Ba tòa nhà tái định cư trên đường Sài Đồng (Long Biên) bỏ hoang cả thập kỷ, khu đô thị Nam Trung Yên xuống cấp trầm trọng, dự án tái định cư Hoàng Cầu vắng bóng người ở, lạnh lẽo giữa phố đông sầm uất... Thời gian qua, thực trạng nhà tái định cư trở thành mảng màu u ám trên thị trường bất động sản. Dù người dân có liên tục "kêu cứu", báo chí liên tục vào cuộc phản ánh nhưng dường như những tồn tại, bất cập của nhà tái định cư đã trở thành một cơ thể mang đầy mầm bệnh và ung nhọt, không còn thuốc chữa, sống dật dờ "qua ngày đoạn tháng". Chỉ đến khi mới đây, vụ việc ông Nguyễn Đức Sơn, nguyên Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội bị bắt vì những sai phạm trong công tác quản lý và bố trí quỹ nhà ở tái định cư, mới phô bày hàng loạt các lỗ hổng, bất cập tồn tại trong những dự án nhà ở này và là hồi chuông cảnh báo phải nhìn nhận một cách nghiêm túc về loại hình này.  Điều gì khiến từ một chính sách tốt đẹp, nhân văn lại biến thành những sản phẩm mang đầy khuyết điểm? Liệu có liều thuốc nào đủ mạnh để giệt trừ những "mầm bệnh" đang ngày một lây lan trong "cơ thể" nhà tái định cư? Có nên khai tử hình thức này để thay thế bằng một hình thức khác hợp tình, hợp lý hơn? 

Cà phê cuối tuần sẽ bàn luận về vấn đề. Xin giới thiệu các vị khách mời: ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội; ông Lê Hồng Phúc Đức, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Constrexim Việt Séc; luật sư Phạm Danh Tín, Giám đốc văn phòng luật sư Danh Tín.

PV: Thời gian qua, vấn đề nhà ở tái định cư nổi cộm lên nhiều bất cập, khiến người dân sinh sống trong các toà nhà liên tục "kêu cứu". Các chuyên gia nhận định như thế nào về thực trạng của dự án nhà tái định cư hiện nay?

Luật sư Phạm Danh Tín: Chính sách nhà ở tái định cư là một chính sách rất thiết thực nhằm giúp người sử dụng đất có nơi sinh sống ổn định sau khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, thực trạng nhà ở tái định cư trong thời gian qua còn tồn tại nhiều bất cập như:

Nhiều dự án nhà ở tái định cư đang bị xuống cấp trầm trọng, hệ thống cơ sở hạ tầng như điện, nước, thang máy không đồng bộ, thiếu nhiều tiện ích, các thiết bị, hệ thống điện nước bị hư hại nặng, ảnh hưởng nghiêm trọng tới đời sống của người sử dụng nhà.

Ảnh và thiết kế: Đỗ Linh.

Ảnh và thiết kế: Đỗ Linh.

Vị trí quy hoạch, xây dựng các khu tái định cư đều nằm xa trung tâm, ở nơi chưa đảm bảo hạ tầng, giao thông còn hạn chế, chưa được kết nối. Nhiều dự án nhà tái định cư còn thiếu tiện ích cần thiết như: không có trường học, không có chợ, bệnh viện, thậm chí không có đường vào… đã khiến nhiều người dân không mấy mặn mà với loại hình nhà ở này.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Thực ra chính sách cho nhà ở tái định cư có nhiều ưu đãi rất lớn như miễn thuế, giá cả định trước, không bị biến động theo thị trường... Tuy nhiên, về bản chất kiểm soát lại do Nhà nước và chủ đầu tư “định đoạt” chứ không do người dân. Có nghĩa là cấp chính quyền giao cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp làm xong bàn giao chính quyền địa phương, áp đặt người dân mà không cần biết tới mong muốn, nguyện vọng của họ. Bên cạnh đó, cũng không tạo được công ăn việc làm cho người dân khi đến nơi ở mới.

Trách nhiệm của chủ đầu tư trong những dự án tái định cư cần phải đến cùng, đây là điều chúng ta vẫn chưa  làm được.  Bởi dù chủ trương nhà tái định cư có tốt như thế nào nhưng với cách làm mang tính bao cấp như hiện tại cũng sẽ dẫn đến hệ quả chất lượng nhà ở kém, không đáp ứng được thực tiễn, người dân "quay lưng" với dự án.

PV: Vậy điều gì khiến một chủ trương của Nhà nước từ tốt đẹp lại tạo ra những sản phẩm chứa đựng nhiều khuyết điểm tới như vậy, thưa ông Nguyễn Thế Điệp và luật sư Phạm Danh Tín?

Luật sư Phạm Danh Tín: Những hạn chế của các dự án nhà tái định cư xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có cả khách quan và chủ quan, đó là quy định pháp luật chưa hợp lý về dự án tái định cư và sự buông lỏng trong quản lý, thanh tra, kiểm tra, giám sát của các cơ quan chuyên ngành. Cái gốc của vấn đề, khi chưa tháo gỡ được thì đời sống của người dân sẽ khó được nâng lên, thậm chí giảm sút hơn so với nơi ở cũ là tất yếu.

Ông Nguyễn Thế Điệp: Hiện nay, việc xây dựng các dự án nhà tái định cư không hoàn chỉnh và không đồng bộ nên dẫn đến nhiều hệ quả. Theo như luật và chủ trương, nhà ở mới phải có điều kiện tốt hơn nhà ở cũ. Nhìn lại hệ thống nhà tái định cư từ trước đến nay thì chưa dự án nào đáp ứng được yêu cầu và chủ trương ấy. Bởi chúng ta đang chạy theo “lối mòn” cơ chế cũ.

Có nghĩa là, Nhà nước, chính quyền giao cho một số doanh nghiệp xây sau đó bàn giao lại cho chính quyền địa phương và áp đặt người dân vào ở. Vậy những người đã sống bao nhiêu năm bằng việc kinh doanh trên mảnh đất cũ, giờ chuyển đến những căn hộ trên các tầng cao, họ sẽ mưu sinh bằng cách nào? Chưa ai tính đến việc này. Hay một đứa trẻ đang học ở trường công giữa trung tâm, nay chuyển về nơi ở mới, thiếu hạ tầng trường lớp, sẽ phải học ở đâu? Có phải lặn lội từ nơi ở mới đến trường cũ cách cả chục km? Chưa kể đến những bất cập trong cách quản lý vận hành nhà tái định cư theo kiểu "cha chung không ai khóc". Có dự án, một cái thang máy hỏng mà mấy nơi "đá bóng" trách nhiệm, bao nhiêu tháng trời không được sửa chữa dẫn đến tình trạng, người dân liều lĩnh leo mái nhà để trèo sang toà nhà bên cạnh đi thang máy. Chưa kể đến câu chuyện trục lợi chính sách, gây thất thu ngân sách Nhà nước và bất bình đẳng cho người dân, như vụ việc ông Nguyễn Đức Sơn, nguyên Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội mới bị phanh phui. 

Thiết kế: Đỗ Linh.

Thiết kế: Đỗ Linh.

PV: Như ông Nguyễn Thế Điệp nhận định, rõ ràng chất lượng nhà ở tại định cư đang như một cơ thể mọc đầy những ung nhọt, khiến người dân - đối tượng trực tiếp được thụ hưởng - cảm thấy ngán ngẩm và muốn quay lưng. Thưa luật sư Phạm Danh Tín, theo quy định pháp luật hiện hành, khi đền bù, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có bắt buộc phải sử dụng hình thức nhà tái định cư không?

Luật sư Phạm Danh Tín: Việc hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật hiện hành có thể áp dụng hình thức  bằng tiền nếu người sử dụng đất có thể tự lo được chỗ ở. Trường hợp không tự lo được chỗ ở và có nhu cầu thì chủ đầu tư dự án bắt buộc phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư.

Khoản 4, Điều 35 của Luật Nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng KCN mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong KCN hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư”.

Điều 22 NĐ 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.”

Do vậy, việc xây dựng nhà ở tái định cư không phải là bắt buộc với mọi trường hợp thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Thiết kế: Đỗ Linh.

Thiết kế: Đỗ Linh.

PV: Như luật sư Phạm Danh Tín vừa chia sẻ hình thức nhà tái định cư không bắt buộc đối với mọi trường hợp. Vậy chúng ta có nên mạnh tay loại bỏ một "cơ thể" đang mang đầy những "ung nhọt" như nhà tái định cư và thay thế bằng một hình thức khác không?

Ông Lê Hồng Phúc Đức: Nhìn nhận ở góc độ tích cực, nếu thay thế hình thức đền bù nhà tái định cư bằng một hình thức khác sẽ giải quyết được các tồn tại như: chất lượng xây dựng thấp, tiêu chuẩn an toàn PCCC không cao, quản lý vận hành kém... Nhiều người dân mong muốn được thay thế bằng các hình thức nhà ở khác tốt hơn. Như vậy sẽ giải tỏa được bức xúc của họ. Người dân sẽ có quyền tự do lựa chọn nơi ở khác sau khi Nhà nước thu hồi nơi ở cũ.

Tuy nhiên, cũng sẽ tồn tại hạn chế là Nhà nước khó quản lý được nhân khẩu. Để người dân tự phát lựa chọn nơi ở mới có thể gây ra tình trạng tăng dân số cục bộ tại một số nơi không theo quy hoạch. Toàn bộ các hộ dân đã và đang sống trong các khu nhà tái định cư sẽ cảm thấy chưa công bằng với các hộ dân hưởng quy chế tái định cư mới. Và rõ ràng, chủ trương của việc xây nhà tái định cư là rất tốt, với mong muốn người dân thuộc diện bị giải tỏa sớm ổn định cuộc sống. 

Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi cho rằng đất nước đang trong giai đoạn phát triển kết cấu hạ tầng cũng như đô thị mạnh mẽ, mô hình nhà tái định cư cũng là một trong những mô hình rất tốt để giải quyết nhanh chóng vấn đề giải phóng mặt bằng. Nên chúng ta cần phải phát huy, hoàn chỉnh các dự án. Tuy nhiên, chúng ta cũng nên tính đến nhiều phương án. Một mô hình không thoả mãn thì chuyển sang nhiều mô hình để người dân có nhiều sự lựa chọn.

Ảnh và thiết kế: Đỗ Linh.

Ảnh và thiết kế: Đỗ Linh.

Luật sư Phạm Danh Tín: Mặc dù các dự án nhà ở tái định cư đã và đang bộc lộ những hạn chế, nhưng theo quan điểm của tôi, tại thời điểm này chúng ta chưa nên thay thế hình thức khác. Chính sách về nhà ở tái định cư là một chủ trương rất tốt, nhằm khắc phục khó khăn về chỗ ở với những trường hợp người sử dụng đất không thể tạo lập chỗ ở sau khi bị thu hồi đất, bản thân chính sách này không sai mà sai là chúng ta thiếu linh hoạt trong cách áp dụng.

PV: Vậy theo các chuyên gia, "lối đi" nào để giúp cho dự án nhà ở tái định cư trở về đúng với giá trị của nó ?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Cần đưa ra những giải pháp như: các dự án nhà tái định cư cũng được “đối xử” như nhà thương mại. Người dân có quyền được chọn căn, chọn tầng, chọn địa điểm, được tạo công ăn việc làm, được nhận cam kết của chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng. Tóm lại nhất định nhà tái định cư phải đáp ứng đầy đủ mọi điều kiện tốt đẹp hơn. Chúng ta phải làm được điều đó. Và rõ ràng cần phải có cơ chế xã hội hóa.

Tôi cho là chủ trương nhà tái định cư rất tốt. Nếu chúng ta thay đổi tư duy, xã hội hoá, đấu thầu, mua bán như nhà thương mại thì cơ chế này ngày càng tốt và chúng ta giải phóng được mặt bằng rất nhanh.

Khi chuyển sang hình thức mua bán như nhà thương mại, Nhà nước giảm thuế đất cùng một số chi phí hợp lý thì tôi nghĩ sẽ đáp ứng được nhu cầu của người dân. Đặc biệt phải tạo công ăn việc làm cho người dân, đây là yếu tố quan trọng thì chúng ta chưa đề cập đến nhiều.

Ông Lê Hồng Phúc Đức: Theo quan điểm của tôi, có những giải pháp tốt như phương án tái định cư cải tiến. Nghĩa là vẫn tiến hành quy hoạch, xây dựng các khu tái định cư phần thô căn hộ. Người dân thêm quyền tham gia quản lý chất lượng xây dựng từ ban đầu, thêm quyền tự lựa chọn các vật liệu hoàn thiện theo ý muốn chủ quan trong khuôn khổ kinh phí bồi thường, thêm quyền lựa chọn ban quản lý vận hành tòa nhà phù hợp.

Hay là phương án đền bù tiền. Nêu trước vấn đề cho người dân lựa chọn hoặc nhận tiền đền bù, hoặc nhận nhà tái định cư để tránh tình trạng thừa thiếu nhà ở tái định cư.

Hiện nay có các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, giá thành rẻ hơn nhà thương mại nhưng chất lượng vẫn tốt, ta nên áp dụng mô hình này vào xây dựng nhà ở tái định cư. Cụ thể, phải áp dụng từ đầu giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư đưa vào vận hành khai thác, từ khâu thiết kế, lựa chọn các nhà thầu uy tín với biện pháp thi công tiên tiến, tiết kiệm, sử dụng các loại vật liệu Việt Nam có thương hiệu, uy tín và giá thành rẻ. Đồng bộ các giải pháp trên, tôi tin rằng người dân sẽ được sống trong các khu tái định cư an toàn, chất lượng tốt và tiết kiệm tối đa kinh phí xây dựng, giảm các bức xúc trong bộ phận người dân sống trong các khu tái định cư hiện nay.

Thiết kế: Đỗ Linh.

Thiết kế: Đỗ Linh.

Luật sư Phạm Danh Tín: Theo tôi, ta nên áp dụng cơ chế thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư về phương án bồi thường, số tiền bồi thường để người sử dụng đất có khả năng tài chính mua nhà ở thương mại sau khi thu hồi đất. Chúng ta cần có những ưu đãi nhất định áp dụng với các trường hợp đó trong việc mua nhà ở thương mại. Vấn đề này các cơ quan chuyên ngành chắc chắn cần nghiên cứu vì nó liên quan đến việc thay đổi các quy định pháp luật.

Xin cảm ơn các chuyên gia!

Thục Anh - Đỗ Linh (thực hiện)