Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?

Người nông dân, mảnh ruộng hoang và câu chuyện bất động sản nông nghiệp

Người nông dân, mảnh ruộng hoang và câu chuyện bất động sản nông nghiệp

Tạo điều kiện cho phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là cách tốt nhất để giải cứu những mảnh ruộng hoang, khai thác tối đa giá trị đất đai. Từ người nông dân, đến doanh nghiệp hay Nhà nước đều có lợi.

Lời tòa soạn

Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.

Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…

Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?

Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy những khó khăn, thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.

Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

Chuyện người nông dân: Từ niềm hứng khởi sau cách mạng ruộng đất…

Nói đến nông nghiệp chúng ta nghĩ ngay đến tư liệu sản xuất đặc biệt, quan trọng hàng đầu đối với người nông dân, đó là đất đai. Người xưa nói “Tấc đất là tấc vàng”, đất là thước đo sự giàu sang, nghèo hèn. Khi mô tả sự nghèo khó, khốn cùng của con người thì người ta thường nhắc tới “không tấc đất cắm dùi”.

Xuất phát từ đó, niềm khát khao của người dân được làm chủ mảnh đất không bao giờ dừng lại. Khẩu hiệu “người cày có ruộng” khi thực hiện cải cách ruộng đất những năm 1953 - 1954 như một “giấc mơ có thực” trong xã hội nông thôn. 

Hơn 30 năm sau, đất nước trải qua thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa, quan liêu, bao cấp với mô hình làm ăn tập thể (hợp tác xã) đã kìm hãm sức sản xuất của đất đai. Đất nông nghiệp không có chủ thực sự, người nông dân không có ý thức đầu tư, cải tạo đất nên năng suất cây trồng thấp, đất nước thiếu lương thực. 

TS. Nguyễn Bá Long.

Cơ chế khoán 10 theo Nghị quyết số 10-NQ/TƯ ngày 5 tháng 4 năm 1988 của Bộ Chính trị (còn gọi là khoán 10) là bước đệm quan trọng để biến người nông dân thành chủ đất thực sự khi Đảng và Nhà nước ta chủ trương giao đất ổn định, lâu dài cho người nông dân. 

Chính sách này như luồng gió mới khuyến khích nông dân tăng năng suất lao động, nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp. Việt Nam từ nước thiếu lương thực triền miên phải xin viện trợ thì đến năm 1989 (chỉ sau 1 năm thực hiện Khoán 10) sản lượng lúa gạo của cả nước đã đạt 21,5 triệu tấn và lần đầu tiên Việt Nam xuất khẩu được 1,2 triệu tấn lúa gạo. Nông nghiệp như đươc cởi trói, 10 năm sau khi khoán 10, nước ta trở thành một trong những nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. 

Sau khi Luật Đất đai 1993 được áp dụng, người nông dân lại càng vui mừng, phấn khởi hơn khi được trao 5 quyền năng cơ bản (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp), sau đó Luật Đất đai 2003, 2013 quy định thêm quyền góp vốn, cho thuê lại, tặng cho.

Chủ trương giao đất ổn định, lâu dài và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp người nông dân yên tâm hơn để đầu tư, bồi dưỡng, cải tạo và khai thác tiềm năng đất đai. Có thể nói người nông dân đã trở thành người chủ thực sự trên mảnh đất của mình.

…đến sự bất cần bên mảnh ruộng hoang

Vinh quang khi làm chủ mảnh đất chẳng kéo dài được bao lâu khi tình trạng ruộng đất manh mún (trung bình mỗi hộ có 10 thửa ruộng) khiến việc áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật, đặc biệt là đưa máy móc vào sản xuất gặp khó khăn. Chi phí lao động cao, lãng phí diện tích đất bờ vùng, bờ thửa. Sản xuất nhỏ lẻ không thành vùng hàng hóa tập trung khiến việc canh tác kém hiệu quả, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp thấp (khoảng 35 triệu/người/năm) nên không đảm bảo đời sống của người dân nông thôn. Năng suất sử dụng đất thấp (khoảng 1.000 USD/ha tương đương Lào, 1/2 Philippines, 1/3 Thái Lan và Indonesia), diện tích đất nông nghiệp bình quân trên hộ khoảng 3.500 - 6.000m2.

Mặt khác, quá trình công nghiệp hóa – đô thị hóa dẫn đến tình trạng người dân ở khu vực nông thôn (nhất là địa phương thuần nông, chuyên lúa) bỏ đất, bỏ làng (ly nông – ly hương) để tìm nguồn sinh kế mới ở đô thị, khu công nghiệp, xuất khẩu lao động hoặc đến bất cứ nơi nào có nhu cầu lao động và mức thu nhập hấp dẫn. Đây cũng là tình trạng chung xảy ra ở các quốc gia đang phát triển. Kinh nghiệm của Trung Quốc khi thực hiện chính sách “tam nông” cho thấy, cứ một lao động dịch chuyển từ nông nghiệp sang thương mại, dịch vụ thì đóng góp vào GDP cao hơn nên khuyến khích nông dân “ly nông” nhưng “bất ly hương”.

Tuy nhiên, nước ta, người nông dân dù không thiết tha với mảnh ruộng của họ, có thể bỏ hoang đất nhưng lại không muốn trả lại đất hay bán đất cho người khác vì lo ngại mất tư liệu sản xuất có thể dẫn tới bần cùng hóa và đói nghèo, coi đất như của để dành khi sa cơ lỡ vận. Đây là nguyên nhân dẫn đến người dân và doanh nghiệp muốn đầu tư vào nông nghiệp khó tiếp cận được đất đai. Luật Đất đai dù đã quy định người sử dụng đất bỏ hoang (không sử dụng) đất nông nghiệp liên tục từ 12 tháng tới 24 tháng (tùy theo loại đất) nhưng chế tài đó chưa đủ ngăn chặn tình bỏ hoang hoặc lách bằng cách cho người khác tạm thời khai thác, sử dụng.

Doanh nghiệp khát “đất sạch” đầu tư nông nghiệp

Từ những phân tích trên, quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp dù là xu hướng tất yếu cho quá trình sản xuất tập trung theo hướng hàng hóa nhưng vẫn còn nhiều rào cản.

Thứ nhất, quy định của Luật Đất đai hiện hành chưa điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với điều kiện thực tiễn nên chưa hỗ trợ tốt cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp.

Cụ thể Luật chỉ cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp đối với các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn; Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, trừ trường hợp được phép thay đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo dự án đầu tư.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp ổn định không được phép cho thuê đất nông nghiệp cho doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài hoặc doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ tỷ lệ cổ phần chi phối (trên 51%).

Vì vậy, doanh nghiệp muốn tập trung đất đai để thực hiện dự án nông nghiệp gặp nhiều khó khăn và rủi ro khi phải thỏa thuận với nhiều hộ dân trong điều kiện đất đai thì manh mún (30 - 40 hộ gia đình mới có 1ha) và không thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, Luật Đất đai quy định về điều kiện hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người có hộ khẩu ở địa phương, phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, không cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trừ khi lập dự án đầu tư và chuyển mục dích sử dụng đất. Đây đang là cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài nông nghiệp muốn đầu tư vào lĩnh vực này. Ngoài ra, còn có những quy định về hạn điền cũng đang khiến nhiều doanh nghiệp e ngại, chưa mạnh dạn đầu tư.

Bên cạnh đó, hiểu biết của người dân về cơ chế thị trường có hạn, đặc biệt là hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nên hình thức chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất giữa nông dân với doanh nghiệp ít phát triển. Đối với mô hình cho thuê đất thì người dân không yên tâm khi ký kết hợp đồng thuê đất trực tiếp với doanh nghiệp mà đặt lòng tin vào chính quyền địa phương. Điều này dẫn đến hành động cơ quan quản lý Nhà nước (như tỉnh Hà Nam) can thiệp vào giao dịch dân sự, giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản.

Từ nhận định trên cho thấy nghịch lý là nông dân thì thờ ơ với đất, còn doanh nghiệp nông nghiệp thì khao khát “đất sạch” để đầu tư nhưng lại không thể tiếp cận được đất đai ngoài hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nông dân và xin chính quyền địa phương để thuê đất đó, hoặc chính quyền đứng ra thuê rồi cho doanh nghiệp thuê lại. Dẫn đến chi phí giao dịch cao, thời gian dài, hành vi của cơ quan Nhà nước trung gian trong thuê đất lại trái quy định pháp luật.

Cho dù khó khăn như vậy, nhưng làn sóng đầu tư vào nông nghiệp vẫn đang có xu hướng tăng lên và cần có quỹ đất nông nghiệp “sạch” để sản xuất theo hướng nông nghiệp công nghệ cao, chăn nuôi, trang trại tổng hợp… Đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào nông nghiệp thì tỷ lệ diện tích đi thuê chiếm gần 50%, số hộ đi thuê đất chiếm khoảng 35%. Tỷ lệ diện tích các cánh đồng mẫu lớn ký hợp đồng bao tiêu sản phẩm trước khi sản xuất chiếm gần 30%. Năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại. Điều này cho thấy dư địa lớn cho phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp nếu có sự cải cách thể chế, chính sách để thúc đẩy thị trường này “thăng hoa”.

Tháo gỡ 10 nút thắt để khai mở thị trường bất động sản nông nghiệp 

Để khai mở được phân khúc thị trường bất động sản nông nghiệp cần tháo gỡ nhiều nút thắt hiện có.

Một là, sửa đổi Luật Đất đai theo hướng thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai. Bỏ quy định về hạn mức giao đất, thời gian giao đất nông nghiệp là lâu dài, không quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc điều kiện thuê đất đối với doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài hoặc doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ tỷ lệ cổ phần chi phối (trên 51%).

Hai là, nghiên cứu áp dụng thành lập doanh nghiệp 100% vốn nhà nước có chức năng thuê và cho thuê đất trên cơ sở phát triển từ Trung tâm Phát triển quỹ đất hiện nay để thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường.

Ba là, nghiên cứu mô hình người sử dụng đất ủy thác cho ngân hàng đất đai cho thuê đất khi người dân không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn muốn giữ và không muốn chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng khác. Khi ủy quyền cho thuê, chủ sử dụng đất sẽ được miễn các loại thuế có liên quan… Điều này giúp cho các doanh nghiệp thuê đất dễ dàng tiếp cận quỹ đất nông nghiệp.

Thứ tư là, điều chỉnh các quan hệ đất cho phù hợp với tình huống UBND xã, UBND huyện đứng ra thuê đất và UBND tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường đứng ra ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê đất nông nghiệp.

Năm là, từ năm 2020, Nhà nước cần quy hoạch ổn định, lâu dài (50 - 100 năm) diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo tính ổn định cho doanh nghiệp khi nhà đầu tư vào khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, gắn với liên kết chuỗi. Cần công khai, dân chủ và tham vấn cộng đồng từ bước lập quy hoạch, công bố quy hoạch để người dân tham gia, ủng hộ, chủ động cho thuê đất hoặc liên kết sản xuất.

Sáu là, địa phương tiến hành đo đạc địa chính đất nông nghiệp, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai để làm cơ sở Nhà nước quản lý chặt chẽ và hỗ trợ tốt nhất cho người sử dụng đất khi đăng ký và thực hiện giao dịch đất đai, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nông nghiệp.

Bảy là, Nhà nước cần có chính sách bảo hiểm nông nghiệp để giảm bớt rủi ro cho người nông dân và doanh nghiệp khi nhà đầu tư vào sản xuất nông nghiệp – lĩnh vực chịu ảnh hưởng rất lớn bởi thiên thiên. Phục hồi lại chính sách thu thuế nông nghiệp nhưng không nộp vào ngân sách Nhà nước mà tạo quỹ bảo hiểm trong sản xuất nông nghiệp. Các công trình xây dựng trên đất, bao gồm cả nhà lưới, nhà kính, nhà màng và công trình thủy lợi của nhà đầu tư được tính là tài sản gắn liền với đất để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Tám là, Nhà nước thực hiện đầu tư hạ tầng các khu nông nghiệp tập trung theo quy hoạch tới chân hàng rào dự án và ứng tiền ngân sách trả tiền thuê đất cho các hộ dân cho cả thời gian thuê đất. Doanh nghiệp trả tiền thuê đất cho Nhà nước từ 1 đến 2 lần trong thời gian thuê để hoàn trả ngân sách nhưng không tính lãi suất ngân hàng.

Chín là, chính quyền địa phương và các đoàn thể các cấp cùng chung tay vào cuộc để tuyên truyền và phổ biến cho người dân vai trò và sự cần thiết phải tích tụ, tập trung đất đai để sản xuất lớn và tập trung theo chuỗi giá trị, giải thích để người dân biết, dân bàn cẩn cận, hiểu rõ quyền và nghĩa vụ, thấy được lợi ích và yên tâm cho các doanh nghiệp thuê đất.

Mười là, Xây dựng bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp cho phù hợp với giá phổ biến trên thị trường, tiến tới giảm bớt khoảng cách chênh lệch quá lớn giữa giá đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để ngăn ngừa tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Căn cứ tính giá thuê đất nên để thị trường quyết định trên cơ sở định giá giá trị bất động sản nông nghiệp trên phương diện coi đất đai là tư liệu sản xuất của người nông dân và các chi phí cơ hội theo các phương án khác nhau có tính đến phương án dựa theo lãi suất ngân hàng của khoản tiền gửi tính theo giá trị quyền sử dụng đất và trường hợp cả tiền bồi thường, hỗ trợ như trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Với hệ thống các giải pháp trên chắc chắn thị trường bất động sản nông nghiệp sẽ có nhiều khởi sắc, hoạt động theo cơ chế thị trường. Nhiều vùng đất hoang sẽ tới tay tổ chức, cá nhân (nhất là doanh nghiệp tư nhân) có nhu cầu thực sự để phát huy giá trị đất đai. Xu hướng lao động nông thôn “ly nông bất ly hương” sẽ phát triển để rút bớt lao động từ đô thị, khu công nghiệp trở về sản xuất nông nghiệp “sạch” tại địa phương thông qua làm thuê, liên kết sản với doanh nghiệp nông nghiệp.

Sản xuất nông nghiệp manh mún, nhỏ lẻ, hiệu quả thấp sẽ dần dần được thay thế bằng mô hình sản xuất tập trung, quy mô lớn, công nghệ cao và “sạch”, liên kết chuỗi giá trị. Lao động nông nghiệp trở thành công nhân nông nghiệp. Có như vậy thì Việt Nam chắc chắn lọt vào nhóm 15 quốc gia có nền nông nghiệp phát triển nhất thế giới trong 10 năm tới theo mục tiêu của Đảng và Nhà nước ta./.

Thiết kế: Hồng Hạnh


Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP