Nhiều chồng chéo, xung đột
Khi tiếp cận và tiến hành vẽ sơ đồ quy trình thực hiện một dự án đầu tư bất động sản, ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), khẳng định: “Nếu tôi là nhà đầu tư mà nhìn sơ đồ này trước khi bắt tay tiến hành thực hiện dự án thì tôi sẽ không dám đầu tư nữa, mà đem tiền gửi tiết kiệm sẽ chắc chắn và an toàn hơn nhiều”. Nêu ý kiến tại tọa đàm “Xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng” do Báo Sài Gòn Giải Phóng - Đầu tư Tài chính tổ chức mới đây, ông Hiếu cho biết một dự án bất động sản hiện nay bị chi phối bởi hệ thống luật chồng chéo, xung đột lẫn nhau, bao gồm Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở…
Lấy ví dụ về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, cả hai luật Luật Đầu tư và Luật Nhà ở đều có những tiêu chí phân chia dự án đầu tư, nhưng đa số đều có sự trùng lắp hoặc chồng chéo lên nhau dẫn đến việc các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng. Chưa kể, một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần, trong khi một số địa phương khác vẫn yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần, dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất trên toàn quốc. Hay nhiều địa phương thực hiện thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất và thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Một số địa phương khác lại thực hiện cùng lúc với thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư. Trong khi đó, hiện chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự thực hiện gây khó khăn, lúng túng cho nhà đầu tư cũng như cán bộ công chức trong thực thi nhiệm vụ.
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thì chỉ ra các xung đột về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư; trùng lặp về phê duyệt quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở; không thống nhất về điều kiện vốn tối thiểu của chủ đầu tư giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai…
Trên thực tế, ông Tuấn cho biết hiện nay các hoạt động đầu tư xây dựng chịu sự điều chỉnh của khoảng 12 luật khác nhau và rất nhiều nghị định, nghị quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ ngành. Ngoài ra, còn có hơn 20.000 tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật, từ khâu xác định chủ trương đầu tư, nhu cầu vốn, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư xây dựng và kết thúc đầu tư xây dựng đưa dự án vào vận hành khai thác. Điều này gây ra nhiều hệ quả lớn, làm mất thời gian, lỡ cơ hội đầu tư, làm tăng chi phí và rủi ro đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp “bất động”
Là người đứng đầu Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu hiểu rõ những khó khăn và bức xúc của doanh nghiệp liên quan đến những quy định pháp luật hiện hành. Ông lưu ý có ba điểm nghẽn lớn hiện nay, rất cấp thiết cần được tháo gỡ sớm, gồm: phê duyệt quy hoạch 1/500; lựa chọn chủ đầu tư; và tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó đất xen cài, đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.
Ông Châu dẫn chứng đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố hiện đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư”, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP.HCM, vì trái với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.
“Vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án”, ông Châu nói và cho rằng cả “chủ đầu tư” hoặc “nhà đầu tư” hoặc “người sử dụng đất” đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư. Từ đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, thay thế từ “chủ đầu tư” bằng từ “nhà đầu tư” hoặc cụm từ “chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất” vào khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị.
Một vướng mắc lớn khác mà nhiều doanh nghiệp tại TPHCM đang gặp phải, đó là đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý. Các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư đã dẫn đến ách tắc hàng loạt dự án, vì theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công phải đấu giá phần đất công này.
Theo các doanh nghiệp, phần lớn diện tích đất công tại các dự án nói trên nằm rải rác, không thể lập một dự án mới hoặc tách rời dự án doanh nghiệp đang triển khai nên không thể đem ra đấu giá. Nếu không đấu giá mà bán chỉ định cho doanh nghiệp thì phải xin ý kiến, tức phải chờ.
Hiện trên địa bàn thành phố có 170 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư thì chỉ có 44 dự án đã có sổ đỏ đất ở, còn lại 126 dự án có nguồn góc đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. “Nếu không tháo gỡ các điểm nghẽn này, TP.HCM sẽ xảy ra tình trạng một vài doanh nghiệp làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường và giá cả, trong khi nguồn thu ngân sách thì sụt giảm. Bởi đến nay tỷ lệ sụt giảm của dự án trên dưới 80% so cùng kỳ năm ngoái”, ông Châu nói.
Không chỉ tại TP.HCM, việc triển khai dự án ở các địa phương khác cũng gặp những rủi ro nhất định. Chia sẻ tại tọa đàm, đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án nghỉ dưỡng ở một tỉnh ven biển, cho biết khi bắt đầu thực hiện dự án thì lãnh đạo địa phương thống nhất tất cả chủ trương, mọi thứ đều thuận lợi. Nhưng đến khi đem máy móc tiến hành triển khai dự án thì chuyên viên phụ trách của cơ quan quản lý đến thông báo là tỉnh chưa có kế hoạch chi tiết về nhà ở nên tạm thời dừng triển khai. Thế là dự án bị “bất động” hơn hai năm qua, rất thiệt hại cho doanh nghiệp.
“Những chồng chéo trong quy định của pháp luật đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp rủi ro, trong đó có rủi ro về mặt pháp lý, rủi ro về tài chính và tín dụng”, ông Châu nói, và cho rằng: “Điều này, dẫn đến doanh nghiệp lâm vào khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản, nếu dự án không hoàn tất các thủ tục pháp lý, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai”.
Giải pháp căn cơ nào?
Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng do có quá nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ nên hiện nay xuất hiện tâm lý: “Dừng, ngâm, đùn đẩy” xảy ra trong các hoạt động liên quan đến đầu tư xây dựng bất động sản. Bởi nếu quyết định thì ai cũng có tâm lý sợ sai, sợ rủi ro, không dám chịu trách nhiệm. Từ đó việc gì cũng xin ý kiến.
Nhận xét về tình hình trên, Cục trưởng Cục công tác phía Nam Bộ Tư pháp, ông Nguyễn Thanh Bình, cho rằng bộ đã có nhiều cố gắng để tạo ra khuôn khổ pháp lý tốt nhất. Nhưng các vướng mắc nêu trên nằm trong phần cơ chế lập pháp vì vậy đòi hỏi mức độ cao hơn. Theo ông, trong điều kiện hiện nay thì các vướng mắc này không thể giải quyết một sớm một chiều.
Trong khi đó, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi trường, cho biết đang sửa các quy định liên quan đến nhà đầu tư, chủ đầu tư và địa điểm đầu tư dự án tại Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng…
Về lâu dài, để giải quyết ngọn ngành vấn đề về chồng chéo, xung đột thủ tục pháp lý, ông Phan Đức Hiếu cho rằng cần phải có giải pháp hoàn toàn mới, cần có một quy định tạm gọi là luật để hài hòa các vấn đề. “Dù hiện Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng … đang sửa nhưng chỉ có thể giảm bớt chứ không thể giải quyết dứt điểm được ngay các vấn đề. Chính vì thế nếu luật hài hòa này được thông qua thì sẽ giải quyết được tận gốc, tháo gỡ được các chồng chéo, xung đột”, ông Hiếu nói.
