Chung cư SGCC Nguyễn Cửu Vân

Chung cư SGCC Nguyễn Cửu Vân.

Vốn chủ sở hữu “khai vống”

Kiểm toán Nhà nước (KTNN) vừa công bố một số vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng vốn, tài sản Nhà nước năm 2016 của Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn - TNHH MTV. Trong đó, dự án được kiểm toán gồm Dự án chung cư cao tầng số 46/11 Nguyễn Cửu Vân, phường 17, quận Bình Thạnh và Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp Cái Mép (Dự án Cái Mép).

Đối với Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kiểm toán cho thấy, nguồn vốn chủ sở hữu của SGC chỉ đạt 1.787,9 tỷ đồng, thấp hơn con số mà tổng công ty này công bố gần 264 tỷ đồng (con số tổng công ty công bố là hơn 2.000 tỷ đồng). Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp thực tế của SGC khi được kiểm toán là 495 tỷ đồng, cao hơn số SGC công bố 350,6 tỷ đồng. Chi phí đầu tư thực hiện tại hai dự án (Dự án Nguyễn Cửu Vân và Dự án KCN Cái Mép) khi được kiểm toán thấp hơn hơn 23 tỷ đồng số công ty báo cáo. KTNN xác nhận số liệu quyết toán, giá trị nghiệm thu thanh toán A-B của 2 dự án đến 30/6/2017.

Tổng nguồn vốn đầu tư thực hiện hai dự án là gần 1.200 tỷ đồng. Trong đó, Dự án Nguyễn Cửu Vân là 146,3 tỷ đồng, Dự án Cái Mép là 1.053,7 tỷ đồng. Chi phí đầu tư hai dự án là 934,13 tỷ đồng. Trong đó Dự án Nguyễn Cửu Vân là 140,2 tỷ đồng, Dự án Cái Mép là gần 794 tỷ đồng.

Đối với tình hình quản lý sử dụng đất gắn với các dự án phát án phát triển nhà và đô thị, kinh doanh bất doanh bất động sản. Tổng diện tích đất các đơn vị được kiểm toán đang quản lý, sử dụng đến thời điểm kết thúc kiểm toán ngày 1/12/2017 là 30 khu đât với tổng diện tích là 7.233.434,13m2. Trong đó, công ty mẹ quản lý và sử dụng 26 khu đất với diện tích là 6.617.579,23m2.

Đối với những khu đất trên, về thủ tục pháp lý, công ty mẹ có 6/26 khu đất chưa có hợp đồng thuê đất với diện tích 50.999,73m2. SGCC đã lập thủ tục về việc thuê đất, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường chưa tổ chức ký hợp đồng thuê đất. Tại công ty con là Công ty TNHH MTV Xây dựng Bình Minh, có 3/4 khu đất thực hiện dự án chưa hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa có quyết định giao đất.

Về nghĩa vụ tài chính, qua kiểm toán cho thấy việc thực hiện nghĩa vụ về tiền thuê đất đối với ngân sách Nhà nước còn tồn tại, hạn chế. Tại công ty mẹ có 4 khu đất có diện tích mặt đất, mặt nước trên Quyết đinh cho thuê cao hơn diện tích đất tính tiền thu đất trên thông báo nộp tiền thuê đất củ cơ quan thuế, tổng diện tích. Tổng diện tích mặt đất, mặt nước chênh lệch nhiều hơn chưa nộp tiền thuê là 495,5m2 và 5 khu đất có tổng diện tích là 2.292,2m2 đã quá thời gian ổn định đơn giá thuê theo quy đinh tại hợp đồng cho thuê, nhưng chưa được UBND điêu chỉnh đơn giá thuê.

Về việc sử dụng đất, nhìn chung, các khu đất do đơn vị quản lý, sử dụng được mua chỉ định, thuê đất trả tiền hàng năm thuộc đối tượng quản lý Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, các khu đất được Tổng công ty cho thuê.

Tuy nhiên đến tháng 3/2017 đơn vị đã thanh lý các hợp đồng cho thuê đất, nhà để phục vụ cho công tác cổ phần hóa. Đáng chú ý là tại Công ty mẹ có 3 khu đất chưa sử dụng, khai thác gồm 267 – 269 Gia Phú, quận 6 với diện tích 1.142,7m2 lý do chưa sử dụng là đơn vị đang lập kế hoạch triển khai dự án. Trong khi khu đất 42B Tỉnh lộ 10, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh (9.231m2) đang thự hiện các thủ tục đền bù. Còn khu đát 679 Hậu Giang, quận 6 (41,73m2) chờ bàn giao cho UBND quận 6 theo yêu cầu của thành phố.

Kinh doanh bất động sản trái quy định, thất bát

Đối với việc quản lý, sử dụng đất gắn với các dự án phát triển nhà và đô thị, kinh doanh bất động sản, hiện công ty mẹ và các đơn vị được kiểm toán đã và đang triển khai 12 dự án. Trong đó một dự án đã hoàn thành, 3 dự án chuẩn bị đầu tư, 7 dự án đang thực hiện đầu tư và 1 dự án đang thi công nhưng nhừng triển khai.

Tình hình kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều tồn đọng. Dự án Khu phực hợp căn hộ trung tâm thương mại và cao ốc văn phòng tại 79B Lý Thường Kiệt, quận Tân Bình, TP.HCM là khu đất được tổng công ty thuê trả tiền hàng năm đến thời hạn năm 2046 theo quyết định của thành phố.

Theo công văn đề nghị của tổng công ty, thành phố đã chấp thuận cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với dự án này. Ngày 20/7/2015 thành phố đã ban hành văn bản công nhận Tổng công ty làm chủ đầu tư dự án tại khu đất. Nhưng qua kiểm toán, dự án đã có văn bản chấp nhân 2 năm nhưng việc phê duyệt Đồ ăn quy hoạch chi tiết 1/500 và các thủ tục liên quan chưa được hoàn thiện để thực hiện huyển mục đích sử dụng đất. Hiện nay, dự án đang tạm ngưng theo hướng dẫn của Văn phòng Chính phủ thông báo kết luận của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc.

Dự án số 184 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3 được Tổng công ty trả tiền thuê hàng năm cũng thời hạn đến 2046 để đầu tư xây dựng văn phòng. Ngày 30/9/2013, Tổng công ty đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty TNHH SX TM DV Yên Khánh. Theo đó SGCC góp 45% vốn và hưởng lợi nhuận cố định tương đương 15 USD/2đất/tháng (7.905 USD/tháng) kể từ khi dự án hoàn thành đi vào hoạt động.

Việc hợp tác này là trái quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, đến thời điểm thực hiện kiểm toán, dự án chưa mang lại thu nhập nhưng SGCC đã thanh toán tiền thuê đất lũy kế đến năm 2016. Số tiền gần 11 tỷ đồng trong 7 năm. Tiền thuê đất đã quý thời gian ổn định 5 năm nhưng chưa được UBND thành phố phê duyệt lại.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Cao ốc căn hộ 213-216 lô 22 Linh Xuân, Thủ Đức. Dự án thuộc sở hữu Nhà nước, triển khai từ ngày 15/4/2010. Theo báo cáo của SGCC đã thi công xong gói thầu cọc nhồi A1,A2,B1 và một số công trình phụ trợ với chi phí là hơn 82 tỷ đồng.

Dự án tạm ngưng từ năm 2012 do thành phố chưa có kế hoạch ngân sách để mua nhà tạo nguồn NOXH cho thành phố. Đồng thời, tổng công ty chưa có kế hoạch vốn cũng như phương án để tiếp tục thực hiện dự án. Qua kiểm toán cho thấy, dự án đã bị ngưng, kéo dài nhiều năm. Việc sử dụng vốn, đất để thực hiện chưa đảm bảo tính kinh tế hiệu quả.

Ngoài ra, Kiểm toán Nhà nước cũng đã lưu ý một số dự án khác của SGCC chưa hoàn thành công tác đền bù bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa phê duyệt quy hoạch 1/500, chưa có quyết định giao đất, tiến độ thực hiện dự án chậm 10-15 năm so với quy định. Nguyên nhân đa phần do chủ đầu tư chưa thể thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất, chi phí bồi thường đất nông nghiệp cao hơn mức giá đất ở mà chủ đầu tư đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đơn vị đang tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng mà không tiếp tục dự án./.

Vy Thương

Bạn đang đọc bài viết Kỳ I: Vốn chủ sở hữu “khai vống”, kinh doanh bất động sản sai quy định tại chuyên mục Tài chính BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com