Tình trạng “chảy máu” đất công (đất công được giao cho tư nhân với giá bèo, gây thất thoát ngân sách); thực tế ách tắc trong giải phóng mặt bằng khiến dự án giậm chân tại chỗ, ứ đọng nhiều năm hay việc khiếu kiện đất đai ngày càng gia tăng với diễn biến phức tạp… tất cả đều bắt nguồn từ sự thiếu minh bạch về giá đất khi thực hiện thanh toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, định giá đất chưa đúng với giá trị thực tế.
Giá đất phi thực tế tạo điều kiện cho tham nhũng đất đai
Theo các chuyên gia, hiện còn nhiều kẽ hở trong việc lập các thủ tục pháp lý về giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai, tạo vỏ bọc cho các giao dịch ngầm như hạ giá nhà đất để "né" thuế; găm thủ tục chuyển nhượng, trước bạ sang tên để tiếp tục mua bán, sang tay nhằm trốn thuế, gây thất thu ngân sách.
Vì thế, hiện có khá nhiều vấn đề phải sửa đổi trong Luật Đất đai, trong đó có việc thu hồi đất vì mục đích quốc gia, công cộng, quốc phòng an ninh; vấn đề giá đất, bồi thường cho người dân khi thu hồi đất; giá đất khi thực hiện các dự án BT... Việc giá đất Nhà nước quy định quá thấp lại được định giá bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là mặt bằng "màu mỡ" cho các hành vi trục lợi từ đất đai. Vì những trường hợp này đều được định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.
“Luật Đất đai đã quy định đến bù đất theo giá thị trường nhưng cho đến nay, giá đất thị trường là giá nào cũng chưa được làm rõ, gây khó khăn trong triển khai thực hiện", đại biểu quốc hội Hoàng Văn Cường nhận định.
Còn theo ông Nguyễn Văn Xa - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), việc không cho doanh nghiệp thỏa thuận với người sử dụng đất là đang đi ngược xu thế thị trường. Do đó, ông Xa đề xuất phải xây dựng lại một Luật Đất đai mới trên cơ sở tôn trọng những quy tắc thị trường.
"Nhà nước chỉ bồi thường những dự án có mục tiêu công cộng, lợi ích quốc gia... Còn những dự án kinh doanh, nhà đầu tư phải thỏa thuận chuyển nhượng đất của người dân" - ông Xa gợi ý.
Cũng theo ông Xa, quy định của pháp luật đất đai hiện hành nêu rõ, tất cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất ở đều không phải đấu giá mà thực hiện định giá đất để thu tiền sử dụng đất. Việc định giá lại được thực hiện bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Song bảng giá đất do các địa phương quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường (có thể nói là tạo một khoảng cách biệt mênh mông) lại là một căn cứ quan trọng để tổ chức tư vấn thực hiện định giá và hội đồng thẩm định thực hiện thẩm định, hơn nữa là một căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Khoảng cách mênh mông giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất phổ biến trên thị trường mà tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và cả kết quả phê duyệt giá đất thu tiền sử dụng đất cũng không lấp đầy dẫn đến hàng loạt dự án chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để đầu tư kinh doanh bất động sản có giá đất tính thu tiền sử dụng đất quá thấp.
“Việc này sẽ tiếp tục diễn ra và ở mức độ cao hơn khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, khi thực hiện dự án BT, Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư mới… mà đất thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp do đó sẽ có thất thoát lớn làm suy giảm nguồn lực tài chính từ đất đai của Ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển”, ông Xa nói.
Vị chuyên gia này cho biết thêm, thực tế, việc sử dụng quỹ đất tạo vốn – tài nguyên – tài sản có giới hạn đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương theo hình thức hợp đồng BT hoặc giao đất, bán đất công không đấu giá mà thực hiện định giá để thu tiền sử dụng đất với mức giá “bèo” là rất phổ biến làm ngân sách Nhà nước thất thu gấp nhiều lần so với số tiền thu được.
“Việc bán đất với giá rất rẻ, mua công trình và mua đất giá cao chót vót đã và đang là hiện hữu nghịch cảnh nhưng nó vẫn tồn tại và có nguy cơ gia tăng”, ông Xa cho hay.
Gỡ bỏ cơ chế hai giá đất
Tại Hội thảo quốc gia về khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định, với cơ chế hiện nay, chúng ta đang tạo điều kiện, hợp thức hóa cho tham nhũng đất đai.
Do vậy, theo ông Ánh, cần có một cơ quan độc lập về định giá đất, và hoàn toàn chịu trách nhiệm về giá đất do cơ quan này định giá. Về vấn đề tài chính đất đai, ông Ánh kiến nghị bỏ hoàn toàn thu tiền sử dụng đất, gắn với đó là cho thuê đất.
“Không thể cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần. Vì giá đất biến động hằng ngày, hằng giờ. Đặt giả thiết, cơ quan định giá 1 năm điều chỉnh 1 lần cũng đã là quá chậm, nhưng với quy mô như hiện nay thì việc điều chỉnh 1 năm/lần cũng là phù hợp. Tuy nhiên, chúng ta lại cho thuê đất 1 lần tại thời điểm hiện tại, nhưng 50 năm sau mặc định giá đất vẫn như vậy. Chúng ta tự đánh mất tiền của mình thì biết kêu ai bây giờ? Việc này phi thị trường và tôi kiến nghị cần sửa ngay”, ông Ánh đề xuất.
Để giá đất phản ánh đúng giá trị thực, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị, cần sửa Điều 112, Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất. Theo đó, giá đất được xác định phải phù hợp với giá thị trường của đất đai, không còn sự khác nhau giữa giá đất trong bảng giá với giá đất cụ thể khi thực hiện các chính sách tài chính về đất đai. Đồng thời, cần bỏ quy định về khung giá đất.
Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng đề nghị sửa Điều 114 của Luật Đất đai về giá đất và bảng giá đất. Theo đó, giá đất cần được xác định cho từng thửa đất dùng để tính thuế, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất.
"Giá đất được đăng ký bắt buộc là thông tin của từng thửa đất và được cập nhật dựa trên giá chuyển nhượng hoặc giá tính thuế đất, nhưng không thấp hơn mức giá quy định trong bảng giá đất của địa phương. Bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hàng năm để làm cơ sở xác định giá đất cụ thể cho mỗi thửa đất khi thực hiện các chính sách kinh tế đối với đất đai", vị đại biểu cho hay.
Ông Phạm Minh Hóa, Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) nhận định, nếu chính sách tài chính đất đai nói chung và chính sách về giá đất phù hợp, minh bạch, đảm bảo lợi ích của các chủ thể: nhà nước - doanh nghiệp - cá nhân sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đáp ứng được yêu cầu của phát triển kinh tế xã hội.
Do vậy, ông Hóa cho rằng, cần thống nhất về cơ chế giá đất theo cơ chế thị trường. Theo đó, về lâu dài nên bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành và giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như bồi thường khi thu hồi. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất, bất động sản. Nâng cao năng lực của cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất, thẩm định giá đất, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường.... Có chính sách phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về tư vấn giá đất.
Bên cạnh đó, theo ông Hóa, cần hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội nói chung và sự phát triển thị trường bất động sản nói riêng.
