“Miếng bánh ngon” cho tư nhân thâu tóm... “đất vàng”?

Sở hữu “đất vàng", giá bèo

Câu chuyện về nguy cơ thất thoát đất đai từ việc CPH doanh nghiệp Nhà nước đã được các chuyên gia cảnh báo từ lâu. Có một thực trạng lâu nay là các doanh nghiệp Nhà nước nắm trong tay quỹ đất rất lớn, với nhiều vị trí đắc địa nhưng giá trị doanh nghiệp khi CPH lại được xác định rất thấp. Lý do là đất có quyền sử dụng được định giá theo khung giá của Nhà nước, thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Còn đất thuê không được tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp.

Đây chính là “miếng bánh” béo bở của các ông chủ doanh nghiệp tư nhân khi “nhòm ngó” vào doanh nghiệp Nhà nước thông qua con đường CPH. Vì vậy, nguy cơ “đất vàng” bị “thâu tóm” thông qua con đường nắm quyền cổ đông chiến lược khi doanh nghiệp Nhà nước CPH luôn tiềm ẩn.

Trên thực tế, không ít “đại gia” Việt đã mua được các doanh nghiệp sở hữu “đất vàng” với giá rẻ bất ngờ do không tính giá trị đất hoặc lợi thế thuê đất trong quá trình CPH. Giới đầu tư vẫn nói đến điều này trong các vụ CPH Công ty Cảng Sài Gòn, Khách sạn Phú Gia cạnh hồ Hoàn Kiếm, Bánh tôm Hồ Tây trên đường Thanh Niên (Hồ Tây, Hà Nội), Intimex với đất vàng ở Hồ Gươm, hay gần đây là KS Thắng Lợi ở khu Hồ Tây…

Với trường hợp của Công ty Cảng Sài Gòn, thời điểm tiến hành CPH vào giữa năm 2015, đơn vị này đang quản lý và sử dụng hơn 1.800.000m2 đất; trong đó có hơn 1.274.000m2 tại các quận 1, quận 4, quận 7 và quận 9, TP.HCM, là đất được giao nhưng giá trị quyền sử dụng được tính chỉ là 246,5 tỷ đồng, bình quân chưa đến 200.000 đồng/m2. Gần 558.000m2 còn lại là đất thuê trả tiền hàng năm nên theo quy định không được tính vào tài sản của công ty.

Hàng nghìn mét vuông đất vàng của Hãng phim Truyện Việt Nam khi CPH không được định giá làm dấy lên lo ngại về sự thất thoát tài sản Nhà nước. Ảnh: Xuân Tùng.

Trường hợp của Kem Tràng Tiền cũng tương tự. Doanh nghiệp này khi bước vào công cuộc CPH cũng đang có quyền sử dụng 1.500m2 “đất vàng” trên phố Tràng Tiền (Hà Nội). Tuy nhiên, vì là doanh nghiệp Nhà nước nên khi bước vào CPH cũng chỉ được định giá 3,2 tỷ đồng.

Hay trường hợp của Công ty Bánh tôm Hồ Tây cũng vậy. Trước khi CPH, đơn vị này đang nắm giữ hàng trăm mét vuông đất bên hồ Trúc Bạch, sát Hồ Tây nhưng khi IPO cũng chỉ được định giá 850 triệu đồng....

Mới đây nhất, đầu tháng 9 này, dư luận xôn xao về việc định giá thương hiệu và giá trị hàng nghìn mét vuông “đất vàng” của VFS khi CPH.

Sau IPO vào tháng 4/2016, VFS có vốn điều lệ 50 tỷ đồng nhưng sử dụng hàng chục nghìn mét vuông đất có vị trí đắc địa tại Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, VFS đang sử dụng hơn 5.400m2 đất làm trụ sở tại số 4 Thụy Khê, khu đất vàng ngay đầu Hồ Tây (Ba Đình, Hà Nội). Ngoài ra, đơn vị này đang quản lý, sử dụng khu đất rộng 900m2 tại Hoàng Hoa Thám (Ba Đình, Hà Nội) làm khu chứa đạo cụ, đoàn xe. Hơn 6.300m2 ở xã Uy Nỗ (Đông Anh, Hà Nội) được VFS sử dụng làm nơi để vật liệu nổ, đạo cụ, trường quay phim và hơn 1.200m2 đất ở Thái Văn Lung (quận 1, TP. HCM) được sử dụng làm Văn phòng chi nhánh. 

Theo bản cáo bạch IPO của VFS, toàn bộ diện tích hàng chục nghìn mét vuông đất này, đều đã được đề nghị Nhà nước cho tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên, khi “nhảy vào thâu tóm” VFS, Tổng công ty Vận tải thủy (Vivaso) lại được quyền khai thác đối với hàng loạt khu đất thông qua việc sở hữu 65% vốn điều lệ, với số tiền chỉ khoảng 33 tỷ đồng.

Việc hàng nghìn mét vuông có vị trí đắc địa của VFS khi CPH không được định giá và các vụ  việc liên quan đã làm dấy lên những lo ngại về việc liệu có hay không tình trạng đang có hàng trăm nghìn mét vuông “đất vàng” của doanh nghiệp Nhà nước khi bước vào công cuộc CPH đang bị các doanh nghiệp tư nhân thâu tóm?.

Ngân sách Nhà nước “rơi rụng” hàng nghìn tỷ đồng?

Trao đổi với Reatimes, luật sư Vũ Ngọc Dũng, Giám đốc Công ty Luật Bắc Việt cho biết, kẽ hở trong việc CPH doanh nghiệp Nhà nước hiện nay rất nhiều.

Kẽ hở đầu tiên phải kể đến là lập lờ tính giá đất, phương pháp định giá BĐS bị “lách”, quyền lợi nhóm chi phối khiến định giá với loại hình đất thuê thường bị bỏ ra ngoài. Điều này đang làm thất thu ngân sách Nhà nước hàng ngàn tỷ đồng và thu lợi bất chính từ trước CPH (đất thuê) và sau CPH thì cho phép chuyển đổi thành đất ở hoặc đất kinh doanh 50 năm, đất hỗn hợp.

Kẽ hở thứ hai là việc xác định giá trị doanh nghiệp, bao gồm cả phần tài sản  hữu hình và vô hình. Các phương pháp chưa thật sự tối ưu của pháp luật gây ra hiện tượng "đúng luật" nhưng "không đúng bản chất giá trị" của các vụ CPH.

Luật sư Vũ Ngọc Dũng trao đổi với Reatimes. Ảnh: Xuân Tùng.

“Về BĐS cần được đưa gia đấu giá công khai và xác lập giá theo thị trường để thu tiền về ngân sách đúng như bản chất và giá trị sẵn có. Tuy nhiên, hiện pháp lý của chúng ta không bắt buộc đấu giá BĐS. Vì vậy, nên đưa vào bắt buộc”, luật sư Dũng nêu quan điểm.

Cùng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc CPH doanh nghiệp Nhà nước mà không định giá đất thuê là hình thức thất thoát tài sản Nhà nước, dù là đất thuê hoặc đất thuê 1 lần thì đều cấu thành tài sản.

Theo ông Võ, hiện nay, hành lang pháp lý về CPH doanh nghiệp Nhà nước gần như cứ độ khoảng một năm rưỡi lại có một nghị định. Các nghị định thay đổi liên tục, lúc thế này lúc thế khác, nhưng đến nay vẫn thừa nhận đất thuê không đưa vào giá trị CPH.

“Chúng ta cần xác định đất dù là thuê nhưng miễn là doanh nghiệp có quyền sử dụng, kể cả chưa được xác định là hình thức gì, chẳng hạn được giao từ thời kỳ hòa bình lập lại năm 1954 vẫn cần định giá. Định giá đất cần tuân theo nguyên tắc thị trường. Tức là giá đó không căn cứ là đất được giao, đất thuê trả tiền một lần hoặc đất thuê trả tiền hàng năm”, ông Võ nói.

Theo chuyên gia này, sự thực đất thuê vẫn có giá trị, đó là quyền thuê. Trên thực tế, người ta đã bán cho nhau quyền thuê, thậm chí với giá trị khá lớn. Tuy nhiên, đã là kinh tế thị trường, cái gì được trả bằng tiền đều cấu thành giá trị. Chúng ta cần đồng nhất với nhau tư duy đó để đưa ra định giá theo cơ chế thị trường. Nếu căn cứ lý luận Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm không cấu thành giá trị tài sản là không chính xác.

“Cần phải hoàn thiện lại hệ thống định giá tài sản, mọi loại tài sản vật thể, cũng như phi vật thể, hay tài sản trí tuệ đều phải được định giá một cách đầy đủ và đúng đắn, khi đó, nếu CPH, tài sản Nhà nước mới không bị “rơi rụng” giá trị”, ông Võ cho biết.

Còn nữa...