“Ở Việt Nam, ông nào làm dự án mà chẳng thế chấp!”

Câu chuyện thế chấp dự án đang nóng từ giới đầu tư bất động sản cho đến người mua nhà sau khi 77 dự án thế chấp được công bố.

Trên tờ VietnamNet, ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng Giám đốc Ngân hàng Vietbank, cho biết, doanh nghiệp bất động sản thế chấp dự án vì nhiều mục đích khác nhau như: Để vay vốn để xây dựng công trình hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... Tuy nhiên, cần phải nói thêm, việc thế chấp đều được thực hiện theo luật. Những dự án được thế chấp đều được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực chủ đầu tư. Ở góc độ này những dự án được thế chấp là những dự án tốt chứ không phải là xấu.

Chung cư 384 Trịnh Đình Trọng là một trong những dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở TN&MT vừa công bố - Ảnh: QUANG ĐỊNH - TUỔI TRẺ.

Chung cư 384 Trịnh Đình Trọng là một trong những dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở TN&MT vừa công bố - Ảnh: QUANG ĐỊNH - TUỔI TRẺ.

“Theo quy định của Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh. Mà muốn ngân hàng bảo lãnh thì phải có tài sản thế chấp. Luật không bắt buộc chủ đầu tư bán dự án A thì phải thế chấp dự án A mà có thể thay bằng tài sản đảm bảo B.

Nhưng Ngân hàng muốn giám sát dòng tiền từ dự án thì bán dự án nào, thế chấp dự án đó là tốt nhất. Việc này cũng tốt cho khách hàng vì Ngân hàng đã thay họ giám sát dòng tiền đi đúng mục đích. Như vậy, hầu như dự án nào theo trình tự đến lúc muốn ra chứng thư bảo lãnh cho khách hàng thì đều phải thế chấp dù có vay vốn hay không” - ông Nhung cho biết.

Trường hợp khá hy hữu, khi chuyện thế chấp được công bố xảy ra với dự án The Art, do Công ty Gia Hòa làm chủ đầu tư. Ông Lê Hùng Mạnh, Chủ tịch HĐQT Công ty Gia Hòa, cho biết, Công ty đã chuẩn bị sẵn nguồn lực để xây dựng dự án mà không cần vốn vay ngân hàng. Việc thế chấp của dự án là đúng, nhưng do công bố thông tin không đầy đủ khiến nhiều khách hàng hiểu nhầm.

“Công ty chỉ sử dụng tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai thuộc dự án The Art để bảo đảm cho nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Tính đến ngày 25/7, dư nợ vay để thực hiện dự án The Art của Công ty Gia Hòa tại ngân hàng bảo lãnh là 0 đồng” - ông Mạnh nói.

Cũng trên tờ VietnamNet, ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư VietHome, cho rằng, với quy định về việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai như hiện nay, chuyện thế chấp dự án gần như là đương nhiên. Công ty bất động sản nào mà chẳng vay vốn, không lúc này thì lúc khác, không dự án này thì dự án khác.

“Điều quan trọng là cơ cấu vốn vay trên tài sản nhiều hay ít và uy tín năng lực công ty đến đâu. Không vay vốn thì tiền đâu ra mà phát triển dự án hàng ngàn tỷ? Tất nhiên, doanh nghiệp đó phải có lịch sử vay - trả tốt, làm ăn uy tín thì mới vay được nhiều và nhiều ngân hàng nhảy vào cho vay, chứ chẳng ngân hàng nào cho doanh nghiệp thiếu uy tín vay 1 đống tiền, để rồi không biết thu hồi nợ ra sao” - ông Đào phân tích.

“Vấn đề của khách hàng không phải là dự án có thế chấp hay không, mà quan trọng là căn nhà họ mua có bị thế chấp hay không. Dự án thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư “có vấn đề”. Chỉ cần nhìn danh sách dự án thế chấp thì sẽ thấy, những chủ đầu tư uy tín hàng đầu hiện nay đều có mặt.

Việc dự án thế chấp ngân hàng đồng nghĩa khách hàng sẽ được lợi bởi ngân hàng sẽ giám sát dòng tiền vào dự án. Thử hỏi, nếu chủ đầu tư không thế chấp, họ thu tiền khách hàng rồi dùng vào việc khác thì khách hàng biết kêu ai? Chờ ra pháp luật phân xử thì đã muộn rồi”- ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát, phân tích.

Công bố dự án nhà ở đang thế chấp, cần nhưng chưa ổn

Sau khi công bố danh sách dự án đang thế chấp tại các ngân hàng, nhiều chuyên gia cho rằng động thái này là cần thiết nhưng thông tin chưa đầy đủ, gây tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà.

Đặc biệt, cần phân loại việc thế chấp cũng như chủ đầu tư, thay vì công bố theo kiểu “vơ đũa cả nắm” sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS.

Trên tờ Tuổi trẻ, Luật sư Trần Thái Bình (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, khách hàng không nên hoang mang trước thông tin này. Theo ông Bình, việc thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư là hoạt động bình thường, khách hàng không nên hoang mang. Chỉ khi nào doanh nghiệp (DN) vi phạm, bán nhà khi chưa giải chấp, nhà không đủ điều kiện kinh doanh... mới có nguy cơ xảy ra tranh chấp.

Theo quy định hiện nay, trước khi bán nhà chủ đầu tư phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện để giao dịch, trong đó có điều kiện là tài sản không đang được thế chấp tại ngân hàng. Do vậy khi mua nhà, khách hàng nên yêu cầu DN cung cấp một số giấy tờ như văn bản gửi Sở Xây dựng, văn bản giải chấp của ngân hàng...

Trong khi đó, ông Phạm Ngọc Liên (giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP, Sở TN-MT) khẳng định sẽ lắng nghe phản hồi từ dư luận.

"Chúng tôi công bố thông tin dựa trên tiêu chí là dự án đã bán nhà cho người mua và hiện có đăng ký thế chấp. Nếu phải công bố luôn giải thích của chủ đầu tư thì không thể làm xuể, bởi mỗi chủ đầu tư có một cách giải thích khác nhau.

Từ thực tế những dự án có tranh chấp thời gian qua đã đặt ra quá nhiều vấn đề, nên chúng tôi phải công bố hết thông tin để khách hàng có cơ hội tìm hiểu tường tận. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang lắng nghe phản hồi từ dư luận, từ thực tế để hoàn chỉnh các bước" - ông Liên nói.

Ông Lê Hoàng Châu(Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM):

Cần công bố mục đích thế chấp

Việc công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn. Tuy nhiên việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở, sau đó thực hiện giải chấp là việc bình thường.

Hơn nữa, Luật BĐS năm 2014 (khoản 1, điều 147) cũng cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

Do vậy khi công bố các dự án BĐS đang thế chấp, cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư (để phát triển dự án, xây dựng công trình, thực hiện bảo lãnh ngân hàng...) để người dân nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà. (Đ.Khôi)

Ông Nguyễn Hoàng Minh(phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP.HCM):

Người mua nhà cần thông tin minh bạch

Phần lớn các dự án BĐS hiện được chủ đầu tư thế chấp để lấy vốn triển khai và đây là chuyện bình thường, do DN khó có đủ vốn tự có để thực hiện một dự án. Trong đó nhiều chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, hoàn trả nợ vay để giải chấp tài sản và cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà.

Tuy nhiên, cũng có nhiều chủ đầu tư bán sản phẩm của dự án khi chưa được sự đồng ý của ngân hàng và cũng không nộp tiền trả cho ngân hàng để giải chấp tài sản thế chấp.

Thay vì mở tài khoản thu tiền của khách hàng tại ngân hàng mà mình đang vay vốn triển khai dự án, những chủ đầu tư này “né” nghĩa vụ trả nợ bằng cách mở tài khoản và nhận tiền của khách hàng tại một ngân hàng khác, yêu cầu khách hàng nộp bằng tiền mặt hoặc nộp tiền vào tài khoản đứng tên cá nhân... Do đó, việc công bố công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết.

Người mua nhà nên làm gì khi biết dự án đang bị thế chấp?

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partner, cho rằng, công bố thông tin để làm minh bạch thị trường là tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ đơn thuần là nói dự án nào, của ai, thế chấp ở đâu, từ lúc nào… như các thông tin vừa qua của cơ quan chức năng thì chỉ có hại nhiều hơn là có lợi.

“Theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư được phép thế chấp dự án hình thành trong tương lai để vay vốn. Qua đó, ngân hàng cũng đã có thẩm định tính khả thi của dự án rồi mới cho vay. Do vậy, chủ đầu tư có thế chấp dự án hay không, không phải điều đáng lo ngại. Điều người dân cần biết là căn hộ họ mua có bị thế chấp hay không?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Do vậy, quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc này.

Nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa, để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp, thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung gây hoang mang.

Những người đã mua nhà hoặc sắp mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Còn chuyện chủ đầu tư thế chấp những phần còn lại, theo quy định, không phải là yếu tố đáng quan ngại” - Luật sư Bình phân tích./.

Quý Dương (Tổng hợp)

Bạn đang đọc bài viết Những tác động từ việc công khai dự án thế chấp ngân hàng tại chuyên mục Pháp lý BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com