“Ăn sẵn” hạ tầng 

Thực tế, quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, nhiều chủ đầu tư đã hướng tới các nguồn là đất của các dự án di chuyển nhà máy, xưởng sản xuất để đầu tư.

Ngoài ra, nhiều người Hà Nội vẫn mang nặng tâm lý chọn sống tại các quận trung tâm để tiện lợi cho việc đi làm, học hành của con cái. Nhiều người mặc định rõ tiêu chí chọn mua nhà: Không qua cầu, không đi quá 5km từ Hồ Gươm, không ở ngoài khu vực đường vành đai…

Do đó, tính thanh khoản và tỷ suất lợi nhuận của những dự án trong khu vực trung tâm luôn cao hơn rất nhiều so với các khu vực ngoại thành. Việc chọn những mảnh đất xen kẹt nằm sâu trong ngõ, ngách để đầu tư, tìm mọi cách để xin cấp phép dự án… đang dẫn tới dự án “đầu chuột” dẫn vào “con voi”.

Qua khảo sát của PV Reatimes, nhiều công trình được triển khai tại các ngõ nhỏ, phố nhỏ như: dự án chung cư Eco Green Tower số 1 Giáp Nhị (quận Hoàng Mai) do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư; dự án Star Tower trong ngõ 283 đường Khương Trung (quận Thanh Xuân) do Công ty cổ phần Đầu tư thiết kế và Xây dựng (VIDEC) làm chủ đầu tư; hay dự án T&T Reverview nằm trên phố Vĩnh Hưng (quận Hoàng Mai); dự án chung cư Sapphire Palace (quận Thanh Xuân) do Công ty Cổ phần BĐS Hà Nội Sông Hồng làm chủ đầu tư trên con phố Chính Kinh chỉ rộng chừng hơn 4m... 

tuyến đường chính cũng là duy nhất đi qua dự án T&T Riverview là đường Vĩnh Hưng. Thế nhưng, tuyến đường này như một ngõ nhỏ, 2 ô tô tránh nhau cũng khó.

Tuyến đường chính cũng là duy nhất đi qua dự án T&T Riverview là đường Vĩnh Hưng. Thế nhưng, tuyến đường này như một ngõ nhỏ, 2 ô tô tránh nhau cũng khó.  

Đáng chú ý, tại ngõ 102 Trường Chinh (Đống Đa), diện tích lòng đường nhỏ tới mức chỉ cần 2 xe ô tô tránh nhau cũng khó nhưng lại đang là đối đi chính cho hàng nghìn hộ dân thuộc 2 chung cư MeCo Complex và Capital Garden. Ngoài áp lực về giao thông, diện tích nhỏ của ngõ 102 Trường Chinh cũng khiến cho công tác PCCC tại 2 chung cư trên gặp nhiều khó khăn. 

Ngõ 102 Trường Chinh đang phải

Ngõ 102 Trường Chinh đang phải "gánh" hàng nghìn hộ dân 2 chung cư.  

Tương tự, trên tuyến phố Triều Khúc (quận Thanh Xuân), với lòng đường chưa đầy 6m, đã từ lâu đã nổi danh về sự chật chội và nạn tắc đường. Dù được quy hoạch mở rộng thêm 8m, nhưng hơn 10 năm qua, lòng đường không có sự thay đổi. Mỗi khi mưa lớn, con đường độc đạo này còn ngập úng nghiêm trọng, giao thông tê liệt. 

Phố Triều Khâu lâu nay vẫn là nỗi ám ảnh về ùn tắc giao thông.

Phố Triều Khúc lâu nay vẫn là nỗi ám ảnh về ùn tắc giao thông nhưng lại có nhiều dự án chung cư, nhà liền kề được triển khai.  

Thế nhưng, tuyến phố này đang và sắp “cõng” trên mình số lượng vài trăm căn hộ cao cấp thuộc dự án Diamond Blue (số 69) và tổ hợp liền kề - cao tầng Pandora (số 53). Tương lai không xa, tại địa chỉ 44 Triều Khúc, một dự án chung cư, văn phòng làm việc, thương mại dịch vụ có thể được hình thành… sẽ khiến cho phố nhỏ này “ngột thở”.

Đặc biệt, các tuyến phố nhỏ liền nhau như Nguyễn Huy Tưởng, Nguyễn Tuân, Ngụy Như Kon Tum… đang bị hàng loạt dự án chung cư với lượng căn hộ “khủng” bao vây.

Trái lý luận quy hoạch xây dựng

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia quy hoạch, việc khoét lõm khu dân cư hiện hữu để xây cao ốc, chung cư là bất hợp lý, ít nhất về mặt giao thông và phòng cháy, chữa cháy. Tuy nhiên, trên thực tế, việc bất hợp lý trên lại có giá trị hấp lực về lợi nhuận đối với các chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, hiện nay, một số chủ đầu tư thường để khoét lõm những khu vực không đủ điều kiện xây chung cư, trung tâm thương mại. Hoặc có dự án chung cư trong ngõ phải mượn đường mới vào được. Nghĩa là dù không có đường vào, hoặc đường vào quá hẹp nhưng chủ đầu tư vẫn “phù phép” để dự án được hình thành.  

“Nguyên tắc hạ tầng đi trước, xây dựng đi sau dứt khoát phải thực hiện nghiêm túc. Đồng thời, Nhà nước cần có trách nhiệm hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông theo quy hoạch. Lỗi tăng mật độ xây dựng, tính năng cho dự án cao ốc không hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư. 

Bởi để xảy ra tình trạng đó, chứng tỏ các cơ quan có thẩm quyền xét duyệt chưa làm hết chức năng. Do đó, cần chấm dứt quy trình ngược trong cấp phép xây dựng nhà cao tầng, trung tâm thương mại trong ngõ nhỏ. Phải đánh giá tác động và gắn trách nhiệm chủ đầu tư với hệ quả do dự án của họ gây ra”, ông Châu nhấn mạnh. 

Chung cư mọc dày đặc đang khiến cho hạ tầng giao thông khu vực đường Lê Văn Lương, Nguyễn Tuân, Khuất Duy Tiến... trở nên quá tải.  

Liên quan tới vấn đề “chung cư trong ngõ nhỏ”, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng, các chủ đầu tư thường đặt yếu tố lợi nhuận lên trên hết nên tình trạng “nhồi” chung cư cao tầng trong ngõ ở Hà Nội đã và đang diễn ra là trái với lý luận quy hoạch xây dựng.

Để khắc phục tình trạng này, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng cần xem xét ngay từ khâu cấp GPXD. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu đến phương án khi chủ đầu tư muốn xây dựng công trình cần thực hiện chủ trương xã hội hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng, tránh tình trạng chủ đầu tư “ăn sẵn” hạ tầng như hiện nay. 

Chung cư vẫn mọc lên như nấm trên đường Nguyễn Tuân.

Chung cư vẫn mọc lên như nấm trên đường Nguyễn Tuân.  

Nếu không có giải pháp về cơ chế đủ mạnh nhằm ràng buộc trách nhiệm xã hội các chủ đầu tư, thị trường BĐS Hà Nội sẽ đối diện với sức ép ngày càng lớn về việc mất cân đối cung cầu. Điều này dẫn đến tình trạng doanh nghiệp hưởng lợi, còn chính quyền "chịu trận" trước sức ép về hạ tầng, ùn tắc giao thông và dân số gia tăng. 

Hệ quả của việc “nhồi nhét” chung cư vào nội đô đã thấy rõ, quy hoạch bị phá vỡ, quá tải hạ tầng, giao thông. Theo giới chuyên môn, dù việc xây dựng cao ốc trong ngõ hẹp về thực tế không được khuyến khích, nhưng do các chủ đầu tư chạy đua lợi nhuận.

Do đó, nếu nhà đầu tư có nhu cầu phát triển chung cư ở các "điểm nóng", có thể xem xét, nhưng phải đóng góp khoản kinh phí đầu tư mở rộng hạ tầng, phục vụ đáp ứng yêu cầu xây dựng cùng Nhà nước./.

Thực trạng quy hoạch xây dựng Thủ đô đã bị "băm nát" ra sao? Những ai, đơn vị nào đã “quy hoạch băm nát thủ đô”? Và những ai được hưởng lợi từ việc “băm nát” này? Mới đọc giả đón đọc những kỳ tiếp theo của loạt bài: “Bàn tay vô hình” băm nát quy hoạch Thủ đô.

Trần Kháng

Bạn đang đọc bài viết Chung cư “nhồi” trong phố nhỏ, ngõ nhỏ tại chuyên mục Đô thị của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com