Khó định giá bất động sản

Tuy đã trải qua hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bị xếp hạng kém minh bạch. Mới nhất, theo báo cáo “Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu năm 2018” của JLL, thị trường bất động sản Việt Nam dẫn đầu nhóm “kém minh bạch”. Đây là một thông tin không mấy tự hào cho thị trường trong bối cảnh đang có nhiều nhận định về nguy cơ xảy ra bong bóng trong thời gian tới.

Theo bà Nguyễn Hà Nhi Duyên, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Định giá, JLL Việt Nam: “Việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của bất động sản. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của bất động sản, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Hầu hết cơ sở dữ liệu được các công ty tự xây dựng và phân tích sử dụng nội bộ, chính vì thế mà các nguồn dữ liệu này thiếu tính tổng hợp và thống nhất. Trong khi đó việc định giá bất động sản cần phải có nguồn thông tin đáng tin cậy và đầy đủ, đồng thời về mặt pháp lý của dự án phải minh bạch và rõ ràng.”

Việc định giá bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, khách sạn hoặc khu bán lẻ thường gặp khó khăn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu. Việc phân tích những giao dịch này sẽ đưa ra những chỉ dẫn quan trọng để có thể xác định giá trị thị trường một cách chính xác nhất. Tuy nhiên trên thực tế, rất khó tiếp cận được nguồn thông tin chính thức và bản chất của các giao dịch này nếu không có sự am hiểu thị trường và kỹ năng phân tích nhạy bén. Để xác định những tỷ suất thị trường này, cần nắm bắt tình hình hoạt động cũng như phân tích báo cáo tài chính của những năm gần nhất để ước tính thu nhập thuần hoặc thu nhập trước thuế lãi vay và khấu hao.

Thực hiện (An Vũ)

Thực hiện (An Vũ)

Bà Duyên nhấn mạnh: “Trong bối cảnh giá cả bất động sản luôn biến động và thị trường không ngừng vận động, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu hoàn chỉnh và luôn cập nhật là rất cần thiết để phục vụ cho việc định giá một cách nhanh chóng và chính xác nhất”.

Cùng với xu thế hội nhập quốc tế, các công ty thẩm định giá nước ngoài xuất hiện tại Việt Nam đã đóng vai trò khá quan trọng cho sự phát triển của ngành thẩm định giá bất động sản. Đối tượng định giá chủ yếu là đất đai, nhà cửa, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ chung cư, khu công nghiệp… cho những mục đích như thế chấp, báo cáo tài chính, liên doanh, mua bán sáp nhập hoặc kêu gọi đầu tư.

Bà Duyên cho biết thêm: “Nguyên tắc định giá quan trọng nhất để đảm bảo giá trị sát với giá trị thị trường là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đây là nguyên tắc tổng hợp tất cả những nguyên tắc trong hoạt động thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng trên thế giới và tại Việt Nam.

Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc xác định phương án tối ưu đòi hỏi kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm của thẩm định viên trên nhiều lĩnh vực từ thị trường bất động sản, phân tích tài chính đến các tiêu chuẩn thẩm định giá”.

Minh bạch để thu hút đầu tư

Vị đại diện của JLL nhấn mạnh: “Căn cứ vào số liệu các chỉ số minh bạch toàn cầu có thể thấy rõ lượng vốn đầu tư đã và đang chảy vào nhóm “Siêu Minh bạch”. Điều đó chứng tỏ, những thị trường bất động sản có tính minh bạch cao sẽ ngày càng hấp dẫn nhà đầu tư hơn các thị trường kém minh bạch. Và đương nhiên, các thị trường bất động sản muốn hút thêm nguồn vốn thì sẽ phải áp dụng các biện pháp để nâng cao tính minh bạch của chính mình”.

Theo giới phân tích, yếu tố cấu thành sự an toàn cho một sản phẩm bất động sản bao gồm: pháp lý minh bạch; chủ đầu tư uy tín; thiết kế, thi công đảm bảo và nhà phân phối chuyên nghiệp, có kinh nghiệm. Những trường hợp khách hàng ăn “quả đắng” là do không yêu cầu xem xét các văn bản sở hữu chứng minh pháp lý rõ ràng của dự án. Đó là những yếu tố minh bạch khi sản phẩm được bàn giao. Trong khi đó, để minh bạch ngay từ câu chuyện đất đai để tránh thất thoát đất vàng thì vẫn là câu chuyện định giá bằng cách đưa ra đấu giá công khai.

Thực hiện (An Vũ)

(Thực hiện: An Vũ)

LS. Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO phân tích: "Với một khu đất, nếu tự định giá, có thể xác định giá hiện tại gấp 5 lần hay 10 lần vẫn đúng, bởi 5 - 7 năm nữa, không ai biết được giá chính xác là bao nhiêu. Trong khi nếu đấu giá, thì câu chuyện sẽ thuộc về thị trường, do nhà đầu tư quyết định. Tôi cho rằng, câu chuyện định giá là phải tính theo giá tương lai bởi ở mỗi thời điểm mục đích sử dụng đất để sử dụng sẽ khác nhau sẽ không có cơ sở để định giá. Việc định giá chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường đất đai, thị trường bất động sản".

Ông Đức cũng cho rằng, khi chưa thực hiện được định giá thì phải có những quy định chặt chẽ, phải luôn kiểm soát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án của Nhà nước, tránh tình trạng đấu giá nhập nhèm, tạo cơ hội cho nhóm lợi ích hợp thức hóa sai phạm để tư lợi.

Theo Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế được ban hành bởi Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là việc đạt được mức hữu dụng tối đa trong hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp tại thời điểm định giá, thực hiện được về mặt kỹ thuật - pháp lý - tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Để xác định được phương án sử dụng tối ưu cho một dự án phức hợp, việc đầu tiên là tiến hành phân tích hiệu quả của từng loại sản phẩm. Trên cơ sở phân tích nguồn cung - cầu, nhân chủng học và hiệu quả đầu tư, các thẩm định viên sẽ đánh giá hiệu quả từng thành phần để xác định sản phẩm tối ưu cả về loại hình và quy mô trong tổng thể dự án phức hợp.

Phương án phát triển tối ưu có thể là cách tài sản đang được khai thác hay cũng có thể là một cách sử dụng thay thế. Phương án thay thế được xác định bằng các giả định mà một người tham gia thị trường đang cân nhắc và sẵn lòng trả cho bất động sản đó. Phương án sử dụng thay thế thường là phương án tốt hơn và phù hợp với đặc trưng của bất động sản từ đó giúp chủ đầu tư khai thác hết tiềm năng của bất động sản.

An Vũ