Theo quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng bất động sản là các khoản vay ngân hàng với mục đích đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản đó. Các khoản cho cá nhân vay tự mua nhà, sửa nhà (không phục vụ mục đích bán, cho thuê) được các ngân hàng xếp vào nhóm tín dụng tiêu dùng… Thị trường tín dụng bất động sản năm 2019 có những động thái nổi bật đáng chú ý sau:
Thứ nhất, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao hơn mức tăng tổng dư nợ tín dụng toàn bộ nền kinh tế do thay đổi cách tính.
Báo cáo của NHNN gửi tới Quốc hội và các đại biểu Quốc hội về việc thực hiện các Nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn, đến ngày 30/9/2019, tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tăng 9,4% so với cuối năm 2018.
Cơ cấu tín dụng tiếp tục có sự điều chỉnh tích cực, tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (như bất động sản, chứng khoán) và hạn chế tín dụng ngoại tệ phù hợp với lộ trình hạn chế đô la hóa trong nền kinh tế…
Tính đến tháng 8/2019, tín dụng bất động sản chỉ chiếm 7 - 8% tổng dư nợ nền kinh tế và nếu tính bao gồm cả các khoản vay với mục đích kinh doanh và mục đích vay mua nhà để ở, thì vào khoảng hơn 1,5 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với cuối năm 2018 (cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung) và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế…
Thực tế, việc tách tín dụng đầu tư, kinh doanh bất động sản với tín dụng tiêu dùng (chủ yếu cho vay mua nhà ở) là cần thiết để nhìn nhận và quản lý đúng về thị trường ngày càng lành mạnh.
Nói cách khác, sự chuyển đổi cơ cấu tín dụng bất động sản từ cho vay các chủ đầu tư, sang cho người dân vay tiêu dùng là tích cực, giúp hạn chế rủi ro cho ngân hàng, giảm nguy cơ bong bóng của thị trường bất động sản.
Rủi ro từ cho vay cá nhân vẫn có, nếu có những khách hàng vay tiền ngân hàng để “ôm” hàng chục bất động sản. Rủi ro cho vay cá nhân sẽ ít hơn rủi ro cho vay chủ đầu tư bất động sản.
Tuy vậy, việc cho vay vào lĩnh vực bất động sản dưới danh nghĩa tín dụng tiêu dùng có thể làm méo mó bức tranh tín dụng bất động sản, khiến các cơ quan quản lý đánh giá không chính xác về mức độ rủi ro của tín dụng bất động sản.
Đó cũng chí là lý do mà năm 2019, Chính phủ yêu cầu tổng hợp 2 chỉ số này vào một, nhằm chủ động hơn trong nhận diện rủi ro cho vay bất động sản và yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, các dự án quy mô lớn, chỉ xem xét các dự án vay vốn khả thi, thận trọng cho vay nhà đầu tư thứ cấp.
Thứ hai, xu hướng siết chặt hợp lý quy mô và điều kiện tín dụng bất động sản.
Tín dụng tiêu dùng có đặc thù rủi ro cao (đặc biệt là tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu bất động sản) do thời hạn cho vay thường dài hạn, việc sử dụng vốn vay tiêu dùng không tạo ra thu nhập, nguồn trả nợ chủ yếu từ các nguồn thu nhập khác của khách hàng..., nên việc mở rộng tín dụng tiêu dùng cần xem xét thận trọng để đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng, cũng như toàn hệ thống.
Thông tư 22/2019/TT-NHNN được NHNN ban hành ngày 15/11/2019 nhằm thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (hiệu lực từ 1/1/2020) có một số điểm khác biệt cơ bản:
Một là, nhằm kiểm soát rủi ro thanh khoản, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, NHNN quy định lộ trình áp dụng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn.
Cụ thể, từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.
Theo NHNN, đến cuối tháng 8/2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn toàn hệ thống ngân hàng ở mức 27,61%, trong đó các ngân hàng tư nhân đạt 30,91%; các ngân hàng có vốn nhà nước đạt 30,61%; các công ty tài chính và cho thuê tài chính đạt 36,75%...
Như vậy, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của các ngân hàng vẫn nằm dưới quy định của NHNN.
Nhìn vào những con số trên, có thể thấy, mục tiêu giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống 30% trong hơn 2 hoặc 3 năm tới không phải là áp lực quá lớn. Theo đánh giá của NHNN, khó khăn có thể xảy ra đối với một số ngân hàng có hoạt động cho vay trung dài hạn lớn, nhưng trên tổng thể thị trường, đây là mục tiêu khả thi. Vì vậy, mức tác động được dự báo trong tầm kiểm soát.
Hai là, tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi của các ngân hàng thương mại được nâng từ 80% lên 85%.
Ba là, về tỷ lệ an toàn vốn (áp dụng đối với các ngân hàng chưa thực hiện theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN) được quy định nhằm kiểm soát, hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản, chuyển dòng tiền cho vay vào các kênh sản xuất - kinh doanh khác và phân khúc ít rủi ro hơn như nhà ở xã hội, và quan trọng hơn là giúp các ngân hàng có lộ trình hướng đến áp dụng Thông tư 41/2016 vào năm 2023.
Đặc biệt, cơ quan quản lý còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, bên cạnh áp dụng hệ số rủi ro từ 50 - 150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà.
Cụ thể, các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.
Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.
Thông tư 22/2019 đã điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay cá nhân có tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng từ 4 tỷ đồng trở lên phục vụ nhu cầu đời sống nhằm đưa ra thông điệp về kiểm soát cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến thị trường bất động sản (nhất là phân khúc bất động sản có giá trị lớn), gián tiếp yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài dự trữ thêm vốn đối với bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.
Theo đó, hệ số rủi ro 100% vẫn được áp dụng đối với các khoản cho vay phục vụ đời sống có tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng dưới 4 tỷ đồng - mức dư nợ theo đánh giá của NHNN là hợp lý để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, đời sống của người dân (cùng với số vốn tự có 30% thì khách hàng có thể mua được nhà ở có giá trị khoảng 2,1 tỷ đồng).
Theo NHNN quy định mới ít ảnh hưởng đến các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ an toàn vốn cao, nhất là các tổ chức tín dụng đã áp dụng các quy định an toàn theo Thông tư 41/2016 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2020), lý do bởi hệ số rủi ro của khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản, khoản cho vay thế chấp nhà sẽ phản ánh chính xác mức độ rủi ro của khoản vay (30%, 40%, 50%, 60%, 70%, 80%, 100%, 160%, 200%), phụ thuộc vào đặc điểm, cấu trúc của khoản vay (tỷ lệ bảo đảm của khoản vay (tỷ lệ bảo đảm (LTV) = tổng số dư khoản phải đòi/giá trị tài sản bảo đảm), tỷ lệ thu nhập của khách hàng (tỷ lệ DSC), mục đích sử dụng vốn vay.
Đối với các tổ chức tín dụng có năng lực tài chính còn hạn chế, chưa đáp ứng Thông tư 41, thì việc áp dụng quy định mới là cần thiết nhằm yêu cầu các tổ chức tín dụng này phải kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn tín dụng đầu tư vào lĩnh vực có rủi ro cao.
Mặt khác, việc tăng hệ số rủi ro sẽ tạo động lực cho các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sớm chuẩn bị sẵn sàng cho việc áp dụng và tuân thủ chuẩn mực an toàn Basel II (cụ thể là Thông tư 41/2016) kể từ 1/1/2020”.
Hiện có 14 ngân hàng được Thống đốc NHNN phê chuẩn áp dụng Thông tư 41/2016 trước thời hạn. Đồng thời, theo báo cáo định kỳ hàng quý của toàn hệ thống, NHNN thấy rằng, hầu hết các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ thực hiện Thông tư 41/2016 đúng lộ trình hiệu lực, chỉ một vài ngân hàng trong diện kiểm soát đặc biệt và đang cơ cấu lại danh mục tài sản, khó khăn về tài chính sẽ thực hiện tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu theo thông tư này. Do đó, việc điều chỉnh hệ số rủi ro tại Thông tư 22/2019 không ảnh hưởng đến toàn hệ thống.
Việc điều chỉnh này xuất phát từ việc thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường bất động sản, an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng đề xuất tại Tờ trình số 175/TTr-BXD ngày 8/10/2018 của Bộ Xây dựng về “kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản...”.
Bên cạnh đó, NHNN yêu cầu ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống, đặc biệt liên quan đến bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.
Thông tư 22/2019 không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, nhà ở có tổng giá trị dư nợ gốc ban đầu dưới 1,5 tỷ đồng, cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng (hệ số rủi ro không thay đổi).
Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư bất động sản ngoài tín dụng ngân hàng.
Động thái trên của NHNN giúp loại bớt khỏi thị trường bất động sản những doanh nghiệp yếu ớt về tài chính, kiểu ‘tay không bắt giặc” (theo Tổng cục Thống kê, trong 11 tháng năm 2019, cả nước có 603 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục phá sản, tăng 38% so cùng kỳ năm 2018); Đồng thời, tạo áp lực buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ động tìm kiếm các nguồn vốn lành mạnh trong dài hạn, trước hết là nguồn vốn chủ sở hữu, vốn từ quỹ đầu tư và từ khách hàng. Ngoài dòng vốn tín dụng ngân hàng, thị trường còn chứng kiến sự gia tăng dòng vốn mới từ nhiều kênh: FDI, vốn tư nhân, M&A, phát hành trái phiếu…
Cả nước hiện có khoảng 65 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán. Bên cạnh một vài quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài, cũng đã có quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) trong nước là Qũy TechReit của Ngân hàng Techcombank (với vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng).
Tổng FDI vào Việt Nam tính đến 20/11/2019 bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 31,8 tỷ USD, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, có 8.561 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị góp vốn là 11,2 tỷ USD, tăng 47,1%.
Nếu tính cả vốn đăng ký bổ sung của các dự án đã cấp phép từ các năm trước, thì vốn đầu tư nước ngoài vào ngành kinh doanh bất động sản đạt 1.415,9 triệu USD, chiếm 6,9%; Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.898,4 triệu USD, chiếm 16,9%.
Đặc biệt, huy động vốn từ cổ phiếu và phát hành trái phiếu đang là xu thế hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản. Việc tiếp cận thị trường trái phiếu giúp giảm sự phụ thuộc của tập đoàn vào các lĩnh vực tín dụng của ngân hàng. Đồng thời, sau khi phát hành, họ có thể sử dụng nguồn vốn để thực hiện các dự án hoặc M&A…
Đây được xem là hình thức linh hoạt, nhanh nhạy và chủ động của chủ đầu tư, là hình thức tích cực để giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Đồng thời, làm giảm bớt áp lực nguồn tài chính trong lĩnh vực tài chính ngân hàng.
Tính tới đầu tháng 9/2019, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 37.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Có tới 41% doanh nghiệp bất động sản trên thị trường (44/108 doanh nghiệp) đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp. Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là khách hàng đã rót vốn cho thị trường bất động sản thông qua kênh trái phiếu này.
Thực tế, từ năm 2018 đến nay, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn diễn ra khá sôi nổi, giá trị hàng tỷ USD, thu hút cả nhà đầu tư ngoại lẫn nhà đầu tư nội tham gia, như Keppel Land, Lotte FLC, SK group, Sơn Kim Land, Nam Long, Vingroup…
Ngoài ra, các ngân hàng, dù không cấp tín dụng trực tiếp, song cũng chi tới 7.410 tỷ đồng để mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, chiếm 20,1% tổng lượng trái phiếu mà doanh nghiệp bất động sản phát hành (chính đây cũng là điểm đáng quan ngại khiến NHNN đã có động thái kiểm soát, định hướng kiềm tỏa dòng vốn này).
Nhìn chung, những chủ trương tăng cường quản lý tín dụng ngân hàng và thực tế chuyển dịch cơ cấu dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản như hiện nay là phù hợp, giúp hạ nhiệt bong bóng bất động sản hợp lý, đồng thời tạo xung lực tích cực phát triển lành mạnh hóa thị trường tài chính cho bất động sản. Với hơn 70% vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn, nếu dòng vốn này cứ chảy vào bất động sản, BOT, thì ngân hàng sẽ gặp nguy hiểm về kỳ hạn.
Ngoài ra, thực tế nhiều dự án BOT, BT giao thông đã hoàn thành, đi vào khai thác nhưng doanh thu không đạt như phương án tài chính ban đầu, với dư nợ khoảng 53.000 tỷ đồng, có nguy cơ phải cơ cấu nợ, phát sinh nợ xấu cho các ngân hàng thương mại….đòi hỏi cần có phương án xử lý chủ động và linh hoạt nhằm giữ an toàn hệ thống.
Vì vậy, để triển khai có hiệu quả hoạt động cho vay đối với các dự án BOT giao thông, NHNN đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các bộ, ngành liên quan phối hợp chặt chẽ và tham gia hỗ trợ tích cực với ngành ngân hàng, nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách để xã hội hóa nguồn lực phát triển hạ tầng giao thông; tiếp tục thực hiện các giải pháp nhằm huy động các nguồn vốn có tính chất dài hạn phù hợp với nhu cầu vốn dài hạn của các dự án; đồng thời, tập trung xử lý các vướng mắc liên quan đến thu phí và triển khai thu phí tự động không dừng./.
