Thủ tục hành chính... “bủa vây” doanh nghiệp

Có một thực tế hiện nay là các doanh nghiệp khi bắt đầu triển khai một dự án sẽ phải thực hiện các thủ tục theo quy định từ rất nhiều bộ luật, văn bản, quyết định. Và trong quá trình đó, dù khung pháp lý đất đai, bất động sản đã được ban hành chuẩn nhưng khi tiến hành, doanh nghiệp vẫn vướng mắc các khó khăn với thủ tục hành chính. Chưa kể, còn xảy ra tình trạng nhiều thông tin văn bản, quyết định có sự chồng chéo lên nhau.

Cụ thể, ở trường hợp quy định về tiền sử dụng đất, nếu như trước năm 2006, tức là trước khi có Nghị định 90 thủ tục đơn giản chỉ cần có phê duyệt quy hoạch 1/500, thời gian đầu tư để khởi công một dự án là từ 1 đến tối đa là 2 năm. Nhưng, từ khi có Nghị định 90 thì thời gian đầu tư dự án tốn thêm 1 đến 2 năm nữa. Và đến khi Nghị định 64, Nghị định 15 về quyền sử dụng đất, phải đóng tiền sử dụng đất và thẩm tra thiết kế, duyệt thiết kế,... thời gian lại thêm kéo dài hơn nữa.

Theo tìm hiểu mới nhất, một doanh nghiệp đang xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, công trình đã xây tới nóc rồi nhưng vẫn không vay được vốn ngân hàng. Lý do là chưa được TP ban hành văn bản miễn quyền sử dụng đất. Ngân hàng và công ty đã làm thủ tục công chứng nhưng vẫn chưa “đồng bộ” được vì trong văn bản phát hành giao đất của TP có ghi Cục thuế, Sở tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp thực hiện để công ty có thể thực hiện thủ tục tài chính như quy định. Kết quả là, chạy theo thủ tục của 3 cơ quan này từ tháng 5/2016 đến nay doanh nghiệp này vẫn chưa thể đáp ứng được.

Thủ tục hành chính... bủa vây doanh nghiệp

Thủ tục hành chính... bủa vây doanh nghiệp (Thực hiện: Hồng Vũ) 

Trao đổi với một đại diện ngân hàng, được biết, có không ít trường hợp doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng. Nguyên nhân là tiền thuê đất ở khu công nghiệp của một số doanh nghiệp nhỏ phải trả một lần, nhưng do chưa đủ tiền nên họ phải trả nhiều lần và chưa được cấp quyền sở hữu đất từ nhà nước. Do đó, doanh nghiệp nhỏ và vừa không vay ngân hàng được vì không có quyền sở hữu đất. Ngoài ra, theo tìm hiểu của PV, các doanh nghiệp muốn vay vốn ngân hàng phải đáp ứng 3 tiêu chí: có phương án kinh doanh; có sức khỏe tài chính tốt và có tài sản thế chấp. Trong quá trình xét duyệt hồ sơ xin vay vốn, nếu doanh nghiệp nào có phương án kinh doanh thì phải dài hơn 8 trang giấy.

Nói về vấn đề này, PGS. TS. Hoàng Văn Cường, ĐBQH khóa XIV, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phân tích, trong Luật Đất đai 2014 có quy định, doanh nghiệp khi nhận đất từ nhà nước thì phải trả tiền thuê đất một lần. Nhưng nếu trả một lần dẫn đến chuyện doanh nghiệp đó phải bỏ ra rất nhiều tiền để trả cho nhà nước, sẽ ảnh hưởng đến tiền đầu tư kinh doanh xây dựng nhà xưởng, mua máy móc, thậm chí là mất một lượng vốn rất lớn. Sau khi trả tiền một lần, doanh nghiệp được quyền mang mảnh đất đó đi thế chấp ngân hàng để vay vốn.

Như vậy là tiền của doanh nghiệp trả cho nhà nước để có đất rồi lại dùng chính đất đó để đi vay vốn ngân hàng. Và để có được vốn lúc đầu lại phải vay qua ngân hàng và phải trả lãi. Và khi mang đất vay đến ngân hàng thì phải trải qua rất nhiều các thủ tục, giấy tờ phức tạp. Đặc biệt, ngân hàng không cho vay theo lãi thị trường mà cho vay theo khung giá nhà nước tương đương với số tiền doanh nghiệp đã nộp cho nhà nước.

“Tôi cho rằng đây là một điều bất hợp lý trong Luật Đất đai, đặc biệt đang hạn chế sự phát triển của doanh nghiệp vừa và nhỏ. Còn chưa kể các thủ tục khác có rất nhiều lỗ hổng không chỉ làm khó doanh nghiệp mà còn làm khó cho cả cơ quan quản lý nhà nước ở các cấp, xã, phường”, PGS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho hay: “Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản phát triển rất mạnh mẽ. Chính vì lẽ đó các cải cách thủ tục hành chính liên tục phải thay đổi, phải hoàn chỉnh. Thực ra trong giai đoạn vừa qua, bất động sản phát triển cũng là nhờ các thủ tục hành chính, các chính sách được cải cách rất nhiều. Tuy nhiên, trong quá trình làm cũng có những bất cập ví như trong các thủ tục hành chính như cấp phép đầu tư, cấp phép một dự án thì quy trình quá nhiều và kéo quá dài. Thủ tục hành chính để phê duyệt một dự án được xây dựng bình quân kéo dài 36 tháng, đây là một trong những trở ngại lớn nhất, làm tăng thời gian khiến tăng giá vốn. Đây cũng là một trong những trở ngại rất lớn cho doanh nghiệp mà nhà nước cần có những thay đổi trong thời gian tới”.

Thực hiện: Hồng vũ

Thực hiện: Hồng Vũ

Theo ông Điệp, các thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, khu đô thị, chồng chéo vừa gây lãng phí vừa mất nhiều thời gian. Điều đó đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư xây dựng bị đội lên, buộc doanh nghiệp phải tăng giá bán nhà để đảm bảo lợi nhuận. Ví như một dự án làm trong một năm thì giá vốn rẻ nhưng cùng một dự án làm tới 2 - 3 năm chưa xong thì chắc chắn chi phí phải tăng gấp 2 - 3 lần, thậm chí phải chờ đợi dự án này xong thì dự án khác mới có thể làm.

“Hiện nay, giá bán căn hộ thường phụ thuộc vào giá đất, giá vật liệu, nhân công và cả lãi từ ngân hàng. Tính toán rõ nếu chỉ mất thời gian một năm để làm thủ tục thì các chi phí về điều hành, lãi vay và các chi phí khác chiếm khoảng 5% giá thành. Tương tự, nếu mất thời gian 2 năm thì chi phí chiếm 10% giá thành, và chi phí khác cũng tăng. Và nếu thời gian làm thủ tục kéo dài hơn nữa thì chắc chắn không chỉ làm khó doanh nghiệp, gây tốn kém chi phí, mà còn gián tiếp đẩy giá nhà lên cao khiến người mua nhà chịu thiệt, thậm chí họ đổ lỗi cho doanh nghiệp tăng giá nhà”, ông Điệp nhấn mạnh.

Lỗi từ người làm hành chính

Bên cạnh việc áp dụng và hướng dẫn doanh nghiệp tại các sở, ngành còn chậm và chưa thống nhất, một số văn bản hướng dẫn về điều kiện kinh doanh trong ngành xây dựng còn thừa, cũng phải thừa nhận một thực tế rằng, cán bộ tiếp nhận và thực thi còn chưa thực sự "hết mình", thậm chí hiểu theo nhiều hướng khác nhau dẫn đến việc hướng dẫn doanh nghiệp không đúng, không rõ ràng.

Có lẽ vì vậy, sẽ không lấy làm ngạc nhiên trước thông tin rằng có những dự án phải "trải qua" gần 200 con dấu và thời gian hoàn tất các thủ tục bình quân lên tới ba năm, thậm chí có dự án phải mất đến sáu, bảy năm. Giới phân tích cho rằng, câu chuyện thủ tục hành chính ở đây, hạn chế vẫn nằm ở bộ máy cán bộ công chức. Không ít doanh nghiệp khi làm hồ sơ duyệt quy hoạch phải mất cả năm vì sự chậm trễ do cán bộ làm thủ tục hồ sơ không đúng thời hạn. Tuy nhiên, đến nay dường như chưa có một đơn vị làm chậm trễ hồ sơ xây dựng nào bị chỉ đích danh mà chỉ có doanh nghiệp làm chậm dự án bị “bêu tên”.

PGS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định: “Rõ ràng, một phần nguyên nhân là yếu kém về công tác quản lý. Các địa phương muốn kêu gọi đầu tư nhưng lại chưa chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện từ quy hoạch, đến thủ tục hành chính để doanh nghiệp có thể triển khai ngay dự án. Từ quy hoạch phải rõ ràng khu nào được phép xây dựng, tính toán thuế đất thế nào; đến cơ quan quản lý từ xã, phường, tỉnh phải thực hiện nghiêm thời gian giải quyết thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, công khai quy định rõ ràng, từng khâu mất thời gian bao lâu, trách nhiệm của từng người trong từng khâu đó, nếu không đảm bảo thì sẽ chịu xử lý ra sao. Chỉ có như vậy thì mọi thủ tục mới minh bạch và không kéo dài”.

câu chuyện thủ tục hành chính ở đây vẫn nằm ở bộ máy cán bộ công chức

Câu chuyện thủ tục hành chính ở đây vẫn còn hạn chế nằm ở bộ máy cán bộ công chức (Thực hiện: Hồng Vũ)

Cũng mới đây Báo cáo Chỉ số đánh giá chi phí tuân thủ thủ tục hành chính (Chỉ số AOCI 2018) lần đầu tiên được công bố đã cho thấy, xây dựng là ngành có chi phí tuân thủ cao nhất, lên đến 64,1 triệu đồng, với thời gian thực hiện trung bình 108,9 giờ. Mặc dù chi phí thời gian của nhóm xây dựng không cao nhất, nhưng chi phí trực tiếp cao vượt trội, đã làm nhóm thủ tục này trở nên đắt đỏ bậc nhất. Cụ thể, với mỗi triệu đồng, doanh nghiệp phải chi trả thì 0,93 triệu đồng là chi phí trực tiếp doanh nghiệp cần, để hoàn thiện hồ sơ và 0,07 triệu đồng là chi phí thời gian.

Báo cáo cũng cho thấy tại các địa phương, chi phí thực hiện cùng một thủ tục có sự khác biệt. Đáng chú ý nhất là các tỉnh thuộc 2 vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam. Cụ thể, về thủ tục xây dựng, các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc có mức chi phí cao nhất, gấp gần 2,3 lần so trung bình cả nước. Mức chi phí tuân thủ của các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chỉ bằng khoảng 20% mặt bằng chung cả nước. Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng chính phủ Mai Tiến Dũng cho biết nguyên nhân của sự chênh lệch này là do cán bộ, do người đứng đầu của từng địa phương.

“Nếu chúng ta không đồng bộ, không áp từ trên xuống thì không ai muốn cải cách, vì cán bộ thực thi thủ tục không ai muốn rời bỏ quyền lợi của mình. Công khai, minh bạch thì chi phí lót tay sẽ giảm rất nhiều. Trên thực tế, nhiều địa phương đã triển khai tốt mô hình trung tâm hành chính công, người dân muốn cám ơn cũng không biết đưa phong bì cho ai”, Bộ trưởng nhận định.

Mời quý độc giả tiếp tục theo dõi tuyến bài "Cải cách thủ tục hành chính cho thị trường bất động sản", Kỳ 3: Giải quyết bắt đầu từ đâu? 

Hồng Vũ

Bạn đang đọc bài viết Kỳ 2: Vì đâu nên nỗi? tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com