Theo ước tính trên thế giới hiện nay có khoảng hơn 2 tỷ người sống trong nghèo đói hoặc khó khăn. Một trong những nguyên nhân chính của sự nghèo đói đó được cho là do chi phí cuộc sống, trong đó phần lớn đến từ chi phí nhà ở quá lớn.

Tại hầu hết các quốc gia, giá mua nhà hay thuê nhà đang ở mức cao và có xu hướng ngày càng tăng vì vậy, những người không có khả năng thuê và sở hữu nhà ngày càng nhiều. Điều này đã dẫn đến một hệ quả tất yếu đó là áp lực lên các chính sách nhà ở xã hội ngày càng nặng nề. Đó là nguyên do vì sao, nhà ở xã hội luôn là một vấn đề “nóng” của hầu hết các quốc gia.

Yêu cầu đặt ra đối với chính phủ các nước đó là phải thiết lập được mô hình cho thuê hoặc thuê mua nhà ở hiệu quả, trong đó chú trọng đến yếu tố giá cả để vừa giải quyết được tình trạng thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp, vừa giảm bớt được áp lực cuộc sống cho họ.

Từ khi xuất hiện đến nay, trên thế giới đã có rất nhiều mô hình cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội. Những mô hình này đã được áp dụng tại một số quốc gia và cũng đã gặt hái được những thành tựu nhất định. Bài viết này xin giới thiệu khái quát cách thức áp dụng và những ưu điểm nổi trội của các mô hình này nhằm đóng góp một phần ý tưởng trong việc hình thành và hoàn thiện những mô hình mới tối ưu hơn.

Cho thuê nhà dựa trên thu nhập

Mô hình cho thuê nhà ở xã hội dựa trên thu nhập (Income – based models) là mô hình trong đó tiền thuê hàng tháng sẽ được tính trên tổng thu nhập chịu thuế của người đi thuê theo tỷ lệ phần trăm.

Australia là một trong những quốc gia đã áp dụng mô hình này khá hiệu quả với một số chương trình, dự án điển hình.

Đầu tiên phải kể đến là dự án Community Housing (tạm dịch là dự án “Nhà ở cộng đồng”). Theo dự án này, người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình được phép thuê nhà với tiền thuê hàng tháng tối thiểu là bằng 25% tổng thu nhập chịu thuế/tháng của họ. Bên cạnh đó, cứ sau 6 tháng thuê, người thuê phải cung cấp đầy đủ thông tin về phụ cấp thuê nhà và thu nhập hiện tại của mình, các hộ không cung cấp đúng và đủ những thông tin này sẽ không được tiếp tục thuê. 

Ảnh minh họa

Ảnh minh họa

Tiếp theo là Chương trình trợ cấp nhà ở xã hội (Social Housing Subsidy Program, viết tắt là SHSP) và Mô hình cho thuê nhà tại các thành phố phía Tây (The City West Housing Rent Model, viết tắt là CWHRM). Điểm chung của hai dự án này đó là tiền thuê nhà hàng tháng sẽ được tính dựa trên thu nhập hàng tháng của người đi thuê và được chia làm 3 mức: trung bình (30%), thấp (27%) và rất thấp (25%).

Điều này có nghĩa là những người có thu nhập ở mức rất thấp (đối với dự án SHSP là dưới 22.301 USD, và CWHRM là dưới 33.106 USD) sẽ phải trả tiền thuê là 25% thu nhập tháng. Những người có thu nhập thấp (SHSP: 22.301 – 38.822USD, CWHRM: 33.107 – 55.436USD) có mức giá thuê là 27% thu nhập tháng. Và nhóm có thu nhập trung bình (SHSP: trên 38.822USD, CWHRM: trên 55.436USD) được áp dụng mức giá là 30% thu nhập tháng.

Một dự án nữa trong mô hình này có tên là Community Housing Leasing Program (CHLP). Theo chính sách này, Chính phủ sẽ đưa ra một khoản trợ cấp cho những nhà cung cấp xưa nay vốn chỉ cho thuê nhà ở theo giá thị trường. Mục đích là để khuyến khích họ cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình thuê nhà với mức giá của hình thức cho thuê nhà ở xã hội. Khoản trợ cấp này sẽ đảm bảo bù đắp được những phần lợi ích bị mất đi của doanh nghiệp khi cho người dân thuê nhà với giá rẻ hơn giá trị thị trường của tài sản.

Ưu điểm của mô hình cho thuê nhà ở này đó là do tiền thuê hàng tháng được tính dựa trên thu nhập chịu thuế nên đánh giá là khá hiệu quả trong việc đảm bảo khả năng thanh toán tiền thuê nhà và giảm nghèo. Nếu thuê nhà trên thị trường tư nhân thì hàng tháng người thu nhập thấp phải bỏ ra ít nhất là 40% thu nhập để trang trải cho chi phí nơi ở. Tuy nhiên, với mức giá trung bình dao động trong khoảng 25-30% của mô hình cho thuê này, người nghèo có thể giảm áp lực về chi phí cuộc sống, đồng thời tạo động lực giúp họ tiết kiệm tiền cho việc sở hữu nhà sau đó.

Cho thuê nhà dựa trên thị trường

Mô hình cho thuê dựa trên thị trường tuy không được áp dụng phổ biến như mô hình dựa trên thu nhập trong các dự án cho thuê nhà ở xã hội nhưng nó vẫn có những hiệu quả nhất định. 

Australia là một ví dụ điển hình trong việc áp dụng mô hình này với một số dự án tiêu biểu sau.

The National Rental Affordability Scheme (NRAS), Đề án cho thuê nhà giá rẻ Quốc gia, là một biện pháp lâu dài của chính phủ Úc nhằm ổn định phân khúc nhà ở giá rẻ. Đề án này mang lại cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình cơ hội được thuê nhà với giá rẻ hơn giá thị trường ít nhất là 20%.

Đề án này không cung cấp các nhà ở xã hội mà mục đích của nó là khuyến khích khu vực cho thuê tư nhân từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp. Đối tượng thuê nhà của đề án NRAS phải đảm bảo những điều kiện nhất định.

Thứ nhất, họ phải cung cấp thông tin về tổng thu nhập trong năm thuê đầu tiên và những năm thuê sau đó. Sở sĩ có điều này bởi vì thu nhập đủ điều kiện thuê trong năm đầu tiên phải nằm trong giới hạn đã được quy định (ví dụ 47.289 USD đối với người độc thân, 65.423 USD đối với gia đình có một cha (hoặc mẹ) và một con, và 112.433 USD đối với gia đình có một cặp vợ chồng và ba đứa con).

Ảnh minh họa

Ảnh minh họa

Thứ hai, thu nhập của người thuê trong những năm sau đó không được vượt quá 25% giới hạn thu nhập đủ điều kiện thuê. Điều này có nghĩa là nếu hai năm liên tiếp sau năm thuê đầu tiên hoặc năm đang thuê thu nhập hàng năm của người thuê vượt quá 25% giới hạn cho thuê thì họ sẽ không được phép tiếp tục thuê. Cũng giống với mô hình Community Housing Leasing Program (CHLP), phần lợi ích bị thiệt hại do cung cấp nhà ở cho thuế với giá rẻ hơn thị trường sẽ được nhà nước trợ cấp.

Một mô hình khác khá hiệu quả cũng được áp dụng ở quốc gia này đó là Transitional Housing Plus. Dựa trên mô hình này, ban đầu người thuê sẽ được ký một hợp đồng thuê trong 6 tháng với mức giá thuê thấp hơn giá trên thị trường, sau 6 tháng này, nếu người thuê vẫn có nhu cầu thuê hoặc không có khả năng thuê nhà với giá thị trường thì có thể tiếp tục gia hạn hợp đồng, tối đa là 5 năm.

Giá thuê nhà sẽ tăng dần từ năm đầu tiên đến năm thứ 5 sao cho mức giá thuê ở năm thứ 5 bằng đúng với giá thuê trên thị trường ở năm thứ nhất. Ví dụ, giá thuê một căn hộ năm 2016 là 150USD/tháng, giá thuê trên thị trường là 300 USD/tháng thì mức giá thuê căn hộ này ở năm thứ 5 sẽ là 300 USD. Giá thuê ở năm thứ 2 và 3 sẽ bằng 20% (giá thuê năm thứ 5 – giá thuê năm thứ nhất) và năm thứ tư là 30% hiệu số này.

Mô hình dựa trên thị trường được đánh giá là sẽ thích hợp hơn với nhóm người có thu nhập trung bình, còn với nhóm người rất thấp thì việc phải chi trả 75-80% giá cả thị trường thay vì mức 25-30% thu nhập như mô hình dựa trên thu nhập sẽ vẫn là một gánh nặng.

Tuy nhiên, dù nói gì, mô hình này vẫn cung cấp nhà ở cho thuê với giá cả rất phải chăng cho người đang thuê, đồng thời mô hình này cho phép các nhà cung cấp ước tính một cách chính xác hơn về các mức thu nhập của người đi thuê nhằm mục đích đánh giá khả năng thanh toán các khoản tiền thuê hàng tháng, từ đó đẩy nhanh thời gian hoàn vốn đầu tư.Mục đích chính của đề án này đó là tạo ra một cơ chế tài chính linh hoạt nhằm giúp những người dân địa phương thuốc những vùng xa xôi, hẻo lánh, những vùng khó khăn có thu nhập thấp của nước này có thể tiết kiệm được tiền cho việc mua nhà sau khi thuê. 

Ngoài ra, sử dụng các hình thức cho thuê trong mô hình này giúp người thuê có thể tiếp cận được những dịch vụ, cơ sở vật chất tốt hơn từ các sản phẩm của khu vực tư nhân, từ đó mở ra nhiều cơ hội việc làm, học tập tốt hơn. Việc trợ cấp trực tiếp cho người cung cấp trong khu vực cho thuê tư nhân thay vì trợ cấp cho người đi thuê như ở mô hình dựa trên thu nhập cũng đảm bảo tính minh bạch hơn.

Còn 2 mô hình nhà ở cho thuê khác được áp dụng thành công ở nhiều nước trên thế giới là Cho thuê dựa trên chi phí dự trù và Thuê mua.

Mời quý độc giả đón đọc bài viết số 4: "Nhà ở cho thuê - cuộc đại cách mạng nhà ở mới: Từ thuê đến có quyền sở hữu các căn hộ" trên Reatimes.vn!

Thu Thủy (Theo Nikkei Asian Review)

Bạn đang đọc bài viết Nhà ở cho thuê - cuộc đại cách mạng nhà ở mới: Các dự án nhà cho thuê "cứu" người thu nhập thấp tại chuyên mục Xu hướng - Dự báo của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com