Condotel nên có sổ đỏ?
Mới đây, tại hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam” diễn ra TP.HCM, tính pháp lý của condotel lại một lần nữa nhận được sự quan tâm và tranh luận của các chuyên gia.
Cụ thể, trên góc độ kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, người mua condotel họ dùng để ở nhưng lại dùng dịch vụ và tiện ích chung của dự án, vậy tính chất của condotel nó nằm trong khu du lịch, những tiện ích phải nằm trong khu vực chung và cần có một khung pháp lý để quản lý bất động sản có thời hạn.
Ở góc nhìn nhận khác, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản TP.HCM lại đưa ra vấn đề: “Chúng ta nói đến chuyện pháp lý của condotel là 50 năm nhưng nhà đầu tư condotel sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ 50 năm hay chỉ ký hợp đồng với chủ đầu tư 50 năm? Hiện tại, mỗi địa phương đang vận dụng khác nhau”.
“Điều này ảnh hưởng nhiều đến thị trường, tôi đề nghị cần làm rõ việc Nhà nước cấp sổ 50 năm cho người mua condotel để bảo hộ quyền tài sản của người dân, thay vì được bảo hộ của chủ đầu tư”, ông Hoàng nói. "Nếu công nhận condotel lâu dài, chúng ta lại vướng Luật Đầu tư".
Dưới góc độ luật sư, liên quan đến khung pháp lý dành cho bất động sản có thời hạn hiện nay, ông Trần Tấn Tài, Giám đốc công ty luật City cho biết, khách hàng thường quan tâm đến pháp lý và giá cả. Nếu pháp lý 50 năm khác nhau, nếu lâu dài giá 2 tỷ chẳng hạn thì 50, 70 năm sẽ thấp hơn.
Trong trường hợp, condotel xây trên đất ở thì ông Tài cho rằng, không nên quan tâm đến tên gọi của từng công trình, phải gom những phát sinh qua năm tháng và cần phải điều chỉnh điều 153 của Luật Đất đai, thương mại dịch vụ có thể chấp nhận sở hữu 50 năm.
"Nếu chúng ta công nhận condotel lâu dài, chúng ta lại vướng Luật Đầu tư thì phải xem lại xem có phù hợp không. Cần xem đến đất dịch vụ, bản chất của du lịch là dịch vụ, chúng ta xem đó là thương mại. Với condotel, ngân hàng lo ngại và quyền thế chấp vì vậy hạn chế trong việc quyết định cho vay", ông Tài nói.
Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho rằng, ở thị trường Thái Lan, sản phẩm gọi là condotel khi bắt buộc giao lại cho chủ đầu tư quản lý còn ở Việt Nam nhiều chủ đầu tư cho phép nhà đầu tư giữ lại tự kinh doanh.
“Đối với thị trường Việt Nam, điều này hơi lẫn lộn nhưng có lẽ phải tìm thêm một tên cho sản phẩm không bắt buộc ký gửi cho chủ đầu tư. Condotel ở nước ngoài không bao giờ có sổ, nó luôn luôn là hợp đồng nên tại Việt Nam có lẽ chúng ta cần khung pháp lý cho các trường hợp khác nhau”, bà Dương cho hay.
Có nên đầu tư vào condotel?
Ông Nguyễn Hoàng, Trưởng phòng phân tích thị trường DKRA Việt Nam cũng cho biết, thực tế hiện nay, vấn đề pháp lý với bất động sản có thời hạn rất phức tạp. Theo ông chia sẻ: “Có dự án chúng tôi đến nơi, dù nói rằng condotel, nhưng người dân vẫn đăng ký hộ khẩu, nhưng họ không cho thuê. Hiện nay, nhiều người đặt câu hỏi có sổ đỏ, sổ hồng hay không, condotel là loại hình mới phát triển vài năm nay nên đa số là không có. Gần đây, đã đồn đoán nhiều về việc có sổ hồng cho dự án này, tuy nhiên thời hạn sở hữu được để trống”.
Ông Hoàng cũng cho biết, tại Nha Trang, khi DKRA gửi khảo sát, khách hàng rất khó hiểu, ví như sở hữu lâu dài có phát sinh đơn vị ở và sở hữu lâu dài không phát huy đơn vị ở. Và nó phản ánh chính băn khoăn của người mua hiện nay, chứ không phải họ quá quan tâm đến thời hạn sở hữu.
Trong bối cảnh tính pháp lý của condotel còn tranh cãi, tâm lý đầu tư vào sản phẩm bất động sản có thời hạn này khiến nhiều nhà đầu tư e dè. Tuy nhiên, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó TGĐ Công ty Netland cho biết, ông vẫn tham gia đầu tư sản phẩm này.
Nếu giải quyết được 2 vấn đề: giá bán và khả năng cam kết của nhà đầu tư thì condotel sẽ hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư.
Lý giải về điều này, ông Quang nói: “Hiện tại ở Việt Nam, tính pháp lý về những sản phẩm có thời hạn còn chưa được rõ ràng, nghĩa là sau thời hạn ban đầu thì có được gia hạn không và gia hạn bao nhiêu năm nữa.
Vấn đề nữa là nhà đầu tư quan tâm đến khả năng sinh lời và những cam kết của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại Đà Nẵng, Nha Trang vừa qua đã có một số chủ đầu tư vỡ trận về cam kết dẫn tới mất niềm tin cho nhà đầu tư”.
Ông Quang nhấn mạnh, nếu giải quyết được 2 vấn đề: Giá bán và khả năng cam kết của nhà đầu tư thì sẽ hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư.
Ngoài ra, vấn đề vận hành sản phẩm trong quá trình khai thác cũng có một số vấn đề khi đơn vị vận hành không tốt. Chẳng hạn, dự án bị thay đổi vận hành trong quá trình khai thác cũng ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư. Do đó, chủ đầu tư phải chọn đơn vị vận hành uy tín để tạo sự hấp dẫn của sản phẩm./.
