Trong 2-3 năm gần đây thị trường nhà đất chứng kiến những đợt sốt liên tục trên nhiều tỉnh thành, cá biệt có những khu vực giá đất tăng gấp 4, 5 lần như Đà Nẵng, Nha Trang, một số quận tại TP. Hồ Chí Minh.

Đặc biệt ở Phú Quốc, Vân Phong và Vân Đồn – ba khu vực có dự thảo đề xuất lên đặc khu, giá đất nền tăng trung bình 7-10 lần chỉ trong vòng 3 năm. Mức độ tăng giá nhanh đến mức ngay cả dân đầu cơ chuyên nghiệp hay nhiều người dù đã kinh qua đủ loại thăng trầm trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng còn phải ngỡ ngàng, choáng váng.

Mặt bằng giá đất liên tục được thiết lập ở mức cao

Mặt bằng giá đất liên tục được thiết lập ở mức cao

Người ta đã lý giải nhiều nguyên nhân của những cơn sốt đất này. Do kinh tế tăng trưởng tốt, do hạ tầng được cải thiện hay có kế hoạch được đầu tư nâng cấp, do nhu cầu nhà ở và tâm lý thích sở hữu đất của người dân, do đội ngũ môi giới đông đảo khuấy động thị trường góp phần làm tăng giá… Có rất nhiều nguyên nhân xem chừng hợp lý, và mặt bằng giá đất được thiết lập ở mức cao mới dường như cũng không còn quá “khó hiểu”.

Nhưng, nếu nhìn lại các chỉ số kinh tế chung, nhìn lại chất lượng đời sống, kinh tế, xã hội, chắc chắn những người lạc quan nhất cũng không thể không băn khoăn. Dù thế nào, đặt trong bối cảnh chung kinh tế xã hội của cả quốc gia, giá đất tăng quá cao vẫn là hiện tượng quá vô lý, rất đáng lo ngại.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế ba năm gần đây mới đạt trung bình trên 6%. Năm 2017 – cao nhất trong nhiều năm trở lại đây, cũng chỉ mới đạt 6,81%. Tốc độ tăng trưởng ngành công nghiệp đạt tầm trên 7% mỗi năm. Ngôi sao sáng nhất của ngành công nghiệp là công nghiệp chế biến đạt mức tăng trưởng cao nhất cũng chỉ dừng ở con số 14,4% trong năm 2017.

Toàn ngành xây dựng chỉ tăng trưởng khoảng 8,5% và thu nhập bình quân đầu người ba năm gần đây tăng khoảng 7% mỗi năm. Những con số này quả thực quá bé nhỏ khi đặt cạnh mức tăng giá trung bình 50-100% mỗi năm của giá đất ở rất nhiều khu vực trên cả nước. Có thể thấy rõ, tăng trưởng thì ít, mà tăng giá đất lại quá nhiều!

Giá đất tăng quá cao nhưng chủ yếu là dân đầu cơ được hưởng lợi. Còn lại rất nhiều người dân nghèo như bị gạt sang bên lề, cơ hội có được mảnh đất an cư vốn đã xa vời nay càng trở nên vô vọng. Khoảng cách giàu nghèo qua mỗi đợt sốt đất càng rộng thêm, càng khó san bằng thêm.

Bất động sản luôn thu hút được sự quan tâm

Bất động sản luôn thu hút được sự quan tâm

Giá đất tăng quá cao, mà hạng mục tăng cao nhất lại là đất nền ở khắp các tỉnh thành và tỉ lệ xây dựng hoặc sử dụng đất nền tuy không có thống kê đầy đủ nhưng tăng lên không đáng kể. Điều đó có nghĩa là, nguồn lực xã hội bị bỏ không lãng phí ngày càng tăng lên.

Giá đất tăng quá cao so với tăng trưởng và lợi nhuận của các ngành sản xuất, dịch vụ, điều đó có nghĩa là đầu tư sản xuất kinh doanh hiệu quả kém xa so với đầu cơ đất đai. Con số chênh lệch quá lớn trên kia hẳn đã khiến nhiều doanh nghiệp chuyên tâm vào hoạt động sản xuất kinh doanh nản lòng.

Và trên thực tế, vô số các doanh nghiệp cũng đã “uyển chuyển” tìm cách đẩy nguồn vốn cho sản xuất kinh doanh sang đầu tư, đầu cơ đất. Rõ ràng đây là một hiện tượng rất đáng quan ngại, nó làm biến dạng nền sản xuất của quốc gia, khởi nguồn của một nền kinh tế thiếu căn bản, thiếu bền vững.

Không chỉ về phía các doanh nghiệp, nguồn lực của các cá nhân cũng dồn phần lớn sang nhà đất. Có những thời điểm mà đi đâu người ta cũng xôn xao chuyện đất cát, bàn tính mua đất chỗ này chỗ kia, sửng sốt và hồ hởi cập nhật biến động ở những nấc giá cao hơn theo từng tháng, từng tuần, thậm chí theo từng ngày! Kết quả là, bộ mặt xã hội ở nhiều nơi đậm đặc tính đầu cơ, nền kinh tế như bị xoáy trong cơn lốc đất, cơ hội cấp vốn cho các ngành kinh tế khác cũng bị co kéo bớt đi nhiều.

Đất đai còn là một trong những “nguyên liệu” của hoạt động kinh tế, đất để xây dựng nhà xưởng, phát triển dự án, đất để canh tác nông nghiệp, để làm mặt bằng kinh doanh, văn phòng giao dịch… Khi giá đất cứ tăng ồ ạt như thời gian qua, những doanh nghiệp sử dụng đất như một nguyên liệu đầu vào mà không có đất sẵn hẳn sẽ gặp nhiều khó khăn trước mắt.

Ngoài ra còn nhiều hệ lụy mà người ta đã cảnh báo từ lâu như giá nhà đất tăng cao khiến lạm phát tăng, nhiều rủi ro cho kiểm soát tín dụng, gây khó cho công tác giải phóng mặt bằng làm cản trở cơ hội phát triển kinh tế…

Đó là chưa kể đến nếu các công cụ vĩ mô, công cụ kiểm soát tài chính không tốt khiến thị trường nhà đất  hình thành bong bóng, khi đó chỉ cần vài cú tác động nhẹ từ bất cứ yếu tố nào, bong bóng bất động sản cũng có nguy cơ vỡ tung và kéo theo vô số hệ lụy khủng khiếp cho toàn bộ nền kinh tế.

Dù nhiều chuyên gia đánh giá các chính sách vĩ mô vi mô gần đây vẫn tương đối chủ động, kiểm soát được tình hình, và nguy cơ bong bóng nhà đất chưa quá rõ rệt. Dù giá nhà đất tăng vừa là nguyên nhân nhưng cũng chính là một trong những động lực thúc đẩy kinh tế phát triển. Dù thị trường nhà đất tăng giá và tăng giao dịch trong những năm qua đóng góp khá lớn cho tăng ngân sách nhà nước, góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội khác.

Dù có nhiều lý do tốt đẹp như thế được phủ lên những nấc thang tăng giá đất vẫn không thể che đậy được một mảng tối: Thị trường mang đầy tính chụp giật. Nhất là với nội tại kinh tế còn yếu như ở Việt Nam, nguồn lực của đất nước hơn lúc nào hết cần huy động cho hoạt động sản xuất kinh doanh tạo giá trị gia tăng thực sự, chứ không phải cho hoạt động đầu cơ, “đánh quả” vào đất như hiện nay!

Những giải pháp tức thời để điều tiết và ghìm lại mặt bằng giá đất, rà soát lại thị trường, hạn chế đầu cơ, thiết nghĩ không thể nào chậm trễ hơn được nữa.

Theo Đ.K.HÀ/Diễn đàn Doanh nghiệp

Bạn đang đọc bài viết Một thị trường bất động sản thiếu lành mạnh tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com