Để ngăn chặn tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai tại Vân Đồn đang diễn biến phức tạp, có hiện tượng “sốt ảo”, Tỉnh ủy Quảng Ninh mới đây đã phát đi một “lệnh” tạm dừng giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất cho các tổ chức, dự án tại Vân Đồn. Động thái này của Tỉnh ủy Quảng Ninh ngay lập tức đã gây ra “sóng” phản ứng của dư luận.  

“Không quản được thì cấm: Dễ làm nhưng khó triệt để”

Hiện Quảng Ninh đang giao cho Sở TN&MT tham mưu, dự thảo văn bản trong việc tạm dừng việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ); góp vốn bằng QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn cho đến khi quy hoạch chung được phê duyệt (đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt). Có thể hiểu, các động thái của tỉnh Quảng Ninh đều là hướng đến mục đích ngăn ngừa tình trạng mua bán "nóng" và thổi giá đất nền, phân lô tách thửa bừa bãi,... dẫn đến sốt đất ảo. Và công bằng mà nói, việc đưa ra các giải pháp nhằm ngăn chặn sốt đất, đầu cơ là cần thiết, nhất là với một thị trường đang đầy tiềm năng như đặc khu tương lai Vân Đồn. Tuy nhiên, cách làm của tỉnh này lại không phù hợp pháp luật. 

Bàn sâu hơn về vấn đề này với Reatimes, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường phân tích, theo Luật Đất đai, quyền giao dịch đất đai chỉ không được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Nếu chưa có quyết định thu hồi mà lại cấm người dân giao dịch thì là không đúng luật. Hơn nữa theo quy định, khi người dân đã có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, họ có quyền định đoạt quyền của mình.

“Việc thấy sốt đất mà yêu cầu ngừng giao dịch thời điểm này không hẳn sẽ hiệu quả. Đây là cách “không quản được thì cấm”, tuy dễ làm nhưng khó ngăn chặn triệt để được vấn đề”, GS. Đặng Hùng Võ đánh giá.

Phân tích thêm, GS. Võ còn cho rằng, quyết định như vậy sẽ làm tình hình rối ren hơn rất nhiều. “Bởi khi không cho phép giao dịch chính thức thì có thể tồn tại những giao dịch dưới dạng phi chính thức, chẳng hạn như mua bán trao đổi với nhau bằng niềm tin. Hoặc cũng có thể rơi vào trạng thái cực đoan hơn là giao dịch “chui” mà chúng ta lại không quản lý được. Nhiều khi giới đầu cơ có cả băng nhóm xã hội đen… Nếu như vậy thì độ rủi ro, nguy hiểm còn cao hơn rất nhiều”. 

Từ góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng khẳng định: “Đây là nhiệm vụ bất khả thi. Bởi vì đối chiếu với các quy định Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự 215 và văn bản pháp luật về quy hoạch, không có trường hợp nào chính quyền được tạm dừng hoạt động của mình về việc công nhận, xác nhận các quyền của người sử dụng đất (cấp mới hay cập nhật giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch bảo đảm) hay ngăn cấm việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, bắt họ phải chờ đến quy hoạch chung (đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt) được phê duyệt”.

Theo luật sư Phượng, mọi quy định hoặc hành vi nêu trên, nếu có xảy ra, đều là việc vi phạm pháp luật và xâm phạm gây thiệt hại đến nguời dân. “Chắc chắn văn bản đó sẽ bị Bộ Tư pháp tuýt còi vì vi phạm, thậm chí còn đưa chính quyền địa phương vào hàng loạt vụ kiện của người dân đối với chính quyền vì gây thiệt hại cho người dân. Bản thân chính quyền địa phương là cơ quan thi hành pháp luật nên đòi hỏi phải nhận thức và sử dụng pháp luật đúng cách”, luật sư Phượng nhấn mạnh.

Một người đau bụng bắt cả làng uống thuốc

Có thể, không chính quyền địa phương nào muốn thị trường bất động sản hay cơ hội đầu tư vào địa phương mình bị các nhà đầu tư ngó lơ. Việc thị trường bất động sản Phú Quốc, Bắc Vân Phong hay Vân Đồn được nhiều người quan tâm là tín hiệu đáng mừng cho cả Kiên Giang, Nha Trang và Quảng Ninh.

Nhưng, vấn đề ở đây là, việc chính quyền không kiểm soát được diễn biến thị trường, dẫn đến các cơn sốt đất tiềm ẩn nguy cơ "vỡ trận" cũng như tình trạng sử dụng đất sai mục đích tràn lan lại là vấn đề cần phải xem xét. Phải chăng, “lệnh cấm” mà Tỉnh ủy Quảng Ninh phát đi đã tự thể hiện sự bất lực của chính quyền địa phương này trong công tác quản lý, kiểm soát tình hình thị trường? 

Phải chăng, những người giữ vai trò tham mưu, ra quyết định, vì lười suy nghĩ, tham vấn hay vì một lý do nào khác chỉ biết đưa ra các văn bản "trọn gói" cho tiện mà không cần quan tâm, không lường trước được hậu quả có thể xảy ra đối với thị trường và doanh nghiệp, người dân?

“Khi nhà nước quyết định Vân Đồn hay Phú Quốc, Bắc Vân Phong trở thành đặc khu kinh tế thì đương nhiên giá đất sẽ tăng. Nếu nó không tăng mới là bất thường. Nhưng điều căn bản, đó là giá đất tăng là đúng quy luật hay có biểu hiện của “sốt đất”, bong bóng. Nếu là sốt ảo, là bong bóng thì chúng ta phải rốt ráo ngăn chặn vì việc này sẽ gây ra thảm họa về môi trường đầu tư”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Song, ngăn chặn bằng cách nào? Quả thực, vấn đề của Phú Quốc hay Vân Đồn là đang trong vòng xoáy sử dụng đất không đúng quy định pháp luật và có hiện tượng tăng giá bất thường. Tuy nhiên, do việc không xác định đúng vấn đề, chưa nắm bắt đúng về cơ chế thổi giá nên Tỉnh ủy Quảng Ninh đưa ra những giải pháp giải quyết vừa sai về chuyên môn lại vừa trái pháp luật.

“Ngăn chặn, kiểm soát là một chuyện nhưng rõ ràng không thể vì “sợ” việc không quản được “mua bán” mà cấm “mua bán”, không vì giới đầu cơ làm giá mà chính quyền nhìn nhà đầu tư hay người dân nào cũng là người đầu cơ, không nên vì “một người đau bụng mà bắt cả làng uống thuốc”. Cuộc sống luôn chuyển động, không thể đưa ra mệnh lệnh hành chính theo kiểu bắt mọi sự chuyển động phải bất động, đứng im để chính quyền dễ bề quản lý”, luật sư Phượng cho biết.

Hướng giải quyết này của chính quyền địa phương sẽ càng làm tình trạng mua bán trở nên phức tạp, bí mật hơn, do bị tạm dừng nên thông tin càng dễ cho hoạt động đẩy giá, cứ thế cơn sốt đất sẽ càng trở nên trầm trọng hơn. Chưa kể, bởi văn bản của tỉnh Quảng Ninh theo chiều hướng tạm dừng toàn diện tất cả các giao dịch về nhà đất nên chính những doanh nghiệp đi đầu đã và đang đầu tư vào Vân Đồn sẽ bị tác động rất lớn, thậm chí là có nguy cơ vỡ nợ với vốn vay vì bị chặn đứng về doanh thu hoạt động kinh doanh.

Trường hợp xấu nhất xảy ra, ai sẽ đền bù cho doanh nghiệp? Liệu có còn nhà đầu tư nào dám bước chân vào đặc khu tương lai này? Trong khi Quốc hội đã và đang bàn rất nhiều về luật cho các đặc khu với nhiều cơ chế chính sách ưu đãi đặc biệt, liệu quyết định này của các địa phương có đang kéo lùi các đặc khu về lại quá khứ? Đến đặc khu mà còn bị kiểm soát bằng mệnh lệnh hành chính có phần "thô bạo" như vậy thì liệu có cơ hội cất cánh hay không? 

Làm gì để “cắt” cơn sốt ảo?

Câu hỏi đặt ra là, thay vì ban hành “lệnh” tạm dừng giao dịch, chuyển nhượng đất tại các khu vực sắp trở thành đặc khu, phải làm gì để “cắt” được “cơn sốt ảo” giá đất?

Nhiều chuyên gia đã góp ý đưa ra nhiều giải pháp khá đầy đủ và phù hợp để quản lý tình hình biến động và giá tại Vân Đồn.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, giải pháp quan trọng nhất cần thực hiện là công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâu dài để phát triển nông nghiệp, như vậy sẽ không có cơ hội để chuyển sang đất phi nông nghiệp; công khai các khu vực đất sẽ bị thu hồi để giao cho các dự án đầu tư, tức không có cơ hội để nhận chuyển nhượng. Từ đó, mọi người đều hiểu rõ đất nào có thể sinh lợi khi nhận chuyển nhượng và đất nào không thể.

“Chúng ta có thể cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều đó là phù hợp. Tháng 5 này, khi Quốc hội thông qua luật thì mới biết được liệu các quy hoạch có những thay đổi gì không. Do vậy, khi quy hoạch có khả năng bị thay đổi thì chúng ta được quyền chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, nên tạm thời cấm việc tách thửa hợp thửa, việc này cũng cần phải dựa vào quy hoạch nên khi quy hoạch còn có khả năng bị điều chỉnh thì có thể cấm. Bên cạnh đó có thể áp dụng một số giải pháp khác nữa như ngừng chia lô, bán nền. Còn cấm mọi giao dịch thì không phù hợp. Biết là phải cấm để ngăn chặn nhưng cần phải xem có thể cấm cái gì và cái gì không được cấm”, GS. Đặng Hùng Võ cho biết.

Một giải pháp cũng quan trọng không kém, theo GS. Võ là cấm các cán bộ, công chức, viên chức của Nhà nước tham gia vào nhận chuyển nhượng đất đai, cũng như chung nhóm lợi ích với giới đầu cơ đất đai. Với lệnh cấm này, thi hành kỷ luật nặng đối với những người làm cho các cơ quan nhà nước dẫn đường, tham gia, chung lợi ích trong quá trình đầu tư cá nhân vào đất đai.

Giải pháp cuối cùng là nâng cao nhận thức cộng đồng về pháp luật, quy hoạch; về hiệu ứng đám đông; về các rủi ro gặp phải khi tham gia vào dòng người tìm kiếm đất đai. Giải pháp này cần tới sự tham gia của các phương tiện thông tin đại chúng, các tổ chức quần chúng.

Về lâu dài, Việt Nam cần tính tới sắc thuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất đai mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Thuế này nhằm thu lại phần giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước đầu tư, người khác đầu tư và kể cả do sốt đất tạo nên.  

Cùng chung quan điểm với GS. Đặng Hùng Võ, ông Dương Trung Quốc, ĐBQH khóa XIV nhiệm kỳ 2016 – 2021 cho rằng: “Trước khi đưa ra một quyết định nào đó, cơ quan quản lý Nhà nước phải lường trước được những tình huống có thể xảy ra, không chỉ đối với riêng Quảng Ninh mà đây là câu chuyện liên quan đến các khu vực sắp trở thành đặc khu của cả nước. Thiết nghĩ, ngay từ đầu, chúng ta phải có quy hoạch rõ ràng, quy hoạch bao nhiêu diện tích để làm đường, hạ tầng, bao nhiêu đất làm khu dân cư...  Việc quản lý phải dựa trên quy hoạch rõ ràng, minh bạch, chứ nếu có quy hoạch nhưng lại không công khai, tạo cơ hội cho lợi ích nhóm thì việc nảy sinh vấn đề tiêu cực là không tránh khỏi.

(Ảnh: Đàm Duy)

(Ảnh: Đàm Duy)

Dựa vào quy hoạch, trong quá trình triển khai, chúng ta có thể để điều chỉnh sao cho phù hợp. Còn khi đã không quản lý được, để diễn ra tình trạng đội giá, đầu cơ rồi hạn chế người dân buôn bán thì lại vướng vào quyền sử dụng của người dân. Bởi chỉ trừ khi có vấn đề trong quyền sử dụng đất, còn việc người dân giao dịch với nhau là quyền của họ”.

“Theo tôi, điều quan trọng cần bàn đến lúc này là sau “lệnh” tạm dừng nên có giải pháp gì tiếp theo hay đến lúc Quốc hội thông qua luật đặc khu thì quản lý như thế nào?

Những yếu tố về điều chỉnh thuế cũng phải công khai thì mọi giao dịch sẽ mang lại hiệu quả tốt còn nếu xé lẻ thì sau này những khu vực này sẽ bị băm nát và như vậy, nếu ngay từ đầu đã không có sự chuẩn bị bài bản, xuyên suốt thì sẽ không ai dám đầu tư vào một nơi người ta không biết nó sẽ như thế nào”, ĐBQH Dương Trung Quốc nhấn mạnh.

Theo quan điểm của luật sư Trần Đức Phượng, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương đã được thông qua, việc đầu tư xây dựng phải có đầy đủ các thủ tục và giấy phép quy định.

Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm về việc sử dụng đất không đúng mục đích bằng việc xử lý vi phạm hành chính và cưỡng chế khôi phục lại tình trạng ban đầu, đồng thời áp dụng việc thu hồi đất do vi phạm về sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các giao dịch về bất động sản cũng phải thực hiện nghiêm và đầy đủ thủ tục kiểm tra hiện trạng tại cấp UBND xã/phường theo quy trình thủ tục. 

Rõ ràng, không thiếu giải pháp hợp lý có thể áp dụng với các thị trường bất động sản đặc khu tương lai mà không nhất thiết phải đưa ra các mệnh lệnh hành chính can thiệp vào thị trường, vấn đề là các địa phương đưa ra lựa chọn như thế nào cho đặc khu của mình./. 

Đặc khu đợi luật, có lỡ mất thời điểm vàng? 

Chỉ hơn 3 năm, Quảng Ninh đã huy động được hơn 48.000 tỷ đồng để phát triển hạ tầng. Có thể nói bước đột phá này đã tạo nền tảng vững chắc cho sự hình thành đặc khu kinh tế Vân Đồn trong tương lai. Xoay quanh câu chuyện này, đã từng có rất nhiều niềm “tự hào”, bởi trong một thời gian ngắn, trong khi nhiều địa phương có điều kiện tương đồng với Quảng Ninh nhưng đầu tư phát triển hạ tầng giao thông rất chậm thì địa phương này đã có sự thay đổi rất lớn.

Tuy nhiên, nói đi cũng phải nhìn lại. Chúng ta thường hô hào “hạ tầng phải đi trước một bước”. Điều này đúng, bởi theo TS. Lưu Bích Hồ, Nguyên Viện trưởng Viện chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), việc xây dựng các đặc khu kinh tế nhất thiết phải theo quy hoạch được xây dựng và phê duyệt cẩn thận. Không thể vội vàng chạy trước quy hoạch để dẫn đến bất hợp lý, lãng phí, không bền vững, để lại hậu quả khó lường về các mặt. Vả lại xây hạ tầng giao thông, hạ tầng du lịch và các công trình hạ tầng khác nữa đều phải theo quy hoạch tổng thể bao trùm, được triển khai đồng bộ và cái gì trước cái gì sau đều được xác định trong quy hoạch.

Vấn đề đặt ra là, hạ tầng đó sẽ đi trước bao lâu? Có thể thấy, trong quý I/2018 này, Quảng Ninh đang thúc đẩy hoàn thành một số dự án cao tốc như Hạ Long – Vân Đồn, nâng cấp, cải tạo đoạn Quốc lộ Hạ Long – Mông Dương... và đặc biệt, Sân bay Quốc tế Vân Đồn cũng đang được gấp rút xây dựng, hoàn thiện. Không thể phủ nhận, Quảng Ninh đã và đang làm rất tốt việc phát triển hạ tầng giao thông để "lót đường" cho một đặc khu tương lai.

Tuy nhiên, nếu nhìn lại, tính đến thời điểm hiện tại, chính tại nơi sắp trở thành đặc khu đó, chưa hề có một khách sạn hay dự án nghỉ dưỡng có sao nào. Bây giờ, Quảng Ninh lại đưa ra quyết định tạm dừng giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất cho các tổ chức, dự án và tạm dừng giao dịch chuyển nhượng đất, làm dấy lên lo ngại thị trường bất động sản khu vực này có nguy cơ “đóng băng”. Chưa kể, cho đến khi chính thức có luật đặc khu, rồi các quy trình giấy phép, triển khai dự án... ít nhất sẽ phải mất 3 năm nữa để nơi này có hạ tầng du lịch đưa vào khai thác. Đến lúc đó, hạ tầng giao thông có chờ hạ tầng du lịch hay không? Và quan trọng, trong thời gian chờ đợi hạ tầng du lịch “đuổi kịp”, Vân Đồn sẽ lãng phí thêm những gì? Liệu sự lệch pha này có làm trễ cơ hội và thời điểm vàng để Vân Đồn "cất cánh"? 

Tác giả: Cao Thùy - Thiết kế: Yên Trung