Phát triển đô thị còn tồn tại “vùng tối”
Chiều 18/7, tại toà soạn BizLIVE đã tổ chức toạ đàm Phát triển các khu đô thị: Thực trạng và xu hướng mới. Tại toạ đàm, các chuyên gia và nhà đầu tư cùng nhìn lại quá trình phát triển đô thị, trong đó hình thành các đô thị mới tại Việt Nam.
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư kí Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ: “Rất buồn là một trong hai khu đô thị mới được nhà nước công nhận là đô thị kiểu mẫu nhưng chỉ sau mấy chục năm đã không còn hình hài ban đầu. Lỗi ở đây không phải do các nhà quy hoạch mà do bước tổ chức thực hiện quy hoạch và quản lý quy hoạch đang có vấn đề. Thậm chí quy hoạch lúc đầu là một kiểu nhưng khi thực hiện đã làm méo mó. Không chỉ ở Hà Nội, mà ở TP.HCM và các đô thị thành phố khác trên cả nước vẫn đang tồn tại vấn đề này”.
Ông Chiến lấy ví dụ, khu vực hồ Linh Đàm lúc đầu chỉ có tên là Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở, mới đầu chỉ có một lượng dân rất nhỏ, mục tiêu tạo ra khu tập trung giải trí phục vụ cho toàn bộ người dân khu Nam Hà Nội. Nhưng đến nay trên hầu hết diện tích đều xây dựng nhà ở, một miếng đất con nhưng xây đến 12 tháp. Nghĩa là đã phá vỡ toàn bộ quy hoạch của khu đô thị.
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư kí Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam
Hệ luỵ trong quá trình phát triển đô thị hiện nay, ông Chiến cho rằng, trước năm 2016, cơ chế chính sách phát triển đô thị mới chưa có nhiều, nhưng từ 2016 có Nghị định 02 ban hành quy chế mới về thì xuất hiện khái nhiệm Đô thị mới. Cuối cùng, xuất hiện quá nhiều đô thị, hình thành “nông thôn hoá đô thị”.
“Nhiều làng xóm ồ ạt lên thành phường, nhiều nơi hôm trước vẫn còn con trâu cái cày nhưng hôm sau đã thành đô thị. Trong khi đó, tổ chức một đô thị mới là phải có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trường học, y tế, đảm bảo cho người dân”, ông Chiến nhận định.
Hơn nữa, việc ban hành nghị định mới về khu đô thị mới cũng xảy ra tình trạng cứ đất mới mà xây. Hệ quả, xảy ra tình trạng bên cạnh những khu đô thị mới thì xuất hiện các làng xóm và tồn tại nhiều làng trong lòng các thành phố. Đặc biệt, với vấn đề cốt nền, các khu đô thị mới cao hơn cũ, vậy là nước chảy chỗ trũng. Các doanh nghiệp cũng chỉ được làm mọi thứ trong hàng rào đất quy định, vậy là đường cụt, hệ thống nước thải, thoát nước cụt nên mới liên tục ngập úng”. Ngoài ra, giữa khu đô thị cũ và khu đô thị mới còn đang thiếu sự gắn kết, còn để lại một bộ phận mà không ai muốn dây vào, đó gọi là “vùng tối” của khu đô thị mới”.
Theo ông Chiến, để không bỏ rơi các mô hình làng xóm trong đô thị thì Nhà nước và dân cùng làm. Tức là cùng bỏ tiền ra làm đường, làm thoát nước. Chỉ cần nhà nước đứng ra và cho biết đâu là phần Nhà nước đâu là phần dân bỏ ra để chung tay làm thì mới có thể hiệu quả.
Chia sẻ quan điểm của mình, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, tỷ lệ đô thị hóa là một khía cạnh về số lượng của đô thị hóa, vấn đề chất lượng đô thị hóa lại có tầm quan trọng cao hơn. Theo lý thuyết địa kinh tế, các chỉ số về chất lượng thể hiện ở mật độ kinh tế của mỗi đô thị, sự kết nối của đô thị đó với các trung tâm kinh tế quan trọng và những hạn chế trong phát triển. Về những hạn chế, hiện nay người ta tính đến khả năng chống chọi của đô thị với ô nhiễm môi trường và biến đổi khí hậu.
Ông Võ cho rằng: “Ở Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa là thấp là một nhược điểm, nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao. Cụ thể như khả năng tạo việc làm thấp, mất cân đối giữa dân số và hạ tầng, kể cả kỹ thuật, xã hội và môi trường. Các nhà đầu tư luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, giảm nhiều nhất các không gian hạ tầng. Một số “đô thị ma” đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu”.
Đô thị mới dựa trên triết lý xanh và thông minh
Tại toạ đàm, các chuyên gia cũng chia sẻ về xu hướng phát triển các khu đô thị trong tương lai. Theo đó, GS. Đặng Hùng Võ, cho rằng trong giai đoạn này, định hướng chung để phát triển đô thị mới vẫn dựa trên 2 triết lý, phát triển xanh và thông minh. Phát triển xanh là phát triển đô thị gắn với các tiêu chí bảo đảm môi trường như cây xanh, mặt nước, khí trời, ánh sáng, giảm phát thải, giảm sử dụng năng lượng… Phát triển thông minh là phát triển hệ thống quản lý và dịch vụ đô thị dựa trên công nghệ trí tuệ nhân tạo tự động phân tích thông tin nhằm thoả mãn cao nhất nhu cầu của cư dân với chi phí thấp nhất. Mọi khu đô thị đều phải dựa trên phát triển xanh và thông minh.
Vạn Phúc Riverside City - một trong những khu đô thị đề cao yếu tố xanh trong quá trình xây dựng
Các khu đô thị mới phát triển trong giai đoạn hiện nay đã có thể chia thành nhiều dạng thức gắn với các chủ đề phát triển như đô thị mới công nghiệp, đô thị mới nông nghiệp, đô thị mới du lịch, đô thị mới thể thao… Lúc này rất cần đặt ra các tiêu chí trong phát triển các khu đô thị mới về xanh, thông minh, hạ tầng, kỹ thuật, hạ tầng xã hội… Mặt khác, định vị các khu đô thị mới cần được phân tích theo các yếu tố địa kinh tế sao cho đảm bảo chất lượng đô thị hoá cao.
Đại diện phía doanh nghiệp bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho hay, doanh nghiệp phát triển bất động sản dựa trên các tiêu chí, vị trí dự án thứ nhất là không phát triển dự án trong nội thành, thêm nữa dự án phải ở nơi có hạ tầng đồng bộ, cuối cùng là phát triển các dự án diện tích lớn.
"Chúng tôi tập trung phát triển chất lượng hơn số lượng, mang tính bền lâu. Hơn nữa, nhu cầu của người dân càng cao, tức là ngoài chuyện xây nhà thì chúng tôi tập trung vào các tiện ích, đưa tới môi trường sống tốt nhất cho người dân trong tương lai. Tại dự án Vạn Phúc, chúng tôi chỉ đầu tư 40% vào nhà ở, còn lại đầu tư tới 60% vào tiện ích tạo ra một môi trường sống lý tưởng. Về quy mô, dự án này của Vạn Phúc chỉ đứng sau Phú Mỹ Hưng. Chúng tôi quyết tâm trở thành khu đô thị kiểu mới, trở thành nơi ở lý tưởng của người dân", Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Vạn Phúc Land khẳng định.
