Luật Đất đai mới “giải cứu” những dự án bất động sản “đóng băng”

NHỜ LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI – DOANH NGHIỆP RÚT NGẮN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

Luật đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội Khóa XV đã và đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của toàn thể nhân dân, của các cấp, các ngành, địa phương và đặc biệt là của cộng đồng doanh nghiệp. Đây là bộ luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt, có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội cũng như quyền lợi của doanh nghiệp, người dân…

Việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6 vừa qua và có hiệu lực đồng thời từ 1/1/2025 đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất.

Giới chuyên gia nhìn nhận, Luật Đất đai khi có hiệu lực vào thực tế cuộc sống kỳ vọng tác động tích cực, tạo động lực thúc đẩy sự hồi phục của thị trường và tạo nền tảng pháp lý để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững.

Tại tọa đàm "Luật đất đai 2024 - nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản" diễn ra mới đây, ông Đậu Anh Tuấn Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) chia sẻ: ""Không có luật nào có sức nóng từ thực tiễn, từ bà bán trà xanh, anh lái xe taxi, xe ôm cho đến các nghị sĩ. Như vậy, với luật này, sự quan tâm và sức ép từ thực tiễn rất lớn.

Ở góc độ tác động của Luật Đất đai mới tới cộng đồng doanh nghiệp, ông Tuấn nhìn nhận nhờ Luật Đất đai, các thủ tục hành chính có thể được giải quyết nhanh hơn.

"Đối với đất đai, thủ tục là rất quan trọng. Bởi một dự án có sử dụng đất, ở đô thị  2- 3 năm là nhanh lắm rồi, trong khi thời gian là vàng bạc. Với nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn cũng quan trọng, nhưng làm sao thủ tục hành chính minh bạch, rõ ràng hơn cũng quan trọng không kém", ông Tuấn nhấn mạnh và tin tưởng Luật Đất đai mới được thông qua tháo gỡ được những vấn đề này.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng thừa nhận, mình Luật Đất đai sẽ không thể làm được, bởi nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên, ông đánh giá, nhìn chung các điểm lớn của luật đã phần nào tháo gỡ được sự chồng chéo trong các văn bản pháp luật.

Phó Tổng thư ký VCCI nhấn mạnh: "Khi thủ tục hành chính nhanh hơn, ít chồng chéo hơn, các cơ quan thực hiện cũng sẽ mạnh dạn hơn, không ngần ngại và nhất là không sợ sai nữa".

Một trong những điểm đáng chú ý nữa của Luật Đất đai mới theo ông Tuấn là sự phân cấp thẩm quyền.

Theo đó, Luật đã bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất, giao thẩm quyền cho các địa phương ban hành bảng giá đất. Mở rộng các trường hợp áp dụng bảng giá đất để đơn giản thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian đối với một số trường hợp phải xác định giá đất.

Đồng thời, phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI CÓ NHIỀU ĐIỂM TIẾN BỘ

Chia sẻ tại Toạ đàm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đánh giá, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm tiến bộ và đã tháo gỡ được một phần lớn những vướng mắc từ trước đến này. Tuy nhiên, những điểm vướng mấu chốt vẫn còn nằm ở đó và có những điểm mới thắt chặt hơn.

"Cái được nhất của Luật Đất đai là những vấn đề vướng mắc trước đó đã rõ ràng trắng đen. Tình trạng đóng băng phê duyệt dự án một phần do lãnh đạo các địa phương chờ Luật Đất đai mới được thông qua xem như thế nào mới phê duyệt dự án. Do đó, rất nhiều dự án chưa nằm chờ phê duyệt. Đến hiện tại, khi Luật Đất đai đã thông qua và rõ ràng các quy định và chi tiết các điều khoản thì kỳ vọng có thể tháo gỡ các dự án "đóng băng" trước đó. Mặc dù Luật mới đã thông qua nhưng có rất nhiều điều khoản còn đang chờ nghiên cứu tiếp. Các doanh nghiệp, cán bộ địa phương vẫn còn trông chờ vào các Thông tư Nghị định hướng dẫn để việc thực thi Luật mới chính thức có hiệu quả", ông Doanh nhận định.

Đại diện cho tiếng nói của doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) Chủ tịch Hiệp Hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho hay, cộng đồng doanh nghiệp rất mong chờ việc Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và sớm đi vào thực tiễn. Bởi các ngành kinh tế đều liên quan chặt chẽ đến ngành bất động sản. Trong khi đó Luật Đất đai là luật xương sống của thị trường bất động sản. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp trong đó có GP.Invest cũng đã nhiều lần tham gia góp ý hoàn thiện Luật Đất đai.

"Luật Đất đai mới có rất nhiều điểm tiến bộ, gỡ khó nhiều vấn đề cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đó là sự phân cấp phân quyền cho các địa phương, theo đó thời gian tới quy chế thủ tục hành chính cũng sẽ giảm bớt. Tuy nhiên, kỳ vọng của doanh nghiệp chúng tôi còn rất lớn. Đó là bài toán của các thông tư, nghị định, hướng dẫn về các quyền hạn của địa phương, cán bộ sẽ áp dụng ra sao để Luật đi vào thực tiễn có hiệu quả", ông Hiệp cho hay.

Đặc biệt, ông Hiệp chia sẻ rát kỳ vọng về cơ chế thu hồi đất, Luật đã quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79).

"Chúng tôi rất hồi hộp về quy định tại Khoản 27, Điều 79, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị". Nếu không có quy định này, các dự án sẽ bó tay hết, các doanh nghiệp bất động sản sẽ đóng cửa bởi không có doanh nghiệp nào có thể tự đi thoả thuận với người dân để đền bù giải phóng đất làm dự án. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, các Thông tư, Nghị định hướng dẫn cần nói rõ hơn thế nào là khu đô thị hỗn hợp, bởi không rõ ràng thì sẽ tạo thành điểm nghẽn", ông Hiệp chia sẻ.

Ông Hiệp cũng cho biết thêm, chính cơ chế giải phóng mặt bằng, thu hồi đất còn vướng mắc nên doanh nghiệp của ông có dự án tại Phú Thọ phải trải qua 15 năm mới thực hiện xong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Như vậy, ông cho rằng, các quy định phải chi tiết, cơ chế phân cấp phân cấp phân quyền rõ ràng thì mới không xảy ra các vướng mắc, nút thắt khi Luật đi vào thực tiễn.