Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Chỉ là giải pháp ngắn hạn

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên điều luật này không nói rõ liệu việc không có bảo lãnh do ngân hàng phát hành có làm vô hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Hay đây chỉ là một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tư mà việc vi phạm không ảnh hưởng đến hiệu lực của các giao dịch này?

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một giao dịch sẽ vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều cấm của pháp luật được định nghĩa là quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Dự án B5 Cầu Diễn đã ký hơn 700 hợp đồng góp vốn nhưng chủ đầu tư sử dụng vào mục đích cá nhân.

Dự án B5 Cầu Diễn đã ký hơn 700 hợp đồng góp vốn nhưng chủ đầu tư sử dụng vào mục đích cá nhân.

Nếu mới nhìn qua, Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ đặt ra nghĩa vụ là chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh chứ không nêu rõ ràng một điều cấm thực hiện hành vi. 

Tuy vậy, xét một cách tổng thể theo tinh thần của điều luật này, có thể thấy việc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng đồng nghĩa với việc không được xác lập hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có bảo lãnh ngân hàng. 

Nói cách khác đây dường như là một điều cấm hàm ý của pháp luật mà việc vi phạm có nguy cơ làm cho hợp đồng mua bán hay thuê mua vô hiệu.

Trên thế giới, điển hình là tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Nguyên nhân chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng để xây dựng và  bán cho khách hàng khi đã hoàn thành. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một tài khoản riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng.

Xem chi tiết tại đây.

Môi giới bất động sản: Từ bị gạ tình... tới bị khách lừa lấy tài sản

Kể về nỗi khổ của môi giới bất động sản, anh Nguyễn Văn Dũng, một giám đốc sàn giao dịch bất động sản trên đường Âu Cơ, quận Tân Bình (TP.HCM) nói, có hàng ngàn chuyện cười ra nước mắt mà các nhân viên môi giới đang gặp phải. Trong đó, có những chuyện rất khó chia sẻ với bạn bè, người thân.

“Chúng tôi đang bán dự án biệt thự phố tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An, nhân viên được khách điện thoại đến nói muốn mua nhà, đề nghị được nhân viên nữ đưa xuống coi dự án. Sau khi được nhân viên đưa xuống coi nhà, vị khách đặt cọc trước 5 triệu đồng và nói sẽ làm hợp đồng mua bán vào ngày hôm sau, nhưng với điều kiện bạn nhân viên nữ đó phải đi chơi qua đêm với ông ta, nếu không sẽ không mua nữa”, anh Dũng kể.

Môi giới bất động sản là nghề chịu rất nhiều áp lực. Ảnh: Gia Phú.

Môi giới bất động sản là nghề chịu rất nhiều áp lực. Ảnh: Gia Phú.

Không chỉ bị khách gạ tình trước mặt, chị T.P.H, nhân viên của anh Dũng kể câu chuyện mà chị cho là khủng kiếp khiến mình ám ảnh mãi. Đó là vào tháng 9 vừa qua, một vị khách nam gọi điện đặt vấn đề mua đất nền đang được sàn giao dịch mở bán và yêu cầu chị H. 9 giờ tối phải mang hợp đồng qua nhà riêng để khách ký. Khi tới nhà, ông ta đưa vào nhà rồi khóa cửa lại sàm sỡ cùng với đề nghị sẽ mua thêm một nền đất nữa.

“Cũng may ông khách này chưa làm gì quá khi tôi không đồng ý và nằng nặc yêu cầu mở cửa ra để đi về. Nếu có vấn đề gì thì tôi cũng không biết kêu ai vì nhà kín cổng cao tường lắm”, chị H. cho biết.

Còn chị Thúy, từng là nhân viên môi giới sàn BV Land kể câu chuyện không mấy vui của mình và vì sự việc đó chị đành bỏ nghề môi giới. Đó là việc chị bị vợ của khách hàng đánh ghen khi khách hàng mua nhà do chị bán, rồi ngày đêm nhắn tin tâm sự và hẹn đi ăn, uống nước. Vì họ là khách hàng nên không thể cứ mãi từ chối, chị buộc phải đi ăn cùng khách. Vậy mà đang ăn trưa thì vợ của người khách đó đi cùng 3 người đàn ông tới đánh ghen và dọa tạt axit nếu còn gặp chồng họ.

“Tôi sợ quá, chỉ biết cầu xin, nhưng giải thích mấy chị ấy cũng không nghe”, chị Thúy nói.

Xem chi tiết tại đây.

Gánh nặng hạ tầng “chèn ép” bất động sản khu Tây TP.HCM

Trước năm 2015, hạ tầng giao thông khu Tây TP.HCM được cho là kém nhất trong các khu vực của Thành phố. Sau đó, với vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP.HCM đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông được đầu tư mở rộng và xây mới. 

Với những lợi thế này, thị trường bất động sản khu Tây tưởng chừng sẽ tỉnh giấc, nhưng thực tế không được như kỳ vọng bởi hệ thống tuyến đường kết nối vào các trục đường chính luôn nhỏ hẹp, chật chội.

Xem chi tiết tại đây.

Thị trường bất động sản sẽ có sự điều chỉnh lớn trong giai đoạn 2017 đến 2020

HoREA nhận định, thị trường bất động sản vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục tình trạng chững lại so với năm 2016.

HoREA dự báo trong giai đoạn 2017 - 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu hiện nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn và sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

HoREA nhận định thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền - Ảnh: Huyền Trâm.

HoREA nhận định thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền - Ảnh: Huyền Trâm.

Thành phố đang nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp của thành phố thành đất công nghiệp, dịch vụ, đất đô thị; xây dựng đô thị thông minh... là cơ sở để định hướng phát triển thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.

Với dân số hơn 93 triệu người đang trong giai đoạn dân số vàng. Trong đó, có gần 60% có độ tuổi dưới 35, có đến khoảng 50 triệu người sử dụng internet, chiếm 53% dân số (cao hơn tỷ lệ trung bình của thế giới là 46,64%), mở ra khả năng kinh doanh bất động sản qua mạng, tận dụng lợi thế công nghệ thông tin trong kỷ nguyên kỹ thuật số.

Tầng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh, riêng đối với TP.HCM, dự kiến thu nhập GDP bình quân đầu người sẽ đạt 5.000 USD vào năm 2020 sẽ góp phần làm gia tăng nhu cầu tạo lập nhà ở và phát triển thị trường bất động sản.

Xem chi tiết tại đây.

Hơn 100 chung cư đang bùng nổ tranh chấp tại TP.HCM

Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản thành phố 3 quý đầu năm, trong đó đặc biệt đề cập đến tình hình tranh chấp trong chung cư trên địa bàn đang liên tục gia tăng.

Toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Các tranh chấp phổ biến do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư.

Một vụ tranh chấp tầng hầm chung cư nổ ra tháng 10/2017 tại quận 7, TP HCM, khiến chính quyền địa phương phải mời chủ đầu tư và cư dân lên làm việc để tránh gây rối trật tự công cộng. Ảnh: Samuel Nguyen

Một vụ tranh chấp tầng hầm chung cư nổ ra tháng 10/2017 tại quận 7, TP HCM, khiến chính quyền địa phương phải mời chủ đầu tư và cư dân lên làm việc để tránh gây rối trật tự công cộng. Ảnh: Samuel Nguyen

Một trong những tranh chấp lặp đi lặp lại trong thời gian gần đây là phần sở hữu chung - riêng trong dự án. Cụ thể gồm: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...

Ngoài ra, những tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng, về chất lượng xây dựng chung cư, thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy cũng diễn ra thường xuyên tại nhiều tòa nhà chung cư. 

Xem chi tiết tại đây.

Lãi bạc tỷ nhờ buôn nhà phố mini "đánh nhanh rút gọn"

Căn nhà có khuôn viên đất khiêm tốn, 25m2 trong hẻm nhỏ đường Trần Đình Xu. Kết cấu một trệt, một lửng, một lầu, tổng diện tích sàn chưa đầy 65m2, được xây cách đây gần chục năm. Gia chủ chào bán giá mềm 1,3 tỷ đồng, pháp lý đầy đủ.

Ông Hưng chia sẻ, ông đã quyết định chớp nhoáng, gần như là ngay khi thấy tin môi giới rao phải tức tốc đi xem hiện trạng, kiểm tra pháp lý xong là chốt tiền cọc ngay. “Tôi tranh thủ chạy đua đánh nhanh rút gọn vì không dễ gì tìm được nhà phố giữa trung tâm Sài Gòn có giá bằng với căn hộ vùng ven”, ông Hưng giải thích.

Nhà phố mini được khá nhiều tay buôn mua đi bán lại vì người ít tiền vẫn chuộng nhà liền thổ bất chấp diện tích nhỏ hẹp. Ảnh: Vũ Lê.

Nhà phố mini được khá nhiều tay buôn mua đi bán lại vì người ít tiền vẫn chuộng nhà liền thổ bất chấp diện tích nhỏ hẹp. Ảnh: Vũ Lê.

2 tháng sau, nhà đầu tư này đã bán được căn nhà phố vừa mua hồi quý II/2017 với mức giá 1,8 tỷ đồng, mang về khoản lãi 500 triệu đồng. Đây là thương vụ săn nhà phố mini và bán lại có lợi nhuận thứ 3 trong năm của ông Hưng. Tất cả đều được mua nhanh và bán trong 3-6 tháng, căn ôm hàng lâu nhất không quá một năm. Trung bình với mỗi thương vụ đánh nhanh rút gọn lãi 300-500 triệu đồng/căn, vị chi 3 thương vụ từ đầu năm đến nay mang về cho nhà đầu tư này khoản lãi bạc tỷ.

Xem chi tiết tại đây.

Ôm “đất vàng”, Tập đoàn Hoàng Huy “chây ì” trách nhiệm?

Dự án Golden Land do Công ty CP Cơ Khí chính xác số 1 và Công ty Cổ phần Thương Mại Hưng Việt (Tập đoàn Hoàng Huy) làm chủ đầu tư (CĐT) vào năm 2009. Quy mô dự án được quy định gồm 3 ô đất liền kề nhau: Ô số 1 có chức năng thương mại dịch vụ, văn phòng làm việc, công trình cao 33 tầng; Ô đất 2A chức năng nhà ở thương mại, công trình cao 25-27 tầng; Ô đất 2B chức năng nhà ở cao tầng bàn giao cho thành phố.

Thế nhưng sau 8 năm, dự án này mới chỉ xây dựng xong giai đoạn 1 nhưng tồn tại nhiều sai phạm chưa có “án phạt”. Đặc biệt, tại ô đất 2B, CĐT vẫn “chây ì” không xây dựng, sử dụng làm sân bóng cho thuê, trục lợi.

Xem chi tiết tại đây.

Quý Dương (Tổng hợp)

Bạn đang đọc bài viết Môi giới bất động sản: Từ bị gạ tình... tới bị khách lừa lấy tài sản tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com