Chương trình Góc nhìn đa chiều của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Reatimes tuần này đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Giám đốc điều hành Công ty CP Thanh Bình Hà Nội về những diễn biến chính của thị trường bất động sản năm 2019 và xu hướng, cơ hội đầu tư năm 2020.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2019 nằm ở các khu đô thị mới với quy mô hàng trăm héc-ta, mang tầm cỡ khu vực với đầy đủ các hạ tầng, tiện ích ở khu vực ngoài trung tâm. Nhờ vậy, người dân đã chấp nhận di chuyển xa hơn, lựa chọn sinh sống tại những khu đô thị này thay vì chọn nơi ở chật chội tại khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, tại các thị trường tỉnh lẻ, cũng có nhiều khu đô thị mới được hình thành, hạ tầng đảm bảo, góp phần nâng cao bộ mặt đô thị ở các địa phương, giảm tải áp lực về các thành phố lớn.
Ông Thanh đánh giá, đây là hướng phát triển bền vững của các nhà phát triển bất động sản lớn, góp phần hình thành những đô thị vệ tinh với hạ tầng tốt, giá thành vừa phải.
Ngoài ra, theo vị chuyên gia này, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng là một điểm sáng trên thị trường bất động sản thời gian qua. Theo đó, thị trường đã có sự sàng lọc các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, tạo ra “cuộc chơi” nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư có tâm và có tầm, cung cấp nguồn cung khá ổn định và thanh khoản tốt. “Và một điểm đáng mừng là hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ tập trung ở những thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… mà bây giờ các nhà đầu tư đã “lội ngược dòng" rót vốn vào những địa phương mới nổi có tiềm năng ở khu vực phía Bắc như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Hải Phòng, Hòa Bình… bất chấp tính mùa vụ và điều kiện thời tiết khắc nghiệt ở miền Bắc”, ông Thanh nhận định.
Theo ông Thanh, bất động sản nghỉ dưỡng đang hướng tới những mô hình đầu tư ổn định lâu dài. Do đó, cuộc chơi sẽ không dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn ngắn hạn, đầu tư lướt sóng…
Nhận định chung về những diễn biến chính của thị trường 2019, ông Thanh cho rằng, bên cạnh những điểm sáng nói trên, thị trường bất động sản năm 2019 đang có dấu hiệu trầm lắng và còn nhiều thách thức.
Những điểm nghẽn của thị trường bất động sản năm 2019
Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, năm 2019 là năm khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, khi có rất ít các dự án mới được phê duyệt, khiến nguồn cung mới đưa vào thị trường trong vài quý vừa qua có sụt giảm hơn nhiều so với năm 2018. Giá nhà cũng vì thế mà vẫn ở mức cao và vẫn có xu hướng tăng lên, trong đó, giá nhà tại TP.HCM thời gian qua luôn cao hơn giá nhà tại Hà Nội, do nhu cầu cao, khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản tốt nhưng lượng cung lại rất hạn chế.
Ông Thanh cho rằng, bên cạnh lý do quỹ đất hạn chế thì nguyên nhân gây “tắc nghẽn” các dự án tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa… là do công tác thanh, kiểm tra, rà soát các dự án sai phạm pháp lý trong năm qua diễn ra khá gắt gao. “Điều này tác động rất lớn đến tâm lý của nhà đầu tư cũng như khiến các cơ quan công quyền có phần thận trọng hơn khi chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án mới. “Con chim bị thương thì sợ cành cây cong”, tâm lý sợ trách nhiệm là có”.
Chính vì vậy lượng nhà, sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường cùng các dự án được phê duyệt mới từ quy hoạch đến phê duyệt triển khai đều có sự chững lại rất rõ, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, số dự án được triển khai “giậm chân tại chỗ”. Nhưng chính điều này cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển về thị trường tỉnh lẻ mới nổi của các nhà đầu tư do còn nhiều quỹ đất và có nhiều chính sách ưu đãi từ phía chính quyền địa phương, khiến cho các thị trường tỉnh lẻ thêm phần sôi động trong thời gian qua.
Báo cáo của JLL Việt Nam ghi nhận nguồn cung căn hộ đang trong giai đoạn thấp kỷ lục. Cụ thể, tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước. Còn tại TP.HCM, lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm.
Bên cạnh lý do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt thì nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộ giảm được cho là do thủ tục pháp lý bị trì hoãn, trong đó có thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài khiến chủ đầu tư phải thay đổi lộ trình bán hàng dẫn đến nguồn cung mới trong giai đoạn này bị hạn chế. Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2019, Hà Nội chỉ có 6 dự án được phê duyệt. Còn tại TP.HCM, 9 tháng đầu năm chỉ có duy nhất 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và không có dự án nào được chấp thuận chủ đầu tư. Hầu hết các dự án nhà ở đang rơi vào tình trạng bị ách tắc, đứng hình.
Bên cạnh thủ tục khó khăn, động thái siết tín dụng đổ vào bất động sản từ đầu năm nay của Ngân hàng Nhà nước được ông Thanh đánh giá ít nhiều cũng có ảnh hưởng đến thị trường và các doanh nghiệp bất động sản. “Việc siết tín dụng ảnh hưởng không chỉ với các nhà phát triển bất động sản lớn mà các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ đã bị ảnh hưởng rõ nhất. Họ rất khó khăn về vốn. Tuy nhiên, do được cảnh báo từ trước nên các nhà đầu tư cũng có sự chuẩn bị, không có tác động gây đột biến”.
“Một số Đại biểu Quốc hội cũng cho rằng nguồn cung giảm, thị trường trầm lắng nhưng tăng trưởng bất động sản vẫn quá lớn, nguồn tiền đổ vào bất động sản quá lớn nhưng thực tế không phải vậy. Lượng tín dụng đổ vào bất động sản rất khiêm tốn và an toàn. Rất khó để đạt được mục tiêu phát triển nhà ở của Chính phủ với lượng tín dụng như vậy. Khả năng bong bóng bất động sản như nhiều lo ngại đặt ra là hoàn toàn không xảy ra”, ông Thanh nêu quan điểm.
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản 2020?
“Thị trường sẽ tiếp tục khó khăn đến hết năm 2019 và đầu năm 2020. Nhưng bước qua giai đoạn trầm lắng do thanh tra, rà soát các dự án, tôi tin tưởng rằng, thị trường bất động sản năm 2020 sẽ có sự khởi sắc hơn trên tất cả các phân khúc. Theo đó, với thu nhập của người dân Việt Nam, với tốc độ phát triển kinh tế Việt Nam thì đương nhiên phân khúc chung cư, nhà ở giá rẻ sẽ luôn dẫn dắt và chiếm lĩnh thị trường. Bên cạnh đó, các dự án nhà liền kề trong các khu đô thị lớn cũng sẽ rất hấp dẫn. Các loại hình bất động sản này sẽ giúp thay đổi tư duy của người dân từ chỉ thích ở khu vực trung tâm, phía trong đường vành đai 3 mà mạnh dạn đi ra ngoại ô để tìm kiếm dự án có hạ tầng tốt hơn, điều kiện sống tốt hơn. Chúng ta vẫn nhìn thấy một số dự án lớn mà các doanh nghiệp đang triển khai tương đối tốt từ công tác chuẩn bị giải phóng mặt bằng, cũng như công tác ra hàng... Đó chính là tín hiệu tích cực trong năm tới của thị trường này.
Ngoài ra , trong năm 2020, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn sẽ tiếp tục có tốc độ phát triển tốt dựa trên những tiềm năng có một không hai của Việt Nam”, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định.
Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản 2020 cũng kỳ vọng sẽ tiếp tục phát huy những điểm sáng của thị trường 2019 như việc hình thành các đại đô thị quy mô lớn, tăng thêm nguồn cung nhà ở cho người dân.
Ông Thanh cũng dự báo, việc sốt đất như ở các địa phương chuẩn bị hình thành đặc khu kinh tế như giai đoạn trước chắc chắn không bao giờ lặp lại, bởi hầu hết các nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương đã rút ra bài học lớn.
“Còn việc khan hiếm nguồn cung, năm 2020, tôi nghĩ rằng không phải ở mức không kiểm soát được. Khi đã nhận thấy thị trường 2019 có dấu hiệu trầm lắng thì việc điều tiết quản lý vĩ mô Nhà nước sang năm 2020 tôi nghĩ sẽ tốt hơn”, ông Thanh nhận định.
Năm 2020: Thị trường cần nhiều hơn sự hỗ trợ của “bà đỡ” chính sách
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, cơ chế chính sách của Nhà nước luôn có tác động rất lớn đến thị trường và cả niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường bất động sản vốn cũng rất nhạy cảm trước những điều hành kinh tế vĩ mô. Do vậy, thời gian tới, các chính sách của Nhà nước cần phát huy vai trò “bà đỡ” nhiều hơn để thị trường phát triển bền vững cũng như kích hoạt được các phân khúc, các sản phẩm bất động sản phát huy được các tiềm năng của mình.
Ông Thanh cho rằng, các chính sách thanh tra, rà soát các dự án sai phạm sẽ góp phần làm thanh lọc thị trường bất động sản nhưng cũng cần có những giải pháp hợp lý, không nên áp dụng một cách quá cứng nhắc để tránh tạo ra những bước hụt cho thị trường, khiến doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh...
Theo ông Thanh, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn là một nhu cầu lớn của người dân nhưng hiện ngay vẫn tắc nghẽn. Nếu năm 2020 không có những chính sách thực hiện quyết liệt vấn đề này thì nhà ở vẫn sẽ là ước mơ xa vời với người thu nhập thấp.
“Bản thân chúng tôi là doanh nghiệp thì thấy việc ưu đãi phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp chẳng có gì hấp dẫn chúng tôi. Chúng tôi thấy không có lý do gì để tham gia. Quỹ đất hầu như rất ít và các thủ tục cũng rất phức tạp, cũng không có nhiều ưu đãi. Làm nhà ở giá rẻ hiện nay phải tiết kiệm từng tí một, phải tìm mọi cách để làm sao giá thành tốt nhất, mà chất lượng phải nâng lên. Phải nói rằng, rất khó để triển khai nhà ở xã hội như hiện nay nhưng nếu chúng ta làm quy mô lớn thì câu chuyện lại khác hẳn.
Tôi cho rằng, Nhà nước, nên dành quỹ đất sạch đủ lớn, kêu gọi đầu tư, tạo ra những đại đô thị dành cho người thu nhập thấp. Bởi chỉ khi triển khai trên quy mô lớn thì nhà đầu tư mới có thể tiết kiệm chi phí và giảm giá thành”, vị chuyên gia nêu quan điểm.
Đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Thanh cho rằng, nếu muốn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư và phát huy hiệu quả thì các thành phố ven biển phải có quy hoạch tốt. Ví dụ như TP. Nha Trang rõ ràng có nhiều tiềm năng hấp dẫn nhưng do phát triển nóng và ồ ạt nên gây sức ép rất lớn đến hạ tầng. Do đó phải có chính sách quy hoạch đồng bộ theo hướng bền vững, kêu gọi đầu tư lớn, bài bản.
Cần nhiều hơn những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp
Theo Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản 2020 sẽ tiếp tục loại bỏ những nhà đầu tư không có tiềm lực ra khỏi “cuộc chơi”. Do vậy, cơ hội chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, nghiêm túc chấp hành pháp luật trong triển khai thực hiện các dự án.
“Qua thanh tra, kiểm tra, chúng ta rút kinh nghiệm là cái gì cũng phải làm đúng và phải thận trọng từng khâu một nhất là khâu thủ tục giấy tờ để tránh sau này bị hồi tố, xử phạt. Dù có thể các doanh nghiệp sẽ nghĩ rằng việc ấy là tốt hơn, có thể thay đổi công năng, khối đế một chút nhưng do chưa được phê duyệt thì vẫn là sai… Điều quan trọng nhất vẫn là phải đặt lợi ích của khách hàng, của người dân lên hàng đầu”.
Theo ông Thanh, sự chuyên nghiệp của các nhà đầu tư thể hiện ở việc tổ chức triển khai xây dựng cho đến việc vận hành, duy trì các sản phầm bất động sản để các sản phẩm được đưa ra thị trường ngày một chất lượng hơn. Nếu không có được tâm huyết như vậy thì chắc chắn sẽ bị loại bỏ vì thị trường ngày càng khốc liệt./.
