Vẫn là bài toán xác định giá đất

Trước đó, Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị UBND các tỉnh thành trong cả nước tạm dừng xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư từ ngày 1/1/2018. Sau thông tin, nhiều đơn vị có những phản ứng với việc chậm trễ ban hành Nghị định hướng dẫn Luật (Bộ Tài chính đã soạn và trình nhưng chưa được Chính phủ ban hành) khiến việc đầu tư theo hình thức BT thanh toán bằng quỹ đất bị ngưng trệ, gây thiệt hại cho nhà đầu tư đang thực hiện dự án trong khi nhu cầu đầu tư các dự án hạ tầng rất lớn mà vốn ngân sách không đáp ứng nổi.

Mặc dù Bộ Tài chính đã giải thích rằng chỉ quản lý khâu thanh toán, chứ không phải là dừng dự án BT, nhưng việc tách bạch các khâu trong quá trình đầu tư là bất khả thi vì rủi ro rất lớn, nhất là khi cho tới giờ, Bộ Tài chính cũng không cho biết việc tạm dừng thanh toán sẽ kéo dài bao lâu.

Được biết, Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về việc thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT dạng “đổi đất lấy hạ tầng” đã ký kết hợp đồng trước ngày 1/1/2018 theo hướng được thanh toán theo hợp đồng và theo nguyên tắc ngang giá nhằm giải quyết những lổ hổng về đất đai BT.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các dự án BT vẫn chủ yếu dưới dạng đổi đất lấy hạ tầng, được mổ xẻ qua các cuộc thanh tra, kiểm toán, giám sát. Rõ ràng những lỗ hổng lợi ích nhóm của BT, những nguy cơ và thực tế thất thoát, lãng phí, tham nhũng... ai cũng nhìn thấy. Dường như, cơ chế định giá đất thanh toán là thủ phạm chính khoét sâu lỗ hổng đó, nhất là khi việc này được thực hiện chỉ bởi hai bên trong một hợp đồng không công khai.

“Lỗ hổng” khi dùng tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư BT

“Lỗ hổng” khi dùng tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư BT

Bộ Tài chính cũng cho biết trong Nghị định sắp tới, giá đất thanh toán dự án BT sẽ theo giá thị trường, tính theo mục đích sử dụng mới (theo quy hoạch mới). Việc định giá đất theo giá thị trường là mục tiêu được đặt ra gần đây, cũng được áp dụng cho nhiều lĩnh vực khác như định giá cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay bồi thường trong các dự án đầu tư kinh tế. Tuy nhiên, cách xác định giá này cũng vấp phải tranh cãi với nghi ngờ Nhà nước hay người bị thu hồi đất chịu thiệt.

Giới phân tích cho rằng, dù có nhiều phương pháp tính giá đất thì cách tốt nhất vẫn là để cho thị trường quyết định, thông qua đấu giá công khai, thực chất. Nếu vậy, hình dung về dự án BT sẽ khác. Khi tiến hành đấu giá đất để lấy tiền thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT, có thể là một bên tham gia vào quá trình đấu giá này. Khi đó, miếng đất có thể trở thành “tài sản bảo đảm” bằng tiền chứ không còn bằng đất để thanh toán hợp đồng BT. Việc giành được quyền thực hiện hợp đồng BT và việc “làm chủ” miếng đất là khác nhau, qua hai quy trình khác nhau là đấu thầu và đấu giá.

“Mật ngọt” có dễ “xơi”?

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp, trong đó có cả những doanh nghiệp không chuyên đã tham gia thực hiện các gói thầu BT. Với những gì đã và đang diễn ra có thể nói rằng các công trình đầu tư theo hình thức này sẽ tiếp tục xuất hiện trong thời gian tới. Tuy nhiên, với mỗi dự án BT khi bắt đầu tiến hành, hầu hết sẽ phải chịu sự soi mói của dư luận và truyền thông với những câu hỏi như: Có thực sự ngang giá? Có minh bạch công khai? Và có kinh nghiệm hay không? Điều đó cho thấy, dù các dự án BT có “ngon ăn” thì “doanh nghiệp” cũng không dễ “nuốt trôi”.

Trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định: “Nếu hiểu một cách đúng nghĩa, đơn vị được giao xây dựng có thể ứng trước một phần tiền sau đó Nhà nước trả tiền sau. Tuy nhiên, cách thức BT mà chúng ta đang làm thì Nhà nước không trả tiền mà sẽ đổi bằng đất. Hình thức này chỉ đúng vào thời điểm cách đây hơn 10 năm, chứ không phù hợp với hiện tại, dễ sinh ra biến tướng, nhiều hậu quả”.

TS. Đinh Thế Hiển

TS. Đinh Thế Hiển

TS. Đinh Thế Hiển phân tích, nếu trước đây khi bất động sản chưa sôi động, Nhà nước muốn bán 1 khu đất để lấy tiền đầu tư không dễ nên phải dùng cách kêu gọi đơn vị nào đó có năng lực vào nhận đất, chấp nhận bỏ chi phí làm đường. Còn hiện nay, khi bất động sản đã hình thành và phát triển sôi động, miếng đất nào cũng có giá trị để kêu gọi người mua. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm như hiện nay thì càng phải đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực thực hiện, tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, do chọn chỉ định thầu nên mới sinh ra nhiều vấn đề dù ý đồ thực hiện là tốt.

Theo ông Hiển, thay vì trước đây có một công ty nhà nước thực hiện thì nay lại tận dụng giá trị, năng lực của doanh nghiệp. Mỗi một dự án BT có doanh nghiệp thực hiện phù hợp với từng lĩnh vực. Nhà nước có thể đấu thầu lựa chọn ra đơn vị có đủ khả năng, chuyên môn để thực hiện.

Bên cạnh đó, quá trình giữa việc lập dự án cho đến lúc chọn được đơn vị thực hiện thời gian quá xa nhau, do thủ tục hành chính phức tạp. Ở Việt Nam, thời gian giữa hai quá trình này mất từ 3 - 4 năm. Quá trình lập, phê duyệt, thẩm định có những dự án thậm chí có lúc phải lên tới 10 năm. Giá trị được ghi trong dự án lúc thẩm định và giá trị thực hiện cũng khác nhau, dẫn tới đội vốn công trình.

Đánh giá khách quan, ông Hiển cũng cho rằng, có những dự án BT đem lại lợi nhuận rất lớn cho doanh nghiệp thực hiện. Nhưng cũng có những dự án BT gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

“Bản thân việc thực hiện xây dựng hạ tầng rất khó nếu không lường hết chi phí như hệ thống cảng, đường sắt, đặc biệt là dự án thực hiện ở những nơi khó khăn, xa xôi. Có những miếng đất được nhận, muốn có giá trị thì doanh nghiệp phải bỏ thêm chi phí đầu tư hạ tầng rất lớn. Nếu Nhà nước trì hoãn đầu tư hạ tầng thì miếng đất không có giá trị. Ngoài ra, có thể miếng đất chủ đầu tư bỏ tiền đền bù một phần, nhưng quá trình giải phóng, đền bù kéo dài… cũng gây ảnh hưởng đến các nhà đầu tư”, ông Hiển phân tích.

Ví dụ, dự án đường sắt Hà Nội và TP.HCM, nếu tính đúng tính đủ khả năng hoàn vốn và phá sản sẽ rất khó thông qua dự án.

Ông Hiển cũng cho biết, thực tế có những dự án mà nhà đầu tư phải tính không đủ. Nhưng cũng có những dự án mà gánh nặng đè lên người dân thì nhà đầu tư lại tính rất đầy đủ và còn tính cao lên. Như các dự án BOT giao thông độc đạo, giao cho tư nhân. Vì được tính toán quá đầy đủ, chi tiết nên mới sinh ra các con đường đắt nhất hành tinh.

“Những việc này tưởng như đối nghịch nhưng cuối cùng nằm trong câu hỏi, ai sẽ được hưởng lợi, ai sẽ thiệt hại. Câu trả lời là, thiệt hại là ngân sách, người dân. Hưởng lợi là những người lập, thẩm duyệt dự án và đơn vị thực hiện dự án”, ông Hiển nhận định.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Quốc hội cho biết: “BT là một phần của PPP (đối tác - công tư), cho nên muốn đi nhanh, bền vững thì phải kết hợp hài hòa các nguồn vốn. Đặc biệt, làm BT là phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của doanh nghiệp, xã hội, khi sử dụng hạ tầng giao thông đó. Chúng ta đừng nhìn BT hoặc BOT là dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, không thể để Nhà nước bỏ hết vốn ra thì mới làm được dự án đó. Nếu nhìn BT, BOT như là con mắt ngân sách nhà nước thì Nhà nước mới chính là tay không bắt giặc, chứ không phải doanh nghiệp”.

An Vũ

Bạn đang đọc bài viết "Lỗ hổng" của BT, BOT đã sinh ra những con đường đắt nhất hành tinh tại chuyên mục Kiến trúc - Quy hoạch của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com