Reatimes.vn

CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Talkshow Góc nhìn đa chiều:

Lời giải nào cho bài toán giãn dân nội đô?

Lời giải nào cho bài toán giãn dân nội đô?

Khi những đô thị vệ tinh nằm “bất động” cả thập kỷ, đồng nghĩa với việc áp lực dân số, gánh nặng hạ tầng ở khu vực nội đô ngày một gia tăng, bài toán giãn dân lại tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn.

Quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã kéo theo một loạt những vấn đề đô thị. Dân số tập trung ở nội đô tăng nhanh nhưng diện tích đất ngày càng chật chội bởi sự phát triển như vũ bão của hệ thống bê tông cao tầng. Cùng với đó, tình trạng ùn tắc giao thông kéo dài, mở rộng đường hay xây thêm cầu vượt cũng không thể khiến tình trạng này thuyên giảm. Chưa hết, do hạ tầng bịt kín hệ thống thoát nước, chỉ một trận mưa đã khiến nhiều tuyến đường tại Hà Nội và TP.HCM ngập nặng.

Dân số quá đông, hạ tầng thiếu đồng bộ cũng đã tạo nên một bộ mặt đô thị nhếch nhác, lộn xộn. Nhà cao tầng xen kẽ với những khu ổ chuột, cơi nới. Nơi bỏ hoang cho cỏ dại, nơi lại chen chúc trong những “hộp diêm” 3 - 4m2. Giá nhà đất khu trung tâm cũng vì thế mà đang tăng cao ngoài tầm với của một phần lớn cư dân đô thị. Chi phí cho nhà ở trở thành một khoản phí cao hàng đầu trong nhu cầu hàng ngày của người lao động.

Trước thực trạng, “người tăng nhưng đất không thể tăng”, việc quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh được cho là giải pháp tất yếu nhằm giãn dân nội đô, giảm áp lực hạ tầng, nâng cao môi trường sống cho người dân đô thị.

Tuy nhiên, việc xây dựng các thành phố vệ tinh ở Hà Nội hay TP.HCM đều đang có chung một thực trạng là sau cả thập kỷ, các đô thị vệ tinh vẫn nằm bất động, chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và chưa thực sự hấp dẫn người dân đến sinh sống, các doanh nghiệp đến đầu tư. Trong khi khu vực nội đô, các dự án cao tầng vẫn được triển khai rầm rộ, khiến người dân lại tiếp tục đổ dồn về. Thực trạng này cho thấy, chính quyền đô thị dường như đang gom dân chứ không phải giãn dân.

Vậy lời giải nào cho bài toán giãn dân nội đô? Liên quan đến vấn đề này, chương trình Góc nhìn đa chiều tuần này của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Reatimes đã có cuộc trò chuyện với Nhà quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng, Giám đốc điều hành Encity.

Kỳ vọng giãn dân… trên giấy?

Theo Nhà quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng, đô thị vệ tinh được hiểu là việc phát triển đô thị mới nằm ngoài khu vực đô thị hiện hữu và được ngăn cách bởi những không gian xanh, vành đai xanh; kết nối với các đô thị hiện hữu bởi những hệ thống giao thông đặc biệt là giao thông công cộng, những tuyến đường sắt…

“Mô hình đô thị vệ tinh là một mô hình lý tưởng, rõ ràng nếu được thực hiện thì sẽ tạo ra một môi trường sống tốt hơn cho người dân đô thị, khi giảm được áp lực về dân số, hạ tầng cho khu vực nội đô. Mục tiêu đặt ra rất hay, tuy nhiên đây không phải là mô hình dễ thực hiện. Tại Việt Nam, mô hình thành phố vệ tinh không phải bây giờ mới đặt ra nhưng chưa bao giờ thực hiện được, tất cả mới chỉ dừng lại ở quy hoạch. Và, như chúng ta đã và đang chứng kiến, Hà Nội và TP.HCM vẫn ngày một phình to và phát triển tràn lan”.

Vị chuyên gia quy hoạch cho rằng, nguyên nhân dẫn đến những thất bại của mô hình đô thị vệ tinh tại cả hai thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội, TP.HCM trước hết nằm ở việc hầu hết các đô thị vệ tinh hiện tại đều đang được quy hoạch ở những vị trí không dễ phát triển, do khoảng cách khá xa với trung tâm thành phố, đồng thời không có sự đầu tư về hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm. Do đó, các khu vực này chưa có sự hấp dẫn với người dân và cả nhà đầu tư.

“Sức hấp dẫn của các đô thị vệ tinh ở thời điểm hiện tại dường như bằng không, khi chưa có những hạ tầng, tiện ích, dịch vụ như trường học, bệnh viện... và những cơ sở tạo việc làm, tạo thu nhập tại chỗ cho người dân. Người dân không thể làm việc ở khu vực trung tâm mà lại chọn một nơi cách quá xa làm chốn an cư”, ông Dũng nhấn mạnh.

“Cụ thể tại Hà Nội, như đô thị vệ tinh Hòa Lạc, dù đã có một hệ thống đường giao thông rất tốt nhưng vị trí cách xa trung tâm thành phố thì không dễ gì thu hút người dân về đó sinh sống, nhất là khi chưa có phương tiện giao thông công cộng, ít nhất là tuyến đường sắt.

Ở TP.HCM, khu đô thị Tây Bắc cũng chưa triển khai được gì suốt nhiều năm vừa qua. Mấu chốt cũng nằm ở vấn đề kết nối giao thông với cả trung tâm thành phố chưa được thực hiện.

Chúng ta còn thiếu rất nhiều những yếu tố mang tính chất quyết định để hiện thực hóa được các đô thị vệ tinh”, ông Dũng cho biết thêm.

Về nguyên nhân vì sao chưa thu hút được nguồn lực để đầu tư, phát triển các đô thị vệ tinh, ông Dũng cho rằng, xuất phát từ vị trí quy hoạch các đô thị vệ tinh kém hấp dẫn, nên việc đầu tư ở những khu vực này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Không có lý do gì để doanh nghiệp chấp nhận rủi ro, đầu tư ở nơi cách lõi trung tâm 30 - 40km mà nhu cầu của người dân lại đang chủ yếu hướng về nội đô. Nếu như Nhà nước không có những ưu đãi, hay chiến lược hỗ trợ thì rất khó để thu hút các doanh nghiệp:

“Thứ nhất, các nhà đầu tư đi theo thị trường. Nếu người dân chưa muốn chuyển chỗ ở ra một vị trí xa hơn trung tâm thành phố thì chắc chắn các nhà đầu tư cũng sẽ không thể mặn mà bỏ vốn đầu tư vào đó. Nếu thực hiện dự án thì cũng chỉ để giữ đất mà thôi.

Thứ hai, làm đô thị rất khác với làm công trình. Làm đô thị phải tạo ra một “hệ sinh thái” dịch vụ, tiện ích, môi trường sống, tạo ra cộng đồng để người dân cảm thấy đây là nơi có thể gắn bó lâu dài.

Chỉ có rất ít những nhà đầu tư lớn, có tầm và đã thành công nhận thức được rằng, quy hoạch để phát triển một đô thị không phải là chỉ xây dựng mà còn là dịch vụ. Đó là điểm then chốt. Vì khi lựa chọn một nơi ở thì việc bỏ tiền mua căn nhà chỉ là bước đầu tiên. Điều người ta quan tâm là con cái sẽ đi học ở đâu, bố mẹ sẽ được chăm sóc sức khỏe ra sao, cuối tuần nghỉ ngơi như thế nào, hằnng ngày đi chợ, đến công sở ra làm sao.

Tất cả những hệ sinh thái dịch vụ đó phục vụ cho nhu cầu sống của người dân nên có tính quyết định đối với sự hấp dẫn của một khu đô thị, đặc biệt là đối với các khu đô thị vệ tinh.

Để làm được điều đó thì cần rất nhiều nỗ lực, sự kiên trì và rất cần nguồn vốn lớn, lâu dài. Vì việc triển khai thường sẽ kéo dài nhiều năm. Bên cạnh đó, còn là sự ứng xử với các biến động của thị trường (ngay cả khi quy hoạch chỉ trên giấy). Khi một dự án kéo dài sẽ kéo theo rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư". 

Gỡ nút thắt như thế nào?

Theo Nhà quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng, quy hoạch đô thị vệ tinh đặt ra ranh giới phát triển cho các thành phố trung tâm khiến cho diện tích đô thị không thể mở rộng, khiến giá đất tăng. Chi phí để xây dựng hệ thống tàu điện/metro nối các thành phố vệ tinh với thành phố trung tâm rất tốn kém và các hệ thống này kém hiệu quả do phải chạy qua các vành đai xanh vốn không có hoặc không có nhiều người sinh sống (tức là có những đoạn đường không ra tiền trực tiếp). Nên có thể thấy, tất cả mọi mô hình quy hoạch đều có mặt hạn chế và mặt tích cực của nó. Khi thực hiện những mô hình như vậy thì phải nhận thức đầy đủ những khó khăn khi thực hiện chúng.

Vị chuyên gia cho rằng, có một điểm rất quan trọng cần rút ra trong việc triển khai các đô thị vệ tinh đó là việc phân bố nguồn lực. Ví dụ như ở Hòa Lạc, Nhà nước cũng đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng xây dựng hạ tầng, nhưng nguồn tiền lại đổ vào quá nhiều đơn vị khác nhau trên diện tích quá rộng, dẫn đến sự phân tán, không hiệu quả. Trong khi nếu chúng ta dồn lại ở một số khu vực, đầu tư một khu đô thị với 50ha thôi, nhưng đầy đủ tất cả “hình hài” của một đô thị “sống” thì sẽ cực kỳ hấp dẫn người dân.

Bên cạnh đó, từ những kinh nghiệm thực tế của mình, ông Dũng cho hay, trên thế giới, những đô thị vệ tinh thành công khi Nhà nước đứng ra nhận rủi ro thay các nhà đầu tư, bằng cách đầu tư trước các hạ tầng cơ bản giúp kết nối và tăng sức hấp dẫn cho đô thị vệ tinh như hệ thống giao thông đường sắt, thậm chí Nhà nước còn xây dựng các khu nhà ở luôn chứ không giao cho tư nhân.

“Còn tâm lý của nhà đầu tư tư nhân, thường họ sẽ chọn những địa điểm giáp ranh thành phố, rõ ràng thị trường lớn hơn, giá trị đầu tư lớn hơn và an toàn hơn rất nhiều”.

Ông Dũng nêu dẫn chứng, một trong số rất ít các thành phố ở nước Mỹ đã có được mô hình đô thị vệ tinh tương đối thành công, tạo được vành đai xanh giữa các đô thị trung tâm và thành phố nhỏ xung quanh là Portland. Đó là một thành phố mà người dân rất quan tâm đến vấn đề môi trường, tạo ra những vành đai xanh, giới hạn phát triển của đô thị. ở Anh hay Hà Lan cũng có những đô thị vệ tinh đã hình thành tương đối thành công và ở xa khu vực trung tâm nhưng nhà nước đã đầu tư hệ thống đường sắt, bỏ tiền ra xây dựng nhà ở, thậm chí là nhà ở giá rẻ, trợ giá lúc ban đầu để thu hút được người dân giãn dân ra ngoài khu vực đó. Sau đó mới thu hút các nhà đầu tư tham gia cùng đầu tư để hoàn thiện.

“Rõ ràng rủi ro ban đầu rất lớn nhưng khi cộng đồng dân cư tại các thành phố đã hình thành, có những cơ sở hạ tầng cơ bản, nhà đầu tư tư nhân sẽ sẵn sàng “nhảy” vào đầu tư. Vấn đề nằm ở chỗ, nhà nước phải tạo ra quỹ đất sạch. Khi quỹ đất không có, hạ tầng hạn chế thì không ai muốn vào đó để đầu tư, dẫn đến bao nhiêu năm qua, các đô thị vệ tinh vẫn nằm bất động”.

Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, khi chúng ta “treo” quá lâu các quy hoạch đô thị vệ tinh thì không chỉ ảnh hưởng đến người dân vùng quy hoạch mà còn ảnh hưởng đến nguồn lực phát triển của Nhà nước, gây ra sự lãng phí lớn. Nếu không có sự thay đổi về cách thức triển khai, về mô hình quy hoạch thì rất khó nhìn thấy tương lai. Bên cạnh đó, đô thị vệ tinh cần có một khung pháp lý để quản lý toàn bộ vùng đô thị này và đảm bảo các thành phố vệ tinh không mâu thuẫn với nhau hay với đô thị trung tâm về quyền lợi.

“Chúng ta không thể giãn dân từ thành phố chuyển ra một khu vực cách đó 30 cây số nhưng nếu chỉ cách khu vực trung tâm khoảng 5 cây số chẳng hạn thì có thể sẽ thuyết phục hơn rất nhiều. Do đó, chúng ta cần phải xem lại quy hoạch, có nhìn nhận thực tế hơn. Tìm những quỹ đất hoặc những khu vực có sự kết nối dễ dàng với khu vực trung tâm. Việc này thể hiện ở các khu đô thị mới đã đang được triển khai ở phía Đông thành phố Hà Nội. Đây là khu vực khá thuận lợi khi nằm trong hướng phát triển chính, hướng ra biển”.

Theo ông Dũng, không nhất thiết chúng ta phải bỏ những quy hoạch đô thị vệ tinh hiện tại nhưng phải nhìn nhận việc thực hiện trong thời gian trước mắt là không dễ dàng. Không thể ngay lập tức “kéo” người dân ra một khu vực quá cách xa trung tâm. Việc giãn dân cần phải có lộ trình và thực hiện một cách cuốn chiếu, thông qua việc xây dựng các dự án khu đô thị mới đáng sống với đầy đủ “hình hài” ở những khu vực có thể thu hút người dân:

“Nên đánh giá lại về mặt lộ trình và tìm những vị trí hấp dẫn hơn để thực hiện giãn dân. Đến một ngày, khi quy mô đô thị, quy mô dân số được mở rộng hơn thì những vị trí như Tây Bắc - TP.HCM hay Hòa Lạc - Hà Nội sẽ trở nên hấp dẫn. Đó chỉ là vấn đề thời gian”, vị chuyên gia nhấn mạnh. 

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP