởi sau khi cho thuê ruộng, rất ít nông dân hoặc con em họ được doanh nghiệp tuyển dụng vào làm việc, trong khi kiếm được việc làm mới với những nông dân đã ở lứa trung niên không phải dễ.

Nguyên nhân thứ hai là do Nhà nước đang có nhiều chính sách ưu đãi miễn giảm thuế đất cho người nông dân và khi họ không sản xuất, để ruộng hoang thì cũng không sao nên họ cảm thấy không nhất thiết phải chuyển giao cho ai, mà sẽ để lại phòng thân.

Thứ ba là do các quy định về việc chuyển nhượng, cho thuê đất nông nghiệp vẫn còn bó buộc và chưa rõ ràng. Nhiều nông dân muốn cho thuê nhưng không biết cho ai thuê và cho thuê như thế nào. Rõ ràng là luật pháp hiện tại chỉ cho phép người nông dân được phép nhận chuyển nhượng, thuê đất của nông dân còn doanh nghiệp ngoài nông nghiệp thì không được phép, trong khi đó 96% đất nông nghiệp đã được bàn giao và chia nhỏ cho các hộ nông dân. Vậy thì doanh nghiệp đang “không có cửa” để có quỹ đất lớn đầu tư sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí khi phải đàm phán với hàng trăm hộ dân nếu muốn thuê đất làm dự án quy mô lớn. Trong khi Nhà nước đã trót chia ruộng ra quá nhỏ, lại theo nguyên tắc tốt - xấu, xa - gần nên việc gom lại rất khó.

Tiếp nữa, việc giới hạn thời gian cho thuê và quy mô (hạn điền) cũng là một rào cản lớn. Doanh nghiệp muốn đầu tư công nghệ, hạ tầng cho nông nghiệp thì rõ ràng phải có quỹ đất rộng lớn và được sử dụng dài hạn chứ không thể trong một thời gian ngắn, theo những chu kỳ sản xuất rời rạc. Đó là chưa kể những mâu thuẫn về mặt lợi ích giữa hộ dân và doanh nghiệp khi liên kết sản xuất, dẫn đến việc nhiều hộ dân không tin tưởng cho doanh nghiệp thuê đất, hoặc nếu có thì chỉ cho thuê trong thời gian rất ngắn. Đây rõ ràng là các yêu tố tạo ra rào cản về mặt luật pháp đối với lại việc tích tụ đất nông nghiệp hiện nay.

PV: Vậy theo ông, giải pháp cụ thể để tháo gỡ những nút thắt nói trên, mở ra cơ hội cho nền nông nghiệp Việt Nam cũng như thị trường bất động sản nông nghiệp là gì?

ĐBQH Hoàng Văn Cường: Tôi cho rằng, để giải quyết những nút thắt trong tích tụ đất đai thì buộc phải có sự điều chỉnh về mặt luật pháp, đó là gia tăng hạn điền, tăng thời gian thuê đất, mở rộng đối tượng được phép thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Đối với những hộ dân, doanh nghiệp sử dụng đất để đầu tư, sản xuất đem lại hiệu quả cao thì cần khuyến khích bằng cách miễn giảm thuế đất. Ngược lại, phải đánh thuế thật cao đối với những diện tích đất bỏ hoang, không sử dụng để người dân có trách nhiệm hơn với đất đai được giao, nếu không thì phải chấp nhận chuyển nhượng cho doanh nghiệp, có thể theo hình thức đóng góp cổ phần.

Thứ hai, phải xác lập, thừa nhận quyền sử dụng ruộng đất là quyền tài sản, tức là hàng hóa thuận mua vừa bán, tạo ra thị trường đất đai đúng nghĩa để doanh nghiệp có đất có thể yên tâm đầu tư khi đất đai trở thành tài sản được sử dụng lâu dài. Và khi không có nhu cầu sử dụng đất đai và các hạ tầng đã đầu tư nữa thì họ hoàn toàn có thể chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác tiếp tục phát triển. Chính điều này mới tạo ra và thúc đẩy thị trường bất động sản nông nghiệp.

Tất nhiên, thị trường bất động sản nông nghiệp có những đặc trưng, khác biệt. Đối với thị trường bất động sản thông thường, yếu tố đất đai, sản phẩm bất động sản thường được trao đi đổi lại một cách thường xuyên, điều này tạo ra tính thanh khoản tốt cho thị trường. Còn thị trường bất động sản nông nghiệp, mặc dù chúng ta khuyến khích tích tụ, chuyển đổi, tập trung đất đai nhưng nếu cứ trao đổi đất đai một cách thường xuyên thì không thể tạo ra một cơ sở đất đai, hạ tầng ổn định cho sản xuất nông nghiệp.

Thứ ba, phải thay đổi cách quản lý, quy hoạch trong việc sử dụng đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp được quyền xây dựng các công trình trên vùng đất đó để phục vụ cho sản xuất như trang trại, cơ sở chế biến, khu sản xuất phân bón, hệ thống nước tưới, đường giao thông để vận hành máy móc...

Ngoài ra, cũng cần phải tuyên truyền, phổ biến, nâng cao nhận thức của người dân trong việc tích tụ đất đai để nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, có những chính sách hỗ trợ để những người dân có xu hướng ly nông tự nguyện trả lại đất. Ví dụ như đối với người sắp hết tuổi lao động, hãy dùng một phần tiền thu nhập trên đất trả lại cho người nông dân bằng phần trợ cấp hàng tháng thì họ sẽ sẵn sàng trả ngay. Hay việc hỗ trợ người nông dân chuyển sang ngành nghề mới, đào tạo để sử dụng chính lao động nông dân vào các khu nông nghiệp công nghệ cao.

Cảm ơn ông vì cuộc trò chuyện!

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP