Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, chính phủ hướng tới tăng các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình. Dẫu vậy, trên thực tế, phân khúc nhà bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) và vừa túi tiền (tầm dưới 40 triệu đồng mỗi m2) dần biến mất khỏi thị trường.
Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho biết quý IV/2023, Hà Nội và TP HCM không còn dự án nhà bình dân nào đủ điều kiện giao dịch. Còn theo Sở Xây dựng TP HCM, cả năm 2023, thành phố có 19 dự án nhà ở thương mại mở bán nhưng không có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Hiệp hội bất động sản thành phố (HoREA) cũng cho biết phân khúc này đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường 3 năm nay. Không riêng nhà bình dân, những dự án có giá vừa túi tiền cũng đang mất dần khỏi thị trường.
"Quá khó để phát triển một dự án có giá dưới 35 triệu đồng mỗi m2, nhất là ở TP HCM nếu không có cơ chế hỗ trợ", ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group , nhận định.
Khu tái định cư Bình Khánh, TP Thủ Đức, tháng 3/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Tuy nhiên, câu chuyện làm nhà giá bình dân, vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ khác đi từ năm 2024 . Bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản vừa thông qua, theo các chuyên gia sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút gọn thủ tục đất đai, tạo cơ hội tiếp cận đất một cách công bằng, minh bạch, góp phần gia tăng quỹ đất cho phát triển nhà giá bình dân, đưa phân khúc này về lại thị trường.
Tại một diễn đàn mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), khẳng định những thay đổi liên quan Luật Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ là một trong những khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng, hỗ trợ tốt cho Chiến lược phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ tại Việt Nam.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng khi hành lang pháp lý đã rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay điều chỉnh nhiều hơn, sẽ có thêm những thông tin tích cực về triển khai các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Một kỳ vọng nữa là khi các chính sách hỗ trợ cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung khả năng sẽ dồi dào hơn.
"Khi nguồn cung tăng, cán cân cung - cầu được cân bằng tự nhiên, người có tài sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng, đồng thời tập trung vào các sản phẩm sát nhu cầu thực. Theo đó, doanh nghiệp cũng hướng đến loại hình này nhiều hơn", ông Châu chia sẻ.
Ông Võ Hồng Thắng nhận định từ năm 2024, thị trường sẽ bước sang chu kỳ mới, lấy bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực là trọng tâm. Trong ngắn hạn, phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền có lợi thế hơn những phân khúc khác khi nhiều chủ đầu tư lựa chọn phát triển loại hình này nhằm cải thiện thanh khoản. Về dài hạn, cơ cấu phát triển sản phẩm sẽ liên quan đến nguồn lực sẵn có và định hướng của nhà phát triển bất động sản.
Dẫu vậy, theo ông, để hướng thị trường về nhà giá bình dân vẫn cần nhiều hơn các chính sách hỗ trợ, khuyến khích thiết thực từ phía chính phủ nhằm giải quyết câu chuyện lợi nhuận cho phân khúc này.
Ông Nguyễn Chí Thanh cho biết về lâu dài, để kéo doanh nghiệp hướng về phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, việc đầu tiên là cần định danh cho loại hình này. Bên cạnh khơi thông pháp lý, cũng cần có cơ chế, chính sách ưu đãi riêng khuyến khích chủ đầu tư tham gia như: ưu tiên các dự án nhà ở giá thấp tại những vị trí có giao thông kết nối thuận lợi, không quá xa trung tâm đô thị. Có chính sách hỗ trợ về tiền thuế, thực thi có hiệu quả quy định về đánh thuế với căn nhà thứ 2, thứ 3 của mỗi cá nhân để giảm áp lực đầu cơ...
Bên cạnh đó, để giải quyết hiện tượng "lệch pha" nguồn cung cao cấp - bình dân, các chuyên gia cho rằng đánh thuế bất động sản là giải pháp hữu hiệu. Gần đây, TP HCM đã đề xuất cho phép thí điểm thu thuế với bất động sản mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng, hay một phương án khác là tăng lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân của nhóm chủ thể nhiều nhà, đất.
