Số dự án “bất động” có xu hướng tăng dần
Dẫn số liệu từ Sở xây dựng TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, TP.HCM có 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, 158 dự án liên quan đến đất công nằm trong diện rà soát, thậm chí có dự án nằm trong diện điều tra, khởi tố.
Cả năm 2019, chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 12 dự án so với năm 2018; chỉ có 4 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm 80% so với 2018… Đặc biệt không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư. Nếu năm 2018 có 74 dự án huy động vốn với quy mô hơn 27.300 căn hộ, năm 2019 chỉ còn 42 dự án với quy mô hơn 23.000 căn (giảm 43,2% dự án và giảm 15,6% quy mô căn hộ). Cũng trong năm 2019 toàn thành phố cấp gần 49.200 giấy phép xây dựng, giảm hơn 2.000 giấy phép so với năm 2018.
Ngoài ra, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm trên dưới 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến bị sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận.
Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng; các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại đứng trước rủi ro trong việc thu hồi nợ.
Có thể thấy, quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.
Cùng với đó, những lần “vỡ trận” đầu tư đất nền, nhiều doanh nghiệp “chộp giật” “lừa đảo” đã ít nhiều ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của những người đang có ý định rót vốn vào bất động sản. Theo đó, phía cơ quan quản lý cũng kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các dự án đất nền.
Theo ghi nhận từ Công ty DKRA Việt Nam, trong năm 2019, thị trường thành phố có khoảng 14 dự án đất nền mới cung cấp hơn 1.700 nền, chỉ bằng 46% so với nguồn cung của năm 2018. Năm 2019 là năm thứ 2 liên tiếp nguồn cung giảm và là mức thấp nhấp từ kể năm 2016. Các dự án mới tập trung chủ yếu ở vùng ven như quận 9, các huyện Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, TP.HCM.
Song nguyên nhân khách quan là do hệ thống pháp luật vẫn còn chưa đảm bảo tính đồng bộ, thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo. Việc thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế do một số cán bộ, công chức Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản có biểu hiện thiếu trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám nêu chính kiến giải quyết.
Đại diện một công ty đầu tư dự án biệt thự ở quận 9 cho hay, từ cuối năm 2018 công ty nộp hồ sơ xin đóng tiền sử dụng đất nhưng do khu đất làm dự án bị rà soát pháp lý nên hơn 1 năm qua hồ sơ bị ngâm còn doanh nghiệp vẫn “ngóng cổ” chờ phản hồi từ cơ quan chức năng.
Đáng chú ý, Lãnh đạo Tập đoàn Novaland đã chọn đúng ngày mùng 1 Tết Nguyên đán để gửi đơn “kêu cứu” tới Bộ Xây dựng với lý do bị mắc kẹt 2 năm ở dự án tại khu vực Thủ Thiêm (quận 2, TPHCM) để rà soát thủ tục pháp lý. Theo Novaland, nếu không được Đảng và Nhà nước hỗ trợ, Novaland có thể lâm vào tình trạng “mất thanh khoản” gây nợ xấu 50.000 tỷ đồng cho hệ thống ngân hàng.
Ở câu chuyện cầu cứu của Tập đoàn Novaland, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường, cho rằng rất khó cho bước xử lý tiếp theo nếu chiếu theo các quy định pháp luật với những dự án đã lỡ sang nhượng và sai phạm là từ dự án ban đầu như vậy.
Theo GS. Võ, phương án nộp bù tiền sử dụng đất sau khi định giá lại cũng có thể chấp nhận với dự án như vậy và không thể đấu giá lại, nhưng kết quả định giá phải tin cậy được, khách quan, phù hợp và không có lợi ích nhóm. Theo đó, doanh nghiệp địa ốc có thể trình phương án lên Thủ tướng Chính phủ để xin ý kiến giải quyết, nhưng đồng ý hay không thì lại là câu chuyện khác.
Thực tế, trong các cuộc gặp gỡ với cơ quan chức năng, các doanh nghiệp cũng đã nhiều lần “kêu cứu”, giãi bày về những khó khăn, vướng mắc khác nhau và đa dạng. Các Hiệp hội đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết đã gửi báo cáo đến Thủ tướng Chính phủ, Thanh tra Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan trực thuộc TP.HCM về một số kiến nghị cụ thể mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc cần được giải quyết. Song tình hình này vẫn chưa được cải thiện.
Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cũng chia sẻ: “Dưới góc độ doanh nghiệp, tôi thấy khó khăn lớn nhất là thủ tục đầu tư. Vướng mắc này sẽ gây khó khăn cho hoạch định các kế hoạch. Đối với nhà đầu tư, mỗi dự án cao tầng, số vốn bỏ ra lên tới trên 1.000 tỷ đồng. Bởi vậy, doanh nghiệp phải có kế hoạch hàng năm về nguồn lực, về vốn chủ sở hữu, về dòng tiền... Họ phải chuẩn bị nhân lực và vật lực. Nếu không lên được hoạch toán và dự trù, sẽ rất khó làm được kế hoạch. Nhưng thực tế, không một doanh nghiệp nào dám khẳng định thực hiện được đúng kế hoạch trước những biến động từ chính sách”.
Trong một diễn biến mới nhất, ngày 11/2, UBND TP.HCM đã có văn bản khẩn gửi đến các sở ban ngành của thành phố về việc tiếp tục nghiên cứu, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan giao Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh TP.HCM tiếp tục nghiên cứu quan điểm pháp lý của các bộ, ngành, các quy định pháp luật và từ thực tiễn thi hành pháp luật của thành phố, tham mưu cho UBND TP báo cáo phản biện đối với những vấn đề, nội dung chưa hợp lý và góp ý, kiến nghị những vấn đề, nội dung cụ thể trong quá trình sửa đổi, bổ sung các Luật có liên quan.
Đồng thời, UBND TP cũng giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh TP.HCM báo cáo tình hình với số liệu cụ thể, đầy đủ về việc thực hiện quy định “đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở” tại Khoản 2, điều 26 Luật Nhà ở và các quy định cụ thể khác có liên quan; việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi “bán hoặc cho thuê nhà ở thương mại hình thành trong thương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định” và các quy định cụ thể khác có liên quan.
Phó Chủ tịch TP yêu cầu trình UBND TP trước ngày 15/3 tới đây.
Vướng mắc từ luật chồng luật bao giờ mới gỡ xong?
Nhiều chuyên gia cho rằng, hệ thống pháp luật về xây dựng bất động sản hiện đang tồn tại tình trạng “loạn sứ quân” giữa các quy định pháp luật của các bộ, khiến một luật mỗi địa phương thực hiện một kiểu, còn các cơ quan thực thi chính sách lúng túng, bị động khi phải giải quyết công việc cho doanh nghiệp.
Bà Phạm Thị Vân Anh, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho hay: “Tôi rất chia sẻ với khó khăn của doanh nghiệp và cán bộ quản lý địa phương. Một "điểm nghẽn" đang gây ra bức xúc hiện nay là tình trạng khó áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn cũng như cho các tổ chức thực thị. Vì sao? Vì quy định của mỗi bộ luật khác nhau. Chẳng hạn, nội dung này làm theo Luật Đất đai thì đúng nhưng theo Luật Nhà ở lại không đúng. Cụ thể, theo Luật Đất đai, có quy hoạch phù hợp, nhà đầu tư đủ điều kiện thì đất được chuyển mục đích sử dụng. Nhưng Luật Nhà ở buộc phải có quỹ đất ở hợp pháp thì chỉ định đầu tư xây dựng. Thế nên nhiều địa phương rất ngại "va chạm" dẫn đến quá trình thực hiện dự án của doanh nghiệp bị trì hoãn”.
Theo bà Vân Anh, một vướng mắc khác mà các đô thị gặp phải, các dự án sản xuất kinh doanh không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ, trong khu vực dự án có khoảnh đất công, Nghị định thi hành Luật Đất đai quy định, ngoài diện tích doanh nghiệp thỏa thuận, phần đất công đó được Nhà nước thu hồi thu giao cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, Luật Tài sản công quy định đất công đó phải đấu giá. Điều này khiến địa phương rất lúng túng trong áp dụng thực hiện.
Phân tích về câu chuyện có nhiều dự án đang “đắp chiếu”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, nhiều dự án bị vướng do đất công xen cài trong dự án khiến không ai dám duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Mà không có quy hoạch 1/500 thì không được công nhận chủ đầu tư, khiến các bước còn lại ách tắc. Ngoài ra, một doanh nghiệp đã được duyệt công nhận chủ đầu tư, đã được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, được thẩm định rồi… nhưng khởi công xây dựng dự án thì bị đình lại. Lý do, vì chưa có sổ đỏ, nhưng sổ đỏ là một quy trình đất đai khác. Bộ Xây dựng cũng đã có giải thích, chưa có sổ đỏ là không vi phạm điều kiện khởi công. Nhưng đến nay, các ách tắc này vẫn chưa được tháo gỡ.
Ông Châu chia sẻ: “Tôi đã đề xuất và được Bí thư Thành ủy đồng ý là phải xây dựng các quy trình, thủ tục minh bạch để cán bộ công chức thực thi đúng quy trình đó là an toàn. Nói tóm lại, thể chế phải minh bạch vì công chức phải thực hiện theo luật, chứ không dám vận dụng luật. Làm trái là không được, nhưng cái gì pháp luật chưa quy định, không cấm cũng không dám làm nữa”.
Ông Châu cũng cho rằng, thị trường năm 2020 có thể sẽ khá hơn nếu TP.HCM tích cực hơn với công tác hoàn thiện thể chế pháp luật với lộ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và nhất là yêu cầu cấp bách phải sửa đổi ngay một số văn bản dưới luật, để khai thông các điểm nghẽn.
TP.HCM là một trong hai thị trường bất động sản sôi động nhất của Việt Nam. Giới chuyên gia đã và đang liên tiếp cảnh báo, nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì doanh nghiệp nội sẽ còn gánh nhiều thiệt hại về chi phí, lãi vay, mất cơ hội đầu tư và tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới. Rõ ràng, để doanh nghiệp phát triển bền vững thì rất cần sự hỗ trợ mạnh tay từ chính sách, cơ chế của nhà nước. Trong đó, việc rà soát, thanh tra, kiểm tra cần bắt “đúng bệnh” với từng dự án, từng doanh nghiệp để có được phương án xử lý thoả đáng nhất. Đặc biệt, với động thái mới đây của UBND TP.HCM, doanh nghiệp TP.HCM liệu còn đủ niềm tin để kỳ vọng các thủ tục rườm rà sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới?
